为什么上海、杭州、深圳等楼市“调控更严 楼市更热”？

“从2020年开始，核心城市将进入新一轮调控升级周期，尤其是沪、深、杭、Xi安、武汉等城市。然而，无论是交易量还是实际开盘表现都表明楼市持续升温。

2021年，上述城市被监管了上百次，普遍侧重于对购房者购房行为的引导。但在调控的高压下，上述城市规模再创新高，其中杭州和深圳的交易量和价格分别增长了50%和12%。

为什么在楼市已经不同程度升级的热点城市，楼市成交却在“稳步攀升”？

从成因来看，每个城市都有自己独特的因素。比如土地供应有限，房价和二手房价格联动。但避免短期干扰，从中长期来看，过去十年核心城市大量新增住房需求是主要驱动因素。"

上深杭西等累计调控逾百次

但2021年量价同比仍高增

2020年以来，核心城市出台了新一轮调控政策。在中央住房融资“三条红线”、银行贷款“五级分类”、22个城市土地“两集中”的背景下，按照“房住不炒”的精神，核心城市在住房销售、涉房贷款、人口落户、土地供需等多个方面相继升级政策干预。

以沪、深、杭、武、Xi五大核心城市为例。从2020年到2021年11月，发布了近200个房地产相关法规、访谈和计划。2021年，为防止金融贷款违规进入房地产市场，扰乱市场，五大核心城市政策调控力度加大。2021年3月5日，全市共出台新规20条，月均较2020年增长一倍多。

值得注意的是，近两年来，核心城市出台的各项政策都聚焦在需求端，如住房销售、涉房贷款、人口结算、价格参考等。而对供给侧的影响都是表面的，比如“扩大住房用地，增加住房规模”等。2021年，土地“两集中”后，核心城市只发布了土地拍卖、购房资金来源、房价地价联动、新房集中供应等实质性供给侧调控政策。

配合调控政策升级，核心城市新房成交价大幅上涨。以上述五大核心城市为例。2021年前5个月，5个城市商品房成交面积和成交均价分别增长30%和10%。杭州的成交面积同比增长了50%，上海也在第一个11月累计同比增长了22%以上。深圳成交均价同比上涨12%，武汉、Xi安房价也同比上涨10%以上。

可以看出，虽然从2020年开始，特别是2021年，地方政府出台了多项政策全面规范和升级房地产市场，但核心城市新房销售价格仍大幅上涨。

充裕购买力支撑楼市

库存见底，供不应求加剧

核心城市新房市场的高热是长期供需错配造成的，核心因素在于大量新增住房需求。

一方面，人口的自然流入带来了巨大的购房“外需”。对比“第七次人口普查”和“第六次人口普查”的人口数据，深圳、Xi、杭州、武汉等地的常住人口。近十年来显著增加。其中，深圳增长达到714万，Xi、杭州、武汉年增长均超过2%。新市民的不断增加，为自住住房带来了源源不断的新需求。

另一方面，居民限购政策的取消2021年前11个月上海三居室产品成交额较2020年增长7.1%。即使有集中供应新房等限制性政策，同一家庭只能在全市同期筹集一套，且筹集资金比例限制在不超过1: 3，但在巨大的内需下，仍然难以改变目前供不应求的局面。

核心城市“一二手房倒挂”

倒逼新房“高热不退”

在充裕的购买力支撑下，2020年起核心城市“一二手房倒挂”现象愈演愈烈。学区房概念的炒作使得拥有优质的教育资源和生活配套资源的区域二手房价飙升。

仍以上述5个核心城市为例，2021年前11月，上海、杭州和西安三城全市二手房均价涨幅最为显著，均超15%。其中杭州二手房价同比涨幅达21%。结合新房房价来看，上海和杭州一二手房房价差异尤为显著，其中上海全市一二手房价价差超1万元/平方米。

受二手房“高增速”、“高价差”的影响下，一方面价格敏感型购房者将置业选择转向新房市场，另一方面改善型购房者从二手房市场获利进入新房市场完成置换。两方面作用下二手房市场向新房市场传导涨价预期。

值得一提的是，2021年起累计有15城出台了“二手住房成交参考价”以及如“三价就低”、“大学区入学”等政策消解学区房概念并抑制二手房房价。

但一方面二手住房成交参考价只降备案价不降实际成交价，购房者承担更大购房负担下纷纷转向同区域新房，进一步激化了热点区域新房供求关系，武汉、杭州等“万人摇”景象再现。

另一方面“学区房”概念在既得利益者的维护下已经形成思维惯性。因此即使如天津等陆续下令“中介不得协助买卖双方隐瞒或虚报房屋成交价格”，但是对核心城市的热点区域而言，一二手房倒挂现象的消弭仍需较长时间，短期新房市场仍将受二手房成交的热度。

核心区域稀缺高价宅地

催化新盘“万人摇号”

土地方面，2020年后核心城市陆续在土拍规则中加强了“房地价联动”的调控机制，如通过设定限地价条款“限房价竞地价”、第二轮集中供地中竞品质、竞自持等。但随着地房价联动关系的深化，土拍高热下高价地的成交对新房市场的预期指引变得更加强烈。

具体表现为核心城市热点区域地价拉动房价超涨，房价同比增速大于地价。深圳南山区、杭州富阳区、西安西咸新区、武汉武昌区、硚口区和汉阳区房价同比涨幅超过地价，其中武昌区和西咸新区房价同比超地价13pcts达20%。从市场表现来看，上述几区也是楼市升温最快的区域，新房成交体量最大、去化最高。

部分区域土地供应受限导致稀缺宅地价格走高，区域地价高涨带动新房高热。上海最为显著，嘉定、闵行、杨浦和青浦四区地价同比涨幅超40%，房价同比涨幅则均超10%，其中嘉定房价同比增29%，即使有集中供应对区域均价的摊薄也收效不佳。诸如此类地，杭州临安区、武汉江岸区、西安高新区地价同比增速均超30%。从市场表现来看，上述几区军事楼市热度最高的区域，出现了“万人摇”等一房难求现象。

人口大基数或高增长所新增的购房需求是上海、深圳、西安、武汉等核心城市未来房地产市场规模的主要支撑力量。涉房信贷政策的收紧对房地产市场是一大挑战，对上述核心城市也不例外。但需求支撑下其市场规模仅将短期回调，待供需达到新常态则中长期发展可期。

短期来看，涉房信贷政策于2021年的收紧，无论是居民端还是房企端，对所有城市房地产市场均会起到降温作用。因此预计短期内上述需求增长型城市楼市规模也将面临一定程度的回调，但在自住购房需求的表达下成交规模的降幅有限。