融穗预售基金监管“松口” 三级城市可能跟进

11月23日，成都发布《关于精准应对疫情影响全面实现年度目标的通知》，涉及房地产领域四项举措，其中预售资金监管使用效率明显提升。重点放在增加房地产信贷额度、加快发放上，成为全国首个明确提高房贷额度的城市，释放出积极信号，尤其是在市场下行压力下，无疑为行业注入了“助推器”。

此前，11月17日，广州发布《广州市房屋交易监督管理办法》，其中商品房预售款使用额度和留存比例也进行了调整。

事实上，11月以来，北京、重庆等城市进一步加强了对预售资金的监管，特别是随着房贷的松动和预售资金监管的加强，房企的流动性危机将进一步加剧。但成都、广州逆势放松了预售资金监管，在提振市场信心的同时，通过缓解房企资金压力，确保正常交付，维护住房消费者合法权益，避免房企电闪雷鸣引发更大系统性危机。但并不意味着房地产调控政策的本质已经改变，房企仍需做好准备，忍受“寒冬”，通过各种渠道推出“自救”。

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纡困背后“保交付”意图明显

成都这一轮新政策明确放宽了对房地产项目预售资金的监管限制，房企“减负”意图明显。

具体来说，如果企业信用等级为A级以上，可以用外资银行保函替代相应的下调监管额度；在主体结构项目完成三个季度和主体结构项目封顶两个节点，监管额度内预售资金回笼比例上限分别提高5%；项目平行竣工验收备案后，监管额度内预售资金回笼比例可达95%。同时，规范区(市)、县节点的回避审核流程，进一步压缩办理时限，审核应在5个工作日内完成。

此前，广州在不同的项目进度下降低了保留率。项目封顶前，封顶后、拆除排条前后的留存比例分别降至累计批准预售金额的8%、6%和3%，分别较之前下降2、4和2个百分点。

放松预售资金监管，降低不同项目进度的留存率，是两大城市政策的共同特点。

值得注意的是，本轮成都还出台政策，协调金融机构加大支持力度，如增加房地产信贷额度、加快发行、延长重点企业发展贷款、降息等配套措施。

在楼市趋弱、市场持续下行的背景下，放松预售资金监管，协调金融机构加大支持力度，是“纾困”房企的重要举措。同时，也符合央行提出的“两个维护”的要求。核心逻辑是保持房地产市场平稳健康发展，确保交付，避免未完项目，防止房企因资金断裂而衍生更大的系统性危机。

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放松监管将缓解房企资金压力

放松对预售资金的监管，无疑会为房企注入一针“助推器”，尤其是在市场行情偏冷的背景下，消灭销售并不容易。如果继续面临预售资金的严格监管，房企的日子会更不好过。

目前，房企的资金主要来源于国内贷款、利用外资、自筹资金、存款和预付款、个人按揭贷款等资金。但是，存款、预收款和se

然而，目前存款和预收款的月度同比增长率仍在持续下降。2021年10月，存款和预收款增加5351亿元，同比下降12.9%，已降至年内低位。

房企销售回款压力可见一斑。此次减轻预售资金监管压力，可以有效帮助企业加快销售资金回笼，提高资金使用效率。

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市场“探底”亟需信心提振

物质实上，全国楼市“转冷”已是不争的事实，无论是基本面较差的三四线城市，还是前期出现万人摇的热点城市，均透露出“寒意”。

以成都为例，10月新建商品住宅成交量仅82万平方米，同环比分别下降49%和4%，二手房更为惨淡，10月迎来“四连降”，单月成交面积不足19万平方米，达到了去年疫情以来的“新低”。成都整体楼市热度正逐步从此前“万人摇”恢复理性。

由于房企对销售回款的依赖度持续提升，在融资受阻、去化堪忧的情况下，密集的楼市调控和供需两端信贷收紧，促使部分房企现金流危机爆发，行业信心亟需重建。

而此次成都和广州对预售资金管控的“松口”无疑可解房企的“燃眉之急”，一方面可以加速上半年销售项目的部分资金回笼，保持后续的开发进程不受影响，保证交付;另一方面，也能以时间换空间，保证后续更多项目入市，实现自身的良性循环。

至于哪些城市大概率会跟进?大致可以分为三类：第一类，库存风险过高的城市，尤其是库存周期超过24个月的城市;第二类，土拍流拍率过高且土地财政依赖度高的城市，这类城市放松的动机更为强烈;第三类，房价下滑过快的城市。

此次成都放松预售资金监管，对其他压力城市具有一定的示范效应。当前市场行情之下，部分企业陷入困境，在不违背“房住不炒”主基调下适度因城施策，对企业纡困起到了一定的积极作用。除了放松预售监管之外，还可以适度调降预售门槛，加快预售证审批，在土地市场方面降低土地竞买保证金、延期缴纳土地出让金等。

值得注意的是，近期房地产信贷政策有了放松的信号，个人住房贷款发放提速，而成都此番明确协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，给予重点企业开发贷款展期、降息，恰恰印证了央行“两个维护”内容，保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求，适度纠偏，防止出现大的系统性危机。

适度调整并不意味着房地产调控政策的转向，只要“房住不炒”的总基调不变，楼市就很难再现“大水漫灌”式刺激性政策，对于企业而言，需要在机会窗口期努力“自救”，促销售、抓回款，并在调控新常态下，寻求更多生存机会。