普及“现房竞价销售” 北京改革顺应时代

亚当斯密在《国富论》中指出，在经济活动中，政府要发挥“守夜人”的职责，保证社会安宁和经济秩序稳定，建立公平公正的社会环境，是政府义不容辞的责任。

在房地产领域，由于由此衍生的烂尾楼现象，期房制度极大地损害了群众利益，多年来饱受舆论诟病。由于涉及到发展中企业至关重要的融资渠道和地方政府的土地财政，在将期房交付转化为现房销售方面一直没有根本性的突破。

1月7日，我们注意到北京从土地环节解决了这个问题。在2022年第一批集中供地的公告中，北京市规划和自然资源委员会表示，2022年，北京将在全国率先开放市场，及时推出第一批商品住宅用地。通过“地产联动、一地一策”的协商机制，北京将大力推广现有的房子竞价销售模式，“减少购房纠纷，不断提升购房安全感”。在这批土地供应中，50%的项目设置了竞得现房销售面积环节，从试点到普及。

北京从土地出让环节大力推广现房买卖，这是一种改革精神。改革是由问题引起的，是通过不断解决问题而深化的。在房地产领域，烂尾楼问题是市场运行中存在的问题造成的，而不是资源短缺或者总需求过多或者过少，所以对于销售体系来说，需要突破和结构性改革是非常明显的。

现有房屋销售改革的突破非常重要。南京、成都等城市早些年就提出实施现房销售，但进展并不顺利和理想。2018年，广东省房地产业协会向会员单位发出调查通知，提出逐步取消商品房预售制度，全面推行现售。但随即被媒体爆料为“只是征求意见”，最终无功而返。

由此可见，这是一个大家都知道应该改革的制度问题，但要实施起来并不容易。

北京的可贵之处在于，它选择了进行结构性改革。所谓结构性改革，就是采取一些能够改变体制结构和监管结构的措施。结构性改革简单来说就是政府行为的改革，也就是为市场提供一个最优的运行框架。

北京除了在土地供应上设置有竞争力的既有住宅销售面积外，还充分考虑房企的开发成本，为这类项目预留合理的利润空间，以保证企业未来能够建设出一定质量的住宅，这是实事求是的科学做法。

众所周知，预售制度保障下的期房买卖在历史阶段有其选择性和现实性。然而，从一开始利大于弊，到今天，争议颇多，这都凸显了这一制度不适合当前的经济社会发展。这种不合适不仅仅是像烂尾楼一样的单一问题。从市场角度看，拍卖制度导致不平等竞争和低效竞争。拍卖制度客观上降低了房地产行业的进入门槛。很多二、三、四线城市的很多烂尾楼，大部分都是开发商开发的，他们缺乏实力，但是可以通过关系获得土地。他们只需要低价获得土地，从银行贷款，然后依靠预售制度实现商业财富。本质上，这是一场“空手套白狼”的游戏。

众所周知，推进改革不容易，但改革停滞不前没有出路。本质上，房地产市场是一个吃着改革饭，打着创新牌成长起来的市场。现在，政府用改革的方法和“守夜人”的职责，巩固和建设更加透明、更加公平、更加公正的房地产市场，营造“良币驱逐劣币”的营商环境。