广州黄埔区官方回应:旧改节奏将不停调整

“三旧”改造和城市更新的“黄埔模式”在国内具有一定的代表性。下一步，黄浦区计划支持国有企业参与旧城改造前期服务工作，为“预拆”等工作增加一层安全垫。达不到旧村改造进度和工作要求的合作企业也将退休。

11月12日下午，一群特邀嘉宾来到黄浦区塘村旧改项目展厅。他们是附近Xpeng Motors智能联网汽车智能制造基地的员工，想了解一下为他们定制的配套房屋未来会是什么样子。展厅不远处是唐村安置区。上午，第一批安置房封顶仪式刚刚举行。据了解，复建安置区一期建成后，可提供约1250套房屋供村民回迁居住。

2019年6月，圣龙集团被确定为唐村旧村改造项目合作企业。不到一年时间，唐村重建安置区全面启动。2021年11月，首批危房封顶。截至目前，塘村旧改项目签约率近100%，项目也已转入全面建设阶段。

过去，这样的速度在城市更新领域是不可想象的。在此之前，广州很多旧村改造项目，光是和村民签约就花了七八年时间。

事实上，2018年是一个转折点。当年9月，黄埔区、广州开发区(以下简称“黄埔区”)获批广东省“三旧”改革创新试点，成为全国首个区级“三旧”改革创新试点。2020年6月，该区提出力争在2022年底前完成66个重点旧村改造项目的签约拆迁，从而进入城市更新的“快车道”。

从数据来看，城市更新已经成为黄浦区煽动城市高质量发展的主要支点。截至2021年9月，该区共批准城市更新项目128个，固定资产投资1418亿元。据黄浦区测算，66个旧村改造后，村集体经济增长10倍以上，村民人均年收入增长5倍以上。

正是因为这种政策创新是摸着石头过河，没有先例可循，转型的快速推进中也出现了意想不到的问题。10月中旬，广东省和广州市相关部门的几份内部文件流出，引起了很大反响。相关文件在肯定黄浦区在低效土地处置和改造审批服务流程方面取得成绩的同时，也指出大规模快速拆迁存在一定的风险和隐患，如房价租金短期上涨，新增建设用地需求大幅增加等。希望区里加强统筹工作，控制改造步伐。

10月20日，广州市住房和城乡建设局发布《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》，其中提到“城市城中村等城市连片旧区不宜短时间大规模拆除”，“合理控制城市更新规模，调整发展节奏和时机”。随着政策信号的反复叠加，强烈的观望情绪开始在广州行业弥漫，“广州停止城市更新”的炒作声音也开始蔓延。城市更新之路该不该继续？怎么去？这已经成为各方心中需要解决的问题。

负责试点的黄浦区无疑是回答这些问题的最佳对象。11月16日，黄浦区相关负责人对《中国房地产报》记者表示，住房和城乡建设部63号文件及广东省近期相关文件并无停止城市更新的意图。从国家战略定位和实践经验来看

广州开发区城市更新局负责黄埔区城市更新的实施。该局局长侯本表示，黄浦区正在全面总结近年来城市更新的经验、成效和问题偏差，研究制定工作方案，进一步优化该区城市更新的推进思路和实施路径。未来，区域内城市更新项目将按照“科学分类和政策，稳步有序推进”的总原则进行细分。“正常进度的项目会加快推进，有些项目优化完善后会继续推进，有些项目会延期。”

即将发布的《黄浦城市更新与创新政策》3.0版也提出，城市更新要实现三个转变：从规划到精细化、从城市化到产城融合、从追求速度到追求质速并重。

城市更新没有被叫停

侯本最近一直忙于黄埔区第三期城市更新项目的核查和新工作计划的制定。

10月中旬，广州对全市119个城市更新项目展开检查，其中黄埔区占80个。核查重点包括是否涉及大规模拆迁建设，是否实施历史文化保护，是否涉及迁移砍伐古树名木、古树名木，是否征求公众和专家意见并实施。

据了解，自9月底以来，黄埔区开展了一轮自查，并接受了广州检查组的核查。在前期广州市专项核查的基础上，广州开发区城市更新局近日组织4个联合专项核查技术小组，对全区城市更新项目进行第二轮深入核查，实地考察重点旧村项目历史文化传承和古树名木保护情况。

在广州进行城市更新项目核查的同时，广东省自然资源厅10月11日发布的内部文件也出来了。这份名为《关于进一步规范黄埔区“三旧”改造工作的函》的报告提到，黄埔区计划在三年里拆除66个旧村庄共计3278万平方米，截至目前已完成了77%，按此进度，拆迁任务将提前一年半完成。这样的大规模快速拆迁可能带来新增建设用地需求大增、商品住宅供应量短期内难以消化等问题。

