深圳和上海的二手房量价颠倒 深圳60%以上的小区跌幅超过20%

自2021年2月深圳首次出台二手房参考价以来，不仅一二线城市跟进，热点三线城市也被加入指导价范畴。截至目前，全国约有15个城市发布了二手房参考价格。根据CRIC监测数据，参考价格落地后，以上海、深圳为代表的二手房市场发生了以下变化：

二手房成交量连续7天下跌。10月份成交面积较上月下降21%，同比降幅扩大至46%。

深圳二手房成交面积创历史新低，同比下降81%，成交均价12%。

深圳二手房可比价格由95%住宅面积涨幅变为95%住宅面积跌幅，二手房参考价由签约价、评估价和周边新房价格形成，指导价一般低于市场实际成交价格。比如在宁波，大部分社区的指导价只有实际成交价的20%，有的社区甚至是实际成交价的50%。

二是引导商业银行以二手房交易参考价格为基础合理发放二手房贷款。上海最严，二手房贷款额度遵循“三价更低”原则，即最低为买卖合同价、交易中心核查价、银行评估价。

第三，覆盖范围取决于批次和子区域。例如，成都已先后发布三批住宅小区二手房交易参考价格，北京已在海淀区29个重点小区率先试点二手房指导价。

16城二手房成交环比降21%

同比跌幅扩至46%

随着更多城市落地二手房交易参考价，4月以来二手房市场持续转冷，成交逐月下降，市场形势更加严峻。

10月二手房市场极度低迷，16个重点监测城市成交面积达493万平方米，环比下降21%，同比扩大至46%。其中80%以上城市成交量持续下降，深圳、东莞创年内新低，均下降一半。所有城市的营业额均同比下降，近40%的城市同比失业，深圳、杭州同比降幅均在80%以上。

2021年前十个月，16个城市累计成交9101万平方米，同比增速进一步收窄至2%。其中，累计成交量超过40%的城市同比下降，深圳以累计同比下降57%排名第一。

不仅如此，国家统计局数据显示，9月份，70个大中城市二手房销售价格年内首次出现下降，环比下降0.2%，10月份降幅进一步扩大，环比下降0.3%。

从10月份一、二、三线城市二手房价格指数环比涨幅数据来看，分别为-0.4%、-0.3%和-0.4%，三类城市价格均出现不同程度的下跌。这也说明目前各个城市的二手房都面临着压力，类似的压力也会传导到一手住房市场，部分房东的换房也会有压力，这也会影响到一些改善后的新房项目的去化。

从二手房降价的城市数量来看，10月份达到64个，比9月份的52个增加了12个。所以可以认为90%左右的城市出现了明显的降价。

在二手房市场整体降温的背景下，出现了较为明显的降价。与一手住房市场相比，二手房市场的降温现象其实更为严重，无论是环比下降数据，还是同比上升数据，都比一手住房更为糟糕。