苏州第三批集中供地:首日120.64亿湘城投资 南京安珠补仓

小雪已过，苏州本地拍卖会迎来年度收官战。

11月24日至11月26日，苏州第三批集中供地正式出让。此次共出让原涉及房屋的26宗地块，总出让面积约192.68万平方米，总起始价405.6亿元。但由于吴江胡芬高新地块出让突然终止，本次拍卖实际出让地块25幅，总出让面积177.33万平方米。

与今年苏州三次集中供地的情况相比，第三轮集中供地地块数量较第二轮有所增加，而第一轮地块数量减少了三个。从土地供应规模来看，第三轮土拍供应面积最少，比第二轮集中拍卖少33.58%。

虽然供应面积小，但这次苏州上市的地块被戏称为“压箱底的好地方”，尤其是平江新城地块和永旺西地块。两个宅地注册的房企不在少数。

注：2021年苏州市土地供应规模及集中供地面积对比图

此外，与第二轮集中供地的冷淡相比，苏州在2021年底的最后一次大规模土地拍卖中释放出明显的积极信号。为了降低征地门槛，苏州将存款比例从第二轮的30%-50%改为30%；土地出让金首付款比例由60%变更为50%；除图派园地块外，其余参与集中供地地块市场指导价取消。

由此可见，在部分房企选择资金有限“躺平”的当下，先松绑再交易成为苏州完成这一集中供地的主要动力来源。

“老朋友”再补仓

首途拍卖的8宗地块分布在相城区、姑苏区、苏苏合作区、苏州工业区。最终8宗地块全部出让，成交额120.64亿元，其中2宗地块溢价出让。与2021年9月苏州第二轮集中供地首日相比，出让土地数量变化不大，仅溢价出让1宗。

纵观两次集中供地战役的首日，除了出让地块数量相近外，参建房企的重叠度更为明显，当地房企尤为显眼。

早在苏州第二次拍卖中，相城城投当代置业有限公司就拿下了11.03万平方米的黄桥地块。土地收购后不久，相城市投资有限公司新增一家名为苏州摩摩绿恒置业有限公司的投资企业，根据企业查的股权穿透图，该公司由苏州和恒置业有限公司(相城城头间接控制)和苏州当代绿色置业有限公司共同持股，从注册地点看，苏州摩马绿恒置业有限公司位于相城区黄桥街道王声路苏州智能制造服务产业园。据此，公司应成为黄桥地块的项目开发公司。

本次集中供地中，相城投资有限公司、相城焦健有限公司以底价11.04亿元竞得苏苏合作区芦堰街以西、王兴路以南土地，出让面积4.91万平方米，总建筑面积8.83万平方米，楼面价1.25万元/平方米。

除合作地块外，相城投资还以底价22.78亿元拿下相城区黄埭镇太东路以南、华阳路以西地块，楼面价9650元/平方米。土地出让面积10.73万平方米，总建筑面积23.6万平方米。

相城投资再次合作征地背后可能有两个原因。一方面，相城投资作为本土房企，在项目拓展中不断增加更多本土地块。此外，近日，私募债券，其中向相城投资35亿元。

针对目前国内部分民营企业“躺平”的说法，苏州房地产业内人士对新媒体表示，目前民营企业资金链较为紧张，一切都要看央行对房企资金的管控。如果政策趋势有望放松，那么“躺平”的情况会逐渐减少。此外，自第二次苏州拍卖以来，国有企业自下而上的趋势逐渐明显，主要是因为资金链。

2宗宅地溢价成交

虽然本轮土拍仍以“稳”为主，但高热的AEON West地块仍是房企眼中的“香椿”。地块周边有AEON、星汇学校、1号线中南街站等生活设施，湖东CBD也位于地块不远处。中海、华润、招商局、万科、保利地产等实力雄厚的房企纷纷参与拍卖。

最终，南京安珠经济适用房建设& amp开发有限公司以27.89亿元竞得该热门地块，楼面价27500元/平方米，溢价率4.50%。它成为唯一一家在拍卖第一天就以溢价赢得其中一块地块的房地产公司。作为苏州热门地块的低调淘金者，南京安珠的新品牌不止永旺西。

2021年6月1日，南京安珠抛出40亿地块，竞得苏州公园奥运核心区，楼面价25200元/平方米，溢价率15%。据悉，该地块项目总建筑面积23.96万平方米，实测面积15.86万平方米。观点地产新媒体获悉，该项目将

除南京安居顺利摘得永旺西板块外，天地源也在经过7轮竞价后，以18.15亿元竞得3.77万平方米姑苏区苏锦街道广济北路以西、星光路以南地块（平江新城地块），溢价率7.01%，成为首日溢价率最高地块获得者。该地块的热度同样不容小觑，龙湖、华润、招商纷纷入场。

作为纯住宅用地，平江新城地块既是本轮土拍中目前溢价率最高地块，也是姑苏区唯一出让的地块。此次天地源及时在该区域补仓，或许是向着明年的姑苏区主力新楼盘进发。从地块方面来说，平江新城位于苏州核心区域，万达、湿地公园、轨交都环绕其周，再加上古城底蕴与建设中的教育资源，该地块连竞拍7轮并不意外。

首日土拍的成交结果看似平稳，但也侧面反映出苏州区域地块的分化日趋严重。苏州地产业内人士称：“目前苏州房产市场行情分化较大，对于土地市场的冷热不能一概而论。其一是板块之间的价格分化，不仅是板块间差距较大，甚至同一个板块之间，也出现了分化情况；此外，由于产品设计、资源嫁接等差异产生，不同项目之间也出现了一定程度的分化。但是，苏州核心板块内，受好评的项目价格则一直在上涨。苏州目前新房的存量比较大目前应有7万多套新房存量，导致客户们的观望情绪非常严重，这也是目前苏州地产市场竞争激烈的原因之一。”