全国大宗市场持续升温 长三角城市群是交易主力军

主要城市的商业市场正在从疫情中复苏。2021年经济环境较去年明显改善，办公需求大幅增加。

2021年三季度，大宗市场持续升温，总成交额917.5亿元，同比有所增长。全国资包交易为主导，北方大规模热点城市持续趋势不变。在业务细分维度上，工业/物流营业额增幅排名第一，综合体总营业额最高。

前三季度显示，办公业务仍是主营业务，占总营业额的45%。它的资产证券化仍然活跃，并且已经成功发行了几只大型CMBS债券。

大宗市场持续升温，全国性整体成交为主导

2021年第三季度，大宗物业总成交额为917.5亿元，较2020年第三季度增长83.6%，增幅显著；此外，本季度总成交额与上年接近，内地大宗市场持续升温。

同时，总交易奇数较去年同期小幅增长，单笔交易量平均增长65.9%至22.4亿元/笔，全国大规模交易平均交易量大幅增长。

从城市来看，第三季度，上海是中国区块贸易的主要城市，总成交额176.5亿元，占比19%。北京以69.8亿元排名第二，北上作为大宗交易主城的趋势延续。从全国大宗整体交易占比近60%来看，其交易核心布局仍以一线和新一线城市为主，而长三角城市群仍是大宗交易的主力军。

全国(多城市)交易金额占比高达55%，已完成交易的优质资产大多位于一线、新一线城市核心地段。

总的来说，前三季度北京偏向于商务，总成交额151.2亿元，在一线城市中排名第一。上海的写字楼资产更受欢迎，前三季度总成交额为339.8亿元。近年来，在总部经济持续景气的市场环境下，更多优质的新兴写字楼成为企业收购的主要对象。

工业/物流园成交增幅居首，综合体成交金额最高

从投资偏好来看，三季度工业物流营业额达181.2亿元，同比增幅最高，现代高标准物流仓库市场需求持续扩大。SF Holdings收购嘉里物流51.5%的股权，信义中国与高盛资产共同收购的国家物流项目是主要交易。

另一方面，平安以330亿元的价格收购凯德置地6个核心来福士项目的资产包，是该综合体近年来最高的交易金额，优质商业综合体稳定的现金流收入成为当前市场保险投资的重要因素。

同时，就总营业额而言，办公室/研发的营业额；d办公室和业务在本季度也保持了客观稳定的增长。在绿色金融背景下，以低碳生态环保为理念的商业项目更受欢迎。

办公依然为大宗成交主力业态，前三季度占比总成交额45%

前三季度，全国办公业态总成交额878.4亿元，占比45%，排名第一。主要交易标的为位于一线城市核心区域的优质写字楼。在总部经济效应的持续影响下，新兴建筑越来越成为企业并购的选择。

从写字楼租赁市场来看，截至21年第三季度，核心城市(上海、北京、深圳、广州、武汉、重庆、杭州、福州)租金跌幅有所收窄或小幅回升，预计稳定横盘走势将是下一阶段的主要表现，将难以回到租赁需求主力行业的趋势不变。

办公项目资产证券化保持活跃，多笔大额CMBS发行成功

从今年已发行办公为底层资产的金融产品看，全国范围内统计共发行20笔总规模382亿元，占比全业态已发行产品的33%位例第二；北京和上海为绝对主力城市，发行规模共293亿元占比总发行近8成，相较于其他城市，北上优质办公资产稳定的出租率、较高的租金以及优异的市场环境均为重要因素。
截止当前，以上海陆家嘴世纪金融广场作为底层资产发行的CMBS“陆家嘴世纪金融广场1期资产支持专项计划”是今年单笔发行规模最大的办公类资产证券化产品。陆家嘴世纪金融广场位于上海浦东竹园商务区，总建筑规模44万㎡，是适用于国际金融总部和跨国公司总部办公的高标准甲级写字楼，入驻的知名企业有花旗银行、平安银行英格列斯百货等，目前出租率和租金均较高于板块平均水平。

其次，在所有办公类产品中发行票息较低的“成都中海国际中心绿色资产支持专项计划”优先级票息仅3.6%，发行金额21亿元高于均值，受央行绿色金融倾斜政策影响，其发行速度仅为33天。下半年举行的2021中国人民银行工作会议提出，“落实碳达峰、碳中和重大决策部署，完善绿色金融框架和激励机制”，办公产品的绿色生态节能愈发成为衡量资产价值的重要因素。

整体来看，前三个季度，全国大宗成交总额已超1900亿元，逼近2020年全年成交总额，预计至年末相对同期有不小增幅。金融业将继续为收购方主力，积极投资布局具有稳定收益和新形势下具有高性价比的资产为此轮特点。房地产企业在融资难的大环境下成为最为频繁的大宗出售方，房企之间的资产流动性也较以往更大。

商办市场恢复至疫情前尚需时日，随着新增供应的节奏放缓，出租率企稳，租金降幅不断收窄，市场也迎来了较好的调整期，多城净吸纳量的持续高质增长更提振了市场信心，多城商办核心项目的资产证券化成功发行，预计未来将有更多的优质资产加入。