再创新高！2021年商品房销售额突破18万亿元 房企信心依然不足

随着新型城镇化的推进，居民正常住房消费的愿望变为现实，在金融等政策的支持下，城市住房需求尤其是改善型住房需求有望持续释放。

过去的2021年，中国商品房销售面积为17.94亿平方米，同比增长1.9%。商品房销售额达18.19万亿元，同比增长4.8%，均创历史新高。

这是国家统计局发布的最新数据。以此计算，2021年我国商品房均价为10139元/平方米，同比增长2.8%。无论是房价还是销量，都显示出房地产市场强大的韧性。

国家统计局数据也显示，2021年全年国内生产总值同比增长8.1%。与“6%以上”工作目标相比，年度任务已经完成。一切都在朝着全面稳定增长的目标前进。

“房地产增长对整体经济增长起到了拉动作用。2021年，房地产业增加值比上年增长5.2%，拉动整体经济增长0.4个百分点。”国家统计局局长纪宁哲说。

与此同时，宽松的货币政策窗口实际上打开了。1月17日，央行推出7000亿元1年期MLF操作和1000亿元7天期逆回购操作，中标率分别为2.85%(此前为2.95%)和2.1%(此前为2.2%)。逆回购利率和MLF利率同时下调10个基点，为2020年4月以来首次下调。这一举动被市场解读为相当于央行变相“降息”。

“MLF操作利率将高概率引导本月LPR报价同步下调，其中5年期LPR可能同步下调10个基点。同时，也不排除后续央行仍有减持RRR的可能。”交通银行首席研究员唐建伟表示。

这对2022年楼市企稳是个好消息。“随着新型城镇化的推进，居民正常住房消费的愿望变成了现实，在金融政策的支持下，城市住房需求特别是改善性住房需求有望持续释放。”宁哲说。

房企信心仍然不足

2021年是房企普遍感到困难的一年。今年房企融资端几近枯竭，资金链压力空前，债务违约持续。

最直观的表现就是，很多指标，比如房地产投资和销售，几乎都走出了一条下行曲线。

国家统计局数据显示，2021年全国房地产开发投资14.76万亿元，同比增长4.4%，两年平均增长5.7%。房地产开发投资增速自去年3月以来连续10个月收窄，进入“过冷”区间。特别是2021年12月，房地产开发投资同比下降13.9%。如此大幅度的下降只发生在2020年2月疫情爆发的时候。

唐建伟认为，原因是房企在项目建设和土地购买方面的积极性不高。虽然去年四季度以来信贷政策有所放松，但并没有完全扭转房地产企业对未来市场的预期，这体现在项目建设上。尽快推市的盈利能力不高，导致新开办和建设开发企业缺乏动力。

2021年新开工住房面积同比下降11.4%，住房建筑面积同比增长5.2%。仅12月份，房屋建筑面积和建筑面积同比大幅下降，增速分别为-35.35%和-31.15%。

另一方面，征地方还是很郁闷的。虽然上一次集中拍卖降低了征地门槛，但房企的积极性并没有得到提振。2021年房企土地购置面积2.16亿平方米，比上年下降15.5%；土地成交价格为1.78万亿元，同比增长从销售方面看，2021年全国商品房销售额突破18万亿元，同比增长4.8%，两年平均增长6.7%。但从月度变化来看，自去年5月以来，月度销售增速已连续7个月下滑，同比增速较上半年下降34.1个百分点。

广东省住房政策研究中心首席研究员李解释说，商品房销售金额增幅大于销售面积增幅。主要原因是商品房交易区域越来越集中在东部和几个大都市地区。2021年东部地区销售面积占比超过40%，达到40.8%，较2019年和2020年分别增长2个和0.4个百分点。从销售金额来看，房价较高的东部地区占56.8%。

托底楼市2022信贷投放有望发力

二手市场价格已经见底的第一个迹象开始出现。

国家统计局数据显示，2021年全国商品房平均销售价格为10139元/平方米，同比上涨2.8%。2018-2020年，房价增速分别为10.7%、6.6%和5.9%，年增速持续下降。

从单月房价同比涨幅来看，自2021年8月以来已连续5个月负增长。12月份住宅均价同比上涨-0.2%，较11月份的-1%大幅回落。这也说明随着近期救市政策的实施，房价已经开始企稳。

日前，国家统计局发布了70个大中城市12月份房价数据。2021年12月，70个大中城市中，一线、二线、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨4.4%、2.8%、0.5%、9%；环比涨幅分别为-0.1%、-0.3%和-0.3%，相比11月份数据一线城市跌幅略扩大，二三线城市跌幅略收窄。至少这是一个积极信号，说明一些城市持续下跌的态势是有所遏制的。

12月份，70大中城市中有15城新建商品住宅价格环比上涨，11月为9城，其中杭州新房价格环比上涨0.5%领跑全国；二手房环比下跌城市数量则没有增加，这说明至少悲观情绪是略有减少的。

一线城市二手房价格率先止跌回升，由11月环比下降0.2%转为12月上涨0.1%，这是一个重要信号。因为按照过往惯例，二手房市场领先于新房市场，二手房止跌是市场触底的先兆。

但城市之间亦分化明显，北京、上海二手房价12月份环比分别上涨0.8%和0.4%，广州、深圳则分别下降0.3%和0.4%。据一位市场人士监测，二手房市场也呈现出长三角率先触底的迹象。

宁吉喆表示，随着房地产长效机制不断完善，因城施策效果不断显现，2022年我国房地产市场有望保持总体平稳运行。

他分析道，一方面，我国仍处在城镇化持续发展阶段，2021年末，城镇常住人口比2020年末增加1205万；特别是流动人口38467万，比上年末增加885万，这都带来了新增住房需求。另一方面，房地产市场供给在逐步优化，多主体供应、多渠道保障、租售并举的房地产市场供给格局在逐步形成，新的发展模式正在探索中成型。同时，房地产调控因城施策有利于促进房地产良性循环，也有利于保障群众正常居住需要。

从政策层面看，“稳字当头、稳中求进”成为2022年经济工作、宏观调控主基调。国家层面亦多次强调，满足合理住房需求。

去年12月末央行召开的2022年工作会议强调，“稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展”。多位银行界人士认为，房地产信贷投放量的改善有望在2022年发力。

“央行调降MLF操作利率将引导LPR报价下降，尤其是中长期贷款利率下行，将有利于满足楼市开发企业和购房者的融资需求，有效托底房地产市场。”交行金融研究中心资深研究员夏丹表示。