11月40日 全市新房成交创十年来最差 二手房持续低迷

房地产行业政策面临拐点，但市场仍在触底。

根据上海易居房地产研究院监测数据显示，11月，40个重点城市新建商品住宅成交量环比下降，成交量为近十年来11月表现最差。二手房市场方面，11月13个热点城市二手房成交量约4.7万套，较上月上涨28.9%，较去年同期下降40.6%，二手房成交量持续降温。

其实从政策到市场往往有半年左右的滞后期，预期的市场底部还没有真正到来。此外，现阶段，房企加强销售回款仍是重中之重。年底企业会增加供应，打折降价潮可能会蔓延。受此影响，年底成交量有望企稳，但回升幅度有限。

40城新房成交仍在探底

自央行9月底提出“两个维护”以来，个人房贷确实有边际改善的趋势。从市场来看，政策基本面的改善将带动年底房地产市场回暖，成交量有望企稳回升，但市场很难逆转行情。

11月重点城市新房成交量持续下滑，上海易居房地产研究院监测显示，11月，40个典型城市新建商品房成交量为2014万平方米，为近十年来11月表现最差。

增速方面，11月，40个城市新房成交量环比下降4.3%，同比下降39.4%。自6月新建商品住宅同比增速首次转负以来，同比降幅已连续5个月加速。

从近6个月新建商品房移动平均同比增速来看，11月成交增长曲线下降幅度扩大8.8个百分点至-26.4%，接近10年来最低水平。

事实上，整体趋势是高度周期性的。2020年上半年，受疫情影响，成交增长曲线在历史低位值附近波动，7月开始上升，2021年4月见顶后继续回落。三季度以来，在调控结合下，9月份40个城市近6个月新房成交量移动平均同比增速首次转为负值，随后市场情绪持续快速回落。

近期，中央密集释放宽松信号，但考虑到向市场传导需要时间，临近年底，开发商将加大推促力度。预计未来三个月，40个城市新房成交量难以扭转，将继续见底。

浙江三线城市领跌，宁波年内缩水六成

从各线城市累计增速来看，1-11月，一、二、三、四线城市新建商品房交易累计增速均有所收窄，增速分别为23.7%、4.9%和-8.3%，分别较上月下降8.7%、5.1%和4.7%。预计12月继续回落，重点在城市层面，多数城市同比增速呈现明显回落。

城市间分化进一步加剧，1-11月一线城市和部分强二线城市新建商品房累计增速领先，厦门、珠海、杭州累计增速超过50%。而三线城市下降更为明显，金华、洛阳、惠州等城市累计成交量增速下降超过20%。

值得注意的是，浙江省三线城市的市场降温最为明显。由于去年同期浙江楼市火热，今年下半年以来出台了多项楼市调控政策，市场逐渐降温。

以宁波为例。今年1月，宁波新房成交量一度达到187.4万套

今年下半年以来，随着调控政策和信贷环境的不断收紧，我国二手房市场形势急转直下，成交量连续多月快速下滑，部分城市单月成交甚至创下多年新低。到11月，多个城市二手房成交量环比大幅增长，结束了下半年以来二手房的下跌趋势。

上海易居房地产研究院监测数据显示，11月，13个热点城市二手房成交量约4.7万套，环比增长28.9%，同比下降40.6%。

但从累计增速来看，1-11月13个热点城市累计成交量同比下降6.0%，降幅扩大3.9个百分点，其中深圳下降5.5%、7.6%创热点城市最大降幅。

深圳作为全国首个实行二手房指导价的城市，二手房成交量连续多月在近10年低位徘徊。CRIC数据显示，深圳11月二手住宅成交2118套，较上月增长7.2%，较去年同期下降63.9%。

过去10年，深圳二手住宅成交规模月均在6600套左右，而过去几个月，深圳单月二手房成交连续在2000套以下，甚至9月创下1765套的最低规模（除去2012年和2020年的春节月份）。受益于信贷层面的宽松，11月，深圳二手房成交略有回暖，成交套数回升至2000套以上，但并不能说明市场明显转向，而是进入筑底盘整期。

此外，从二手住宅成交量近6个月移动平均同比增速来看，11月13城二手住宅成交增速下降32.7%，同时，11城二手住宅价格同比涨幅已连续5个月收窄。考虑到目前二手住宅成交量尚未恢复到稳定水平，市场信心塑造仍需时间，预计在市场惯性作用下，未来两三个月热点城市二手房量价总体将进一步走弱。

政策层面来看，近期中央多部委密集表态，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，各地银行房贷投放和利率情况虽略有好转，但总体依然审慎。

与此同时，政治局会议最新表态，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。中央首次提出房地产行业“良性循环”的发展目标，这也意味着此次房地产市场急速降温引起的风险得到了充分重视。考虑到政策传导至市场具有滞后性，未来三个月市场颓势难以根本性扭转，市场尚未真正见底。