“以价换量”效果显现！沈阳楼市成交回升

临近年底，虽然沈阳气温降至零度以下，但房地产市场开始一反常态的回暖。根据芳浦的资料沈阳新建商品房成交量近三周稳步上升。第49周、第50周成交额环比增长50%以上，市场呈现明显回暖迹象。

市场交易量的增加说明开发商“以价换量”的策略取得了一定的效果，但降价也引起了业主的大量投诉和园区品质的下降。

高端改善盘降幅明显

2021年7月，沈阳楼市迎来“降价潮”。对于上半年买房的人来说，房子降价意味着财产大幅缩水，成为房价下跌的直接受害者。

最近刘女士心情不是很好，因为她刚买了几个月的房产价格降了。“同样的房产比别人多花几十万，没人想当‘傻子’。如果我知道我能掉这么多，我会等的。开盘之初，开发商就信誓旦旦说项目定位于高端改善板块，绝对不会降价。谁能想到开业后短短几个月就跌了这么多？”刘女士告诉记者。

据刘女士介绍，她购买的悦星环球港位于沈阳浑南新城板块。位置比较好，离地铁和轻轨也不远。悦星环球港今年7月开业，顶层开盘价1.8万元/平方米，别墅2.25万元/平方米。

11月25日，记者前往粤兴环球港湾售楼处，看到门前立着一个醒目的广告牌，上面写着“12500元/平方米左右，清水新品震撼推”。

相比物业附近二手房均价11000 ~ 12000元/平方米，这个低价不禁让人生疑。一位房产中介表示，为了安抚开盘前高价购买的业主，开发商在推低价房时其实在产品上做了一些“差异化”。

销售人员称这批低价房为“脱衣服”，即拆除装修干净的房屋(毛坯房)。据销售人员介绍，此次活动是以整栋楼作为“宽衣解带”的特价房，二楼价格便宜12500元/平方米，十楼及以上价格约14000元/平方米。

据房产中介介绍，悦星环球港湾项目定位是高端改善项目，装修标准不低，但洁净室和精装房的差价已经达到4000元/平方米以上，明显不合理。中介表示，悦星环球港推出的这批清水房，其实就是为了降价。据测算，“脱衣服”的清水房实际上比精装房每平方米至少便宜2000元(不含装修费用)。

这只是浑南新城高端改善板块现状的一个缩影。

在市场环境和周边房地产降价的压力下，许多以改善为目标的新市政府部门项目纷纷降价。比如华润兆华里，以前接近2万元/平方米，现在降到了1.8万元/平方米；巢父融创的小高层价格一度达到1.7万元/平方米，但现在新一批特价房只卖1.2 ~ 1.3万元/平方米。

一位房地产专家表示，在当前的楼市中，无论是刚需需求还是改善需求都会在价格上有所下调。不同的是，市场不好的时候，抑制会更明显。同时，改善后的楼盘大多是品牌开发商，溢价空间较大，所以一旦降价，这些楼盘的跌幅会更加明显。

某房地产公司内部人士告诉记者，沈阳目前的楼市形势让开发企业左右为难。如果项目不降价，就很难卖出去，因为本身市场需求小，又不降价

根据国家统计局11月发布的70个大中城市商品房销售价格，沈阳新房价格指数下降0.4%，二手房价格指数下降0.3%。据沈阳中原研究部统计，11月沈阳商品房成交价格为11906元/平方米，同比下降5%，环比下降1%。

今年下半年以来，降价引发的维权事件逐渐增多。

沈北新区率先出现降价迹象。8月，在沈北万达广场推出了一批特价房，开盘价从11000元/平方米到8000元/平方米。近3000元的降幅，引发了大量老业主维权。为稳定市场，沈北新区房产局下发通知文件，严查售楼处私下降价行为。然而，“十一五”后，越来越多的房企迫于还款和业绩的压力，不得不进行“调价”。

降价房企不再仅限于民营房企，国资背景的房企也放下身段，开始以特价房、顶账房方式降价卖房。因此，维权事件波及了华润、中海等一线房企。

中海望京府维权事件，曾引发政府相关部门重视。据中海望京府业主向记者反映，中海望京府涉嫌恶意降价，扰乱市场，降价前高层均价12000元/平方米，2021年10月后推出两栋楼，售价仅8000元/平方米，洋房产品跌幅甚至超过了30%，大量中海业主向开发商讨说法。中海业主维权事件扩大后，引起了沈北新区政府重视，并给出了处理意见，要求退回其售出的40套房源，今后按照合规的备案价来出售。

记者再次暗访中海望京府售楼处时发现，虽然该项目已恢复原价销售，但其他房企降价行为没有受其影响，相关限价政策对房价控制正逐渐失去效力。

沈阳在2017年8月15日曾出台过《沈阳市人民政府办公厅关于加强房地产市场调控工作的通知》，要求开发商按照一房一价制度申报房源价格，6个月内不得调整申报价格，6个月后可申请下调，且申报价格下浮不得超过5%。实际上，开发商可通过很多方式绕开这些限制，比如以顶账房、特价房名义出售，或做活动方式送物业费、送车位或者承诺直接返现。

碧桂园御时光在2021年8月29日才刚开盘，开盘售价在18000~20000元/平方米，项目销售人员告诉记者，近期推出了一批“顶账房”房源，均价仅15000元/平方米，与开盘时价格下调了3000~5000元/平方米，一套147平方米房子相比开盘时要便宜近50万元；据销售人员称，这批“顶账房”除了个别存在挡光问题外，和正常房源并无差别，并且所有手续都在售楼处正常办理。

实际上有些房源是低于备案价出售的。月星环球港湾的销售人员告诉记者，为了能够顺利备案，先以备案价签订合同进行交易，备案后再将10万元以装修补贴费名义返还购房者，或者通过送车位的方式来弥补。

沈阳大多数开发商在宣传时会避开“降价”之类的词汇，多采用做活动、特价房、顶账房的形式，一次推出几十套或一栋楼投放市场。贝壳中介人员告诉记者，如果你要购买这批特价“房源”，通常无法在短期内备案，如果想顺利备案，可能要等1~2个月以上时间。

一位房产业内专家称，房企降价行为虽然表面上看对购房者有利，实际上开发企业因为降价也会削减投入成本，一些房企在降价后项目品质明显降低。例如，沈阳华发全运首府行知坊业主投诉，其新交付的项目园区品质较前几期大幅下降。

上述专家称，一些拿地价较高的房企，比如在今年4.30土拍拿地价比较高的房企，在降价后为了维持一定利润会有意缩减成本，所谓高端改善项目，降价后其实各方面品质已大不如从前。虽然近两周沈阳楼市交易量有所提升，但交易量短期内很难恢复到去年水平，降价有利于去库存，但也要提防因成本控制引起楼盘品质下降。