投资和供应都在下降 大宗交易是写字楼市场唯一的亮点

受经济增长放缓和贸易纠纷影响，2018年第四季度以来，一线城市整体办公市场呈下降趋势。2020年，随着新冠肺炎疫情的爆发，写字楼市场的下行趋势将进一步加剧。

2021年，办公市场压力依然巨大，投资和供给双双下降。从CAIC重点测试的热点城市来看，2021年，即使是重点城市的商业用地总成交规模和新增供应规模也将较2020年下降10%以上，整体市场去压力将凸显。

回顾2021年，唯一的亮点就是大规模交易的规模。同时，随着办公资产证券化的发展，整体市值再次达到较高水平，未来发展空间巨大。

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投资、供应双双下降

办公市场压力仍然巨大

2021年，国家对办公楼开发的投资有所下降。国家统计局数据显示，2021年房地产开发投资14760.2亿元，同比增长4.4%，其中办公楼投资5974亿元，同比下降8%。商品房销售面积179433万平方米，同比增长1.9%，其中办公楼销售面积3375万平方米，同比增长1.2%；商品房销售额181930亿元，增长4.8%，其中办公楼销售额4701亿元，下降6.9%。整体压力仍然很大。

根据CAIC考察的热点城市(京、沪、穗、深、杭、宁、渝、武、津)，商业用地成交2536万平方米，较2020年下降10%，重点城市新增办公供应面积391.3万平方米，较2020年下降12%。

从能级来看，一线城市2019-2021年典型城市成交面积明显减少，其中广州成交面积最高，上海次之。二三线城市成为主力军，成都、重庆、南通、杭州、常州排名靠前。其中，杭州、南通、常州等地2021年成交面积高于2020年，在典型城市中较为少见。

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大宗交易成商办唯一亮点

成交宗数同比上升80%

据柯睿CAIC监测，2021年全年，mainland China 32个城市大宗物业总成交额3326亿元，同比增长65.9%，平均单笔成交12.7亿元，成交数量同比增长80%。市场热度持续攀升，逼近五年来最高值。这也成为2021年商业市场唯一的亮点。

从周转资金来看，虽然内资同比下降4个百分点，但仍以74%为主。TMT、生物医药和工业企业是年内自用的主要买家，平均成交规模同比下降，成交特征更具实用性。投资交易占比扩大，交易趋势集中在明星项目，整体投资风格趋于保守稳健。

2021年全年，一线城市仍是我国大宗贸易的主要城市，占比超过58%(未纳入相关多城市资产包)；上海总成交额约826亿元，为单城市最高。多城市相关资产包累计成交额约956亿元，成为年度热点。在新经济环境下，很多企业注重从战略层面规划和处置资产，转型转型或寻求新的发展方向是主要原因之一。

从单个城市来看，办公/研发；D office是北京和上海的主要交易格式，约占交易金额的60%，新经济资产的投资关注度全国领先。全年深圳综合业务营业额占比超过50%，广州营业额分布相对较高。

据CAIC监测，2021年房地产业为绝对出售主力行业，全年大宗交易累计出售资产（含股权交易）共约1519亿元，占比成交总额的46%；共成交95宗，占总成交宗数的36%。

2021年房地产行业的资金流动性问题较为显著，但目前为止从资产端看，房企交易的更多为非核心资产，部分房企仍存观望情绪，一方面企业最优质资产属于交易谈判中的核心筹码，轻易出售可能会引发蝴蝶效应带来系统性风险；另一方面在当前市场整体环境下，资产溢价较低，甚至面临大幅降价出售，难以匹配其相应价值。地产开发企业变现非核心资产仍将是未来一段时期内的趋势。

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一线城市仍为证券化主力

办公类存量资产发行最快

CAIC?数据显示，2021年房企境内外债券融资（含ABS）总规模约合人民币1.1万亿元，同比下降16.6%，增速5年内首次转负，房企融资环境在下半年迅速恶化。

从房企发债的类型来看，下半年受接连不断的海外债违约传闻影响，海外债发行陷入冰点，全年海外债发行规模降幅超过4成。而房企资产证券化融资保持活跃，各类ABS、ABN产品发行不断，2021年房企累计通过资产证券化融资合计规模2972亿，同比下降14.6%。

据CAIC统计，60家典型房企的ABS融资中，供应链相关证券化融资占比超6成，CMBS/CMBN融资占比约16%。随着基础设施公募REITs的落地，房企资本化融资特别是存量资产资本化途径日渐丰富。2021年，存量资产证券化融资合计规模1271亿元，同比微降0.4%。其中，6月发行规模为全年最高，合计223亿。

从底层资产业态分布来看，商业、办公、产业园类资产证券化规模均实现小幅增长，受不断反复的疫情影响，物流、酒店、公寓类资产证券化规模均有不同程度的下降，其中物流类降幅最为明显。

城市方面，北京、上海、深圳等一线城市资产仍为证券化的主力，三地资产证券化规模合计占比接近6成。上海、苏州涨幅最为明显，上海共有14笔商办资产证券化产品发行成功，其中，上海万象城CMBS和陆家嘴世纪金融广场1期CMBS产品发行规模均超过50亿元。而苏州共有4笔存量资产证券化产品发行成功，业态涵盖商业、酒店和产业园。国资背景的苏州恒泰控股最新主体评级仅有AA+，其以苏州星华产业园、财富广场作为标的资产发行的“中联元联-华泰-苏州恒泰二期资产支持专项计划“，优先级产品获AAA评级，仅用45天即发行成功，产品总规模10亿元，优先级产品利率仅为3.65%。
从产品发行周期来看，2021年，以商业、酒店作为底层资产发行的存量资产证券化产品发行周期变化不大，均较2020年略有增加。办公类存量资产产品发行周期较2020年增加近50天，但仍为各类资产最快。与2020年相比，物流资产渐渐失宠，存量资产产品发行周期由2020年的55天大幅增加至236天。
办公作为存量资产发行ABS产品的主力业态，2021年，发行规模略有增长，增至420亿元，同比增加13%。办公项目占存量资产发行ABS产品总规模的占比也略有改善，由2020年的30%增至34%。
从发行的资产证券化办公项目城市分布来看，一线城市办公项目仍是资产证券化的绝对主力，上海、北京、深圳三城合计占比接近9成，上海单城发行总规模接近200亿取代2020年的北京成为办公资产证券化发行规模最高的城市。另外，成都办公资产证券化发行规模较20年也有一定增长，值得关注。

从未来来看，办公还是压力非常大，办公不像商业，商业有竞争、有压力、有亮点，办公目前来看只有压力，供应过剩，未来整体会不断下行，其中二三线还是未来办公的投资主力，其潜在供应链非常大，压力也更大。

目前办公赛道已经缩量，一线城市可售办公成交在下行，二线虽然数据相对还不错，但是二线很多改成了公寓出售，至于三四线，未来无论改什么去化都很困难。

总体来看，未来大宗交易和存量资产证券化还有一定的发展空间，然而租金、出租率、资产价值进一步走低才是办公未来最大的问题。