70个城市房价持续下跌 但幅度收窄 楼市底部信号出现

2021年楼市将走向尾声，量价双降，多项指标连续下跌。然而，在下跌的声音中，一些触底企稳的信号开始出现。

国家统计局数据显示，11月，70个大中城市新房和二手房价格分别下降0.3%和0.45%。城市数量方面，59个城市新房价格环比下降，较10月增加7个城市；63个城市二手房价格下跌；只有三个城市还在上涨，市场很少见。

但好的现象是，虽然11月商品房销售面积和金额仍在下降，但降幅明显收窄；房地产开发投资下降趋势也有所减缓；竣工面积也有很大的边际改善，这是执行政策和确保交付和民生的想法的结果。

房地产市场整顿政策正在发挥作用。一个直观的反映是，前期积压的住房抵押贷款正在加速发放。央行数据显示，11月末个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月增加532亿元。业内人士认为，央行单独发布个人住房贷款数据，表明央行希望解读房贷政策的宽松信号，对稳定购房人和房企的心理预期有积极作用。

在很多业内人士眼中，在房地产行业良性循环的引导下，房地产销售端是否真的能够持续改善，还需要进一步观察。目前还无法判断楼市底部的到来。

楼市多指标继续下行，降幅收窄

在拉动经济增长的三大投资支柱中，除制造业投资强劲外，基础设施和房地产开发投资均处于低迷状态。

国家统计局统计数据显示，1-11月份，全国固定资产投资增长5.2%，比1-10月份慢0.9个百分点，降幅较大。

前11个月，基础设施投资增速从1%下降到0.5%，两年平均增速从0.9%下降到0.8%。其中，11月月度同比增速由-2.4%降至-3.6%，两年平均增速由0.9%降至-0.1%。

1-11月，全国房地产开发投资同比增速由7.2%降至6%，两年平均增速由6.8%降至6.4%。但11月房地产开发投资同比降幅由10月的5.4%收窄至4.3%，降幅有所放缓。

随着调控政策的边际放松，11月房地产销售呈现明显复苏迹象。1-11月商品房销售面积同比增长4.8%，商品房销售额同比增长8.5%。其中，11月商品房销售面积两年平均增速为-1.8%，高于10月的-5%；商品房销售两年平均增速为-0.4%，高于10月份的-2.1%。

7-10月，全国商品房销售面积同比分别下降8.54%、15.55%、13.17%和21.65%。11月环比下降7.7个百分点，为14%。11月单月销售额同比降幅较10月收窄6.3个百分点至16.3%。

红塔证券研究所所长、首席经济学家李麒麟评论称，11月销售回暖部分原因是季节性回暖，部分原因是房贷放松后一次性释放了此前被抑制的需求，从而促进了销售回暖。

然而，李麒麟认为，限制居民购房意愿的因素依然存在。一是房地产税即将试点，居民观望情绪较重。二是个别房企交付困难，居民谨慎购房速度较快；第三，对房价上涨的预期正在逐渐发生变化，长期预期的变化将对居民购房产生更为长期的影响。

但房企对未来楼市的信心依然较弱，具体体现在数据上，新开工和开工仍处于负区间，同时征地减少。11月新开工面积年均增速为-9.3%(前值为-16.8%)，建筑面积年均增速为-8.2%(前值为-15.4%)。1-11月，房地产开发企业土地购置面积下降11.2%，土地成交价格上涨4.5%。

从房企的资金来看，还是没有明显的改善。1-11月，房企到位资金同比增长7.2%，较1-10月下降1.6个百分点。其中，境内贷款同比下降10.8%，利用外资同比下降41.7%，自筹资金同比增长4.8%，存款及预收款同比增长17%，个人按揭贷款同比增长9.8%。

易居智库研究总监严跃进认为，即使近期各类政策继续放松，也需要一段时间才能在房企中体现出来，两个变化需要同时关注。一是个人按揭贷款资金回笼速度略有加快，即11月同比增速明显为正，说明银行按揭拨付速度在加快；二是自筹资金可得性不断提升，即11月同比增速为正，表明部分债券发行等工作正在持续推进。

中泰证券研究政策组组长杨昌认为，在房地产行业良性循环的引导下，未来房地产销售端能否明显回暖，能否传导至上游投资端，值得观察。

房价继续下滑三亚逆市领涨

11月份，70个大中城市中，仅有京沪杭长沙Xi安银川岳阳惠州三亚9个城市新房价格环比上涨，其中三亚继续以0.7%的涨幅领跑全国，这与三亚新房供应偏低有关。

二手房降价城市数量方面，11月达到63个城市，只有7个城市没有下跌，包括赣州、海口、唐山、长沙、重庆、济宁、三亚。

11月份，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比下降0.3%，连续三个月下降且降幅扩大，同比增长2.4%。二手房价格下跌了0.4%，同比涨幅为1.5%。可见，二手房下跌程度要大于一手房市场。

具体来看，11月份，一线城市新房价格环比持平；二手房价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2个百分点；二线城市新房和二手房价格环比均下降0.4%，降幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点；三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手房价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

可见，相比一线城市，二三线城市楼市降温加速，无论是新房还是二手房，价格跌幅继续扩大。

李奇霖判断，目前行业底并没有出现，现在房地产行业特别是低资质企业，整体资金压力依旧很大。根据wind数据显示，11月就有3只房地产债发生违约，在这一情况下，市场情绪依旧很弱；这也意味着房企特别是低资质房企从市场上获取资金难度是很高的，资金压力依旧不小，且明年一季度还是房企美元债到期高峰，企业再融资压力很大。

要看到，政策层面对于行业的呵护正在到来。近一个多月，已有包括呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定、南通海安、重庆璧山和万州、山西临汾下辖曲沃县等10余城（或地区）推出了鼓励购房等“救市”举动。

对于2022年楼市调控怎么走，高层的表态也在发生变化。从中央政治局会议到中央经济工作会议，“促进房地产业良性循环和健康发展”被反复强调，“房地产是支柱产业”亦时隔多年再度被高层提出。

中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告（2021-2022）》认为，2022年中国楼市将从整体降温转向分化，人口持续流入、收入持续增长的一线二线城市在明年二三季度有望迎来显著回暖。在没有重大政策调整和意外事件冲击情况下，中国住房市场总体将趋稳，预计2022年全年全国商品住房平均价格增长率在-3%至3%，商品住房销售面积增长在-1%至-5%，住房开发投资增速在2%到5%。