房企、市场、政策沈阳楼市寒冬待破“三重门”

今年是个寒冷的冬天。这句话用来形容2021年沈阳的楼市，甚至比天气状况还要贴切。

世界平均价格已无参考意义，一切以售楼处为准。对于一些项目，我们的渠道需要签署保密协议。"

随后，记者从该渠道售楼处查询到某楼盘网上的数据，显示今年5月以来，沈阳二手房市场成交量持续下滑，除了成交较低外，成交价格也持续下跌。

与市场下滑、成交量持续下降相对应的，是沈阳二手房市场的高存量。

截至12月20日，链家网现有数据显示，仅链家在沈阳登记销售的二手房数量为136431套。供参考，同样是东北省会城市的吉林长春有76179套，黑龙江哈尔滨有98942套。

沈阳的二手房数量接近长春和哈尔滨二手房的总和，但人口并没有优势。

根据第七次全国人口普查数据，沈阳常住人口907万，长春906万，哈尔滨1000.99万。

与第六次人口普查数据相比，沈阳10年增加963922人，增长11.89%。年均增长率为1.13%。

虽然沈阳的人口在持续增加，但是按照这个速度，二手房的周期会很长。而且，沈阳的商品房库存一直不低。

据相关机构数据显示，今年2月以来，沈阳商品房的清仓期一直保持在30个月左右的高位。截至今年9月，沈阳商品房可售套数达到332410套，清退期为29.07个月，远高于12个月左右的正常区间。

业内人士认为，“八神条”靴子落地，将个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年的新规，加剧了二手房清仓的难度，而这种锁定存量增量的方法并不是长久之计。

政策合成的“盘尼西林效应”

如果说“八神条”锁定了二手房存量市场，“限价单”锁定了新的降价空间，那么政策合成后的效果就是挤压了沈阳房产中介的生存空间，消除了沈阳购房者的市场预期。

目前，从房地产市场从业者的角度来看，稳定房地产市场的初衷“八神条”，稳定房价的“限价单”出来的比较晚，但效果1 1 >策略合成后未形成2。

2020年“两访京”沈阳代表团在沈阳市场抛出“八神条”。从政策内容来看，其主要目的是稳定高房价，为购房投资降温，在不炒房的背景下，建立稳定合理的房地产消费环境。

然而，“八神条”似乎是一把双刃剑。在稳定高房价的同时，持续高位的二手房高库存也让市场观望情绪高涨。房地产交易新政策(指个人住房销售增值税免征年限由两年改为五年)由两年改为五年，导致不少改善性住房需求被短期搁置。

另一方面，开发商为了生存，降价促销，这也引起了业主维权和大量投诉。

“新房价格大幅下降。面对业主权益保护，政府的解决办法是禁止降价，但这样(新房和二手房)“倒挂”的房价只会害死大量的房产中介。”池畔说。

事实上，沈阳房产中介正面临“最黑暗的时刻”。

部分新盘客户存储容量不足，我们选择调整开启时间。为回笼资金，实现销售目标，努力降价促销，新规对“八神条”进行二手

据记者多日走访沈阳的不完全统计，沈阳大量本地房产中介门店被转让或关闭，其中有贾瑞等多家知名本地中介，此外还有史圣安嘉、邦邦邦置业、百佳置业、优超置业、优居置业交易等小型中介。

此外，蝴蝶效应合成后的沈阳楼市政策也影响了金融领域。

记者查询到，根据沈阳市十六届人大四次会议发布的《2020年沈阳市预算执行情况和2021年沈阳市预算草案》内容显示，国有土地出让计划收入480.8亿元，同比下降12.6%。草案给出的解释是综合考虑国家对房地产市场的宏观调控等因素。

然而，沈阳显然低估了土地出让的情况。

受销售端影响，下半年沈阳在土地供应方面的表现堪称“大溃败”。公开数据显示，截至11月20日，沈阳已完成两批集中供地。首批供货25箱，销售22箱，总成交额约198亿元。第二批供货44箱，销售19箱，拍卖25箱，总成交额139亿元。

第三次集中供地截止日期为12月24日，共挂牌27个地块，总出让面积约138万平方米。

有意思的是，从配建要求来看，第三次供地明显低于第一次供地的要求。触及限价后，第二次集中供地的竞争质量被摇号取代，各种迹象都觉得供地不足。

12月14日，沈阳第三次集中供地结果可谓“糟糕”。仅成功出让8宗，底价出让7宗，成交总价约43.81亿元。剩下的19块地拍卖得很差，拍卖率很高达70%。

前两次集中供地成交总额合计为337亿元，与预算草案计划完成金额相差143亿元，而第三次集中供地成交总金额仅43亿元，尚存100亿元的缺口，或增加沈阳市政府的财政赤字。

记者针对上述沈阳房产政策叠加引发的包括土拍走低、房产存量高企、中介机构倒闭等相关问题，计划采访沈阳市住建局等部门进一步了解详情及对政策目前执行引发问题的看法。

沈阳市委宣传部负责外宣新闻工作的杨姓处长，以“需要提前准备采访函给相关部门领导、再决定是否回复”为由，拒绝了记者的采访要求。

今年年底的中央经济工作会议指出，“我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力”。要扩大内需，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”至关重要。

房地产市场良性循环，这与“房住不炒”主基调并不矛盾。

中央财经委员会办公室副主任韩文秀曾表示，经济社会发展是一个相互关联的复杂系统，要防止出现合成谬误，不把分兵把关变成只顾自己不及其余，避免局部合理政策叠加后造成负面效应。要防止分解谬误，避免把整体任务简单一分了之，更不能层层加码，导致基层难以承受。制定和实施政策都要坚持系统观念和实践标准，遵循经济规律，以实践效果来检验政策的成败优劣。

面对未来可能出现的横盘、漫长的出清和去化过程，沈阳楼市持续上涨的拐点已经越发明显。一面是寒冷彻骨的楼市，一面是热锅上的蚂蚁一样焦急的开发商，还有无数从事兼职糊口的房地产行业从业者。沈阳楼市回暖，亟须从政策层面建立更有效的长效调控机制。“作为一名房地产行业从业人员，我真的很希望未来（沈阳房地产）市场稳定，千万不要再像2021年这么乱了。”潘奇说。