受此影响，广州的城市更新走向变得扑朔迷离，参与的企业也有不少疑虑。“现在确实看不太明白，希望政策能够尽快明朗。”广州某旧改项目合作企业如此表示。

在黄埔区相关负责人看来，无论是住建部还是广东省的有关文件，都不是要叫停城市更新，而是希望地方在“三旧”改造改革创新中不断总结经验、不断优化完善，发现问题、解决问题，走得更稳更好。

侯奔也表示：“从黄埔的实践经验来看，城市更新在城市面貌改善、拉动经济、优化公共服务、传承历史文化、消除安全隐患、提高村民收入、实现集体经济可持续发展等方面，都发挥了重要作用。”

改造节奏要调整

在确定方向不变的前提下，黄埔区把调节奏提上了议事日程。据侯奔介绍，该区正在全面总结近年来城市更新工作的经验成效及问题偏差，结合中央及广东省、广州市的最新政策精神，和此次的核查情况，研究制定进一步优化城市更新工作推进思路及实施路径的工作方案。

在黄埔区最新版的城市更新工作方案中，“科学分类施策，平稳有序推进”是主要原则。科学合理安排改造节奏是其中一个要点，未来，黄埔区的城市更新项目将根据实际情况分类推进，有的可以加速，有的则可能被暂缓。在一定程度上，这也回应了广东省自然资源厅此前所提的大规模快速拆迁的问题。

自2018年底获批成为省“三旧”改造改革创新试点以来，黄埔区基本保持着每年出台一个城市更新政策的节奏，此前已先后出台“城市更新10条”（黄埔区城市更新创新政策1.0版）、“城市更新18条”（黄埔区城市更新创新政策2.0版）。今年上半年，该区已经在谋划《广州市黄埔区、广州开发区关于深入推进城市更新实现产城融合促进高质量发展的若干措施》（黄埔区城市更新创新政策3.0版），因为疫情等原因推迟了发布时间。

根据最新的政策导向，广州开发区城市更新局也正在对这个3.0版本的相关政策条款进行完善，强化历史文化传承、古树名木保护、乡村振兴融合、租赁住房配置、产业导入强化等方面的政策供给，推进该区的城市更新工作实现从规模化向精细化转变，从城市化向产城融合转变，从主要追求速度向追求质量与速度并重转变。

据中国房地产报记者了解，黄埔区城市更新创新政策3.0版强调了要严控拆迁和改造的节奏和规模，对启动旧城改造项目严格把关，明确精准拆迁要求，提出精准拆迁的实施路径，确保在风险可控、依法依规的情况下推进拆迁攻坚。

商品房消化只需7年

按照广东省自然资源厅此前的估算，黄埔区66个旧村改造的新房入市后，可供应3500万平方米的商品住宅，整个黄埔区要21年才能完全消化。

对此，侯奔表示，核查相关资料数据后，他们得到的是一个更为乐观的结论。“假设黄埔区自2020年起常住人口每年仍以往年9.5%的速度增长，旧改产生的商品房大约7年就可全部消化。”他举了个例子，黄埔区内的中新广州知识城2010年才启动建设，至今已引进了1700多家中外企业，常住人口由十年前的3万人增加到如今的35万人，预计到2025年将达到50万人。

当然，要维持商品房市场的供需平衡，还需要更科学的测算。据悉，目前黄埔区已聘请了专业机构，对区内的人口结构、产业发展及商品房供求情况等进行详细评估，为城市更新节奏的调整提供参考。

针对拆迁前期区内商品房供不应求的问题，该区拿出了配套政策——支持旧改项目“拆一片、建一片”，让村民尽早回迁。2020年9月，广州开发区城市更新局印发了《广州开发区城市更新局关于规范旧村改造项目首开区选定和建设工作的通知》，提出“首开先建”，允许符合上层次规划等条件的地块先行开工建设复建安置房及公服配套设施，推动复建速度全面跟上。

在即将出台的城市更新3.0创新政策中，旧村项目改造主体也被要求必须在实施方案中编制安置区或公服设施“首开先建”的规划建设方案专章，推动项目实施方案与首开区规划方案专章同步编制、同步报审、同步上会，进一步精简规划、建设相关行政许可的流程手续，确保村民尽早回迁。

