2021年行业规模再创新高 未来规模将回到五年前

“2021年对房地产市场来说是不平凡的一年。上半年情况非常好。房地产百强企业累计销售业绩规模同比增长36.7%。2021年1-6月，审评委监测的30个城市累计成交额同比增长44%，较2019年同期增长21%。上半年市场整体成交量保持高位，其中一线城市市场持续火爆，成交量显著。

但在行业转向去杠杆的整体环境下，下半年市场持续转冷，白城成交面积持续下滑，同比降幅超过30%。大型房企平均目标完成率低于90%，完成率远低于历史时期。

在这种“前高后低”的市场形势下，2021年行业销售和投资规模将继续增长，达到全年新高。

但由于市场需求透支、房价透支、支付透支、供给透支、政策压力以及企业过度追求规模，2022年将出现20年来首次负增长，未来行业规模将回归5年前。"

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新房销售规模再创新高

过去五年见证了行业的辉煌和快速发展。尤其是2015-2016年，是行业的转折点。整个住宅行业的规模在2016年出现了转折，从11亿左右跃升到14亿到15亿，然后大踏步前进。

2021年，全年由强转弱。上半年，商品房销售规模一度创近五年新高。但随着调控政策的不断收紧，整体市场开始走下坡路。

国家统计局统计数据显示，1-11月，商品房销售面积158131万平方米，同比增长4.8%。商品房销售额161667亿元，增长8.5%。

假设11月商品房销售同比增速维持在12月，预计全年商品房销售面积和金额将分别增长2.1%和5%。以近五年11月销售规模平均值计算，2021年商品房销售面积和金额也将分别增长4%和7.8%。

预计全年商品房销售规模再创新高，面积和金额分别超过18亿平方米和18万亿元以上。

但从月度来看，下半年销售和融资大幅下滑。2021年7-11月，百强房企近5个月累计交易金额同比下降27.8%；7月至11月，融资总额较上月下降40%。

这在过去五年中从未发生过。从历史数据来看，基本上每年下半年的销售数据都高于上半年，也优于上年同期。

在这种情况下，市场上出现了很多问题。

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告别2021年告别“白金时代”

通过对过去五年的数据分析发现，销售规模快速下滑的主要原因是多种因素的叠加。在这些因素的影响下，接下来的2022年可能会迎来20年来的首次规模负增长。我们告别了2021年，意味着我们真的要告别“白金时代”了。

1.市场透支和政策调控，买房整体情绪转冷。

根据过去5年的市场数据，过去5年累计成交量为74亿平方米，63万亿元，分别占过去20年的41%和56%，也就是说，过去20年只花了5年就卖出了56%的量。

20年来，房价只涨不跌，房价收入比从2015年的7.4攀升至8.9。近五年来，ci平均房价的复合增长率

从供给来看，70个城市的广义库存已经达到10亿平方米，新房入住率较低。近三年来，70个城市商品房年均供应量近5亿平方米。从重点25个城市来看，一般库存为3.3亿平方米，按销售面积计算需要1.26年消化，其余45个城市需要5年消化，很多城市存在隐患。

正是在这种市场环境下，地方调控开始高频化、精准化。截至12月20日，73个省市和249次政策加码，这在历史上实属罕见。

其中，深圳、广州政策加码多达20次，深圳重点强化信贷资金管控，并以“深房理”被查处作为政策加码的最高峰；广州分区域精准化调控，天河、黄埔、南沙等热点区域依据市场实际情况，针对性地调整政策措施；上海多管齐下严堵政策监管漏洞，政策加码同样达到13次。

聚焦政策内容，主要涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售、增加房地产交易税费、落地二手房参考价、新房积分摇号和强化预售资金监管这8个方面。受市场下行及政策影响，购房情绪转向严重地持币观望。

2、房企过度追求规模，房地产过度金融化

事实上，过去五年，房企过度追求规模，为现在的危机埋下了最大的伏笔。对于规模的追求是过去几年的主旋律，也许当时不一定是错误的，但是今天回过头来，过去5年最大的内因还是在于房企过度的追逐了规模。近五年，百强房企新进城市数量占比超过50%，2014年以来，百强房企全口径销售额年复合增长率达到25%。

近五年，房企有息负债增速远远高于销售增速。2019年海外债发行达到最高点，达到4739亿元，2020年降至3847亿，今年再腰斩降至2527亿。当海外债不能再“借旧还新”时，永续债无法永续，行业整个风险和压力就暴露出来了。

2021年上半年主要上市房企表内净负债率降至70%以下，但这并不代表负债真的降了，因为很多做成了表外负债。上半年，40家房企表内有息负债和表外有息负债均为3.8万亿，比例为1:1，部分企业比例高达2.3倍，压力毋庸置疑。

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行业规模回到五年前

正是在这样的压力之下，我们认为2022年商品房销售规模将进一步缩量，全年将同比负增长。一线和部分二线城市热度保持，三四线加速下行。

虽然2022年居民信贷端和城市调控端预计均将有边际宽松的利好出现，但居民购买力透支在短期内无法有效缓解，弱二三线城市商品房销售缺乏支撑，强一二线城市购房情绪转变也存在一定时滞。

同时，2021年土地购置面积和房屋新开工面积双双负增长，2022年预计新房供应将进入低位期，供应不足也将对销售规模产生限制。市场分化现象则将进一步扩大。

从未来来看，经测算，预计未来5年行业年均规模为10.6亿-12.7亿平方米，中位数是11亿多平方米，与2015年-2016年的水平基本相当。未来5年的住宅规模总量相比2011年-2015年增加0.6%-20%，相比2016年-2020年下降16%-29%，但比之前的5年上升20%。

房地产仍将是压舱石和支柱产业。如果算上商品房总量，每年成交金额还在15万亿左右。相比其他产业，整个房地产行业的产业规模依然很大。

对于企业而言，企业回归“剩”者为王，要改变过去依赖房价上涨和市场规模上升等传统路径，而是重新寻找适合企业未来发展的增长路径。不改变是没有出路。整个中国地产行业不存在“国进民退”，未来一定会是“国民共进”，民企在过去20多年的发展效率最高、发展速度最快，专业能级相对较高，优秀企业未来仍将不断引领和前行。