“我们还计划通过增加过渡性临时用房、配置保障性租赁住房、规范安置房上市流转等一系列手段，多渠道增加市场上的房屋供给。”侯奔说。

下一步为旧改“拆迁前置”增加安全垫
规模大、产值高的旧村改造项目向来是开发商的心头好，黄埔区的66个旧村改造项目更是吸引了大批房企的参与。在该区内，投资额高达数十亿元、上百亿元的旧改项目并不鲜见，这对开发商的资金链是个不小的考验。今年下半年以来，几家房企的连续暴雷和地产行业的流动性紧张，也令外界对这些项目的风险提高了关注。据了解，已有部分暴雷的房企在处置和考虑处置广州、深圳等地的旧改项目。按照中指研究院的统计，2022年，房企仅仅是海外债的到期规模就高达3560.2亿元。为了偿债，部分房企压缩开支，放缓投资和项目建设进度也是大概率事件。

在这一背景下，防范因房企资金短缺而导致的旧改项目烂尾风险，也是地方政府的当务之急。据侯奔介绍，黄埔区此前已采取多种措施，多部门联动监管旧村改造项目资金，预防和减少改造项目的资金风险，最大限度保障村民和村集体的合法权益。例如，由广州开发区城市更新局及街道、村社、监管银行四方一同督促改造实施主体及时缴纳监管资金，并与融资区预售款专户资金拨付关联。在待出台的城市更新3.0创新政策中，增设了拆迁保证金制度和完善分期缴交有关规定，确保旧村改造项目拆迁和实施资金安全。

下一步，黄埔区计划支持国企参与旧城改造前期服务工作，为旧改“拆迁前置”等工作增加一层安全垫。而不能满足旧村改造进度和工作要求的合作企业，也会被清退。

广州一位开发商告诉中国房地产报记者，相对广州的其他区，黄埔的旧改项目资金多了一重监管。“其他区的旧改项目，安置区和融资区是分两个监管账户，独立运作，关联度不高。而黄埔区则是高度关联，在整个旧改项目的安置区、相关公建配套等建设完成前，融资区的预售资金受到多重严格管控，对企业的资金实力提出了更高要求。”

考虑到目前地产行业的流动性问题，侯奔表示，未来在确保旧村改造项目预售商品房后续建设资金充足和安全的前提下，“我们也允许项目实施主体以现金保函形式提取项目融资区预售收入资金用于本项目复建安置区和融资区建设，提升资金使用效率，缓解合作企业资金压力，保障村民村集体和合作企业合法权益。”

数字里的黄埔旧改

中国房地产报：能否介绍一下，截至目前黄埔区的“三旧”改造进展情况？

广州开发区城市更新局：截至2021年9月，黄埔区“三旧”改造标图建库总用地面积52.63平方公里，累计批复城市更新项目128个，开工面积1560万平方米，竣工面积682万平方米，建成安置房过万套，启动老旧小区微改造项目67个，完成固定资产投资1418亿元。城市更新连续四年在广州市政府组织的全市“三旧”改造工作年度考核中排名第一，老旧小区微改造连续2年在广州市住建局组织的全市老旧小区微改造项目评比考核中评为A级，形成了“三旧”改造和城市更新的“黄埔模式”。

中国房地产报：如何评价改造的成效？

广州开发区城市更新局：还是用数字说明吧，旧改对全区经济发展的贡献主要表现在经济指标拉动上。今年1至9月，城市更新项目完成固定资产投资418亿元，同比增长108%，增速较黄埔全区高81个百分点，增量占全区65%，总量占全区27%；完成商品房销售面积98万平方米，同比增长320%。城市更新项目固定资产投资、商品房销售的完成量及增速均列全区第一，亦在全市各区中高居榜首，两项指标创历史同期新高。

除上述经济指标外，截至目前，全区通过城市更新已释放产业用地1.7平方公里，已落实政府产业用地面积15公顷，建筑面积70万平方米，已建成教育、医疗、休闲等公共服务设施约50万平方米，新增学校15间，学位16450个；通过微改造新增建成口袋公园61个、社区公共空间53个、绿化面积4万平方米，共惠及3万户、6.8万人。

中国房地产报：未来供地有何计划？

广州开发区城市更新局：经测算，未来还将释放产业用地436公顷，新增产业载体建筑面积2322万平方米；新增教育设施用地384公顷，建筑面积314万平方米；新增医疗设施用地43公顷，建筑面积64万平方米；新增养老设施用地14公顷，建筑面积17万平方米，改造后将带动村集体经济增长10倍以上、村民人均年收入增长5倍以上。