区分商业前景 以商业战略的形成引领市场

自2020年新冠肺炎疫情爆发以来，商业地产发展进入瓶颈期。

2021年经济恢复进度缓慢，居民收入增长没有恢复到疫情前水平，一定程度上影响了消费力。针对消费整体低迷，国家发改委发布了一系列关于促进消费的通知，要求因地制宜，满足居民消费需求。

在此推动下，2021年我国社会消费品零售总额达到440823亿元，同比增长12.5%。

随着2021年下半年住宅交易崩盘，火热的二、三、四线城市迅速退潮，底层市场运行周期变长，住宅市场进入青铜时代。房企选择了更加注重经营、改善经营、树立标杆、防范风险，用住宅业务双轮驱动模式攻坚克难。

01商业前景分化部分城市市场饱和

目前，房地产周期下行阶段尚未结束。随着政策高压下住宅业务放缓，发展第二曲线成为必然选择，其中，商业成为众多企业的选择之一。但目前经济恢复进度缓慢，居民收入增长尚未恢复到疫情前水平，整体业务呈现亮点频出、竞争激烈的局面。

从典型城市的销售市场来看，2017年以来，商业销售面积一直在萎缩，2020年将降至1500万m3以下。2021年成交量止跌回升，均价跌幅放缓。

统计局统计数据显示，2021年，我国社会消费品零售总额达到440823亿元，同比增长12.5%。但从商业项目的供给来看，部分城市市场已经饱和。2021年新增项目1113个，超过2019年。年内计划开放的热点城市远超疫情前。市场规模与消费支付能力不符的个别城市区域经营风险加大，出现市场饱和现象。

具体来说，苏佛杭、深沪等城市竞争激烈，而Xi安、合、成、武等城市需要注意风险。

02头部房企非住业务领先战略打法已经成型

虽然整体商业市场竞争激烈，但头部房企的住宅业务尤其是零售业务布局已经领先行业。

2020年以来，头部房企相继发布“百城计划”，发展零售商是“双轮驱动”的必然选择。例如，钟君工商管理局计划在2025年布局100个世界城市项目，实现60个业务开放；盛兴商业计划在未来三年内每年扩大不少于10个项目；华润万象生活计划将于2021年和2022年分别新增13个和12个项目；宝龙商业计划2025年实现100个在役项目；龙湖商业计划2021年新开8家购物中心，2022年新开16家购物中心。

从2021年H1典型房企持有的非住宅业务营业收入来看，万达非住宅业务营业收入最高，达到198亿元，其次是华润，达到85.6亿元，红星美凯龙达到79.6亿元。典型头部房企非住宅业务营业收入明显开始领先。

具体来说，目前房企的典型策略已经成型，分别是三好学生型、轻资产加持型、相对独立/双轮驱动型和主营业务挂靠型。

三好学生类型华润、龙湖、华润商业的重点是打造“万象之城”超级商业IP，走豪华路线。该模式对ping效率、毛利和占用率带来了良好的积极影响。此外，由于“豪宅”的定位，优质地块占比相对较高，未来发展势头充足。龙湖的重点是打造“天街TOD”模式，抢占cor

独立/两轮驱动型

万科、欢乐城、新城、万科、欢乐城在业务上相对独立，万科与Inpower的非合并关系使得产品、运营能力等无法形成合力，合作模式有待完善，但幸运的是，万科印力拥有资本化运作的长足优势。而大悦城“独立的十年”对商业发展造成一定影响，资本化运作尚不如万科印力“如鱼得水”，均好型选手正在面临规模扩张难题。反观新城，与万科、大悦城商业相对独立的定位不同，新城走的是“住宅+商业”双轮驱动+三四线快速复制模式，虽然以规模换效益特征明显，但该模式依然使规模实现跨越式增长。

主业附属型

旭辉、金茂、佳兆业的商业战略，旭辉“合作之王”的基因延续至商业，金茂商业则在城市运营模式框定下为其服务，佳兆业商业则承接了主业的旧改模式，虽然这些承接而来的模式早期均在一定程度上助力了商业规模的扩张，但商业的思维终究与住宅不同，过于依赖主业模式，会使得商业规模遭遇瓶颈。

03?资产证券化融资活跃?8家房企融资超百亿

不仅如此，在目前整体房企融资环境趋严的背景下，以商业和办公为主的房企资产证券化融资却依然保持活跃。

2021年下半年以来房企融资环境迅速恶化。截止12月底，房企境内发债总规模达8480亿，同比下降7.5%。海外债方面，三季度佳兆业、花样年、阳光城等房企遭遇兑付危机，国际评级机构随之下调多家房企评级，房企海外债发行几乎陷入停滞。而房企资产证券化融资方面，各类ABS、ABN产品发行不断，2021年房企累计通过资产证券化融资合计规模2972亿。

据CAIC统计，60家典型房企的ABS融资中，供应链相关证券化融资占比超6成，CMBS/CMBN融资占比约16%。随着基础设施公募REITs的落地，房企资本化融资特别是存量资产资本化途径日渐丰富。
具体到企业来看，2021年共有8家房企证券化融资超百亿，其中万科涨势最为明显，同比涨幅超500%。2021年，万科通过发行各类ABS/ABN合计融资614亿，居各房企之首。其中，供应链类ABS规模约500亿，占比超8成。而华润置地2021年将持有的上海万象城、重庆万象城、华润大厦等优质商业和办公资产发行CMBS融资，融资总规模超百亿元。上海万象城CMBS单笔发行规模即超50亿元，优先级产品发行利率仅有3.85%。
总体来看，商业未来五年压力仍将进一步凸显，商业营业用房销售面积逐年下降，空置率逐年上涨，未来仍然压力巨大。但是依然也会出现不少颇具亮点的项目，就像目前特别火热的重庆光环购物公园建设的纵跨七层高达48米的大尺度室内植物园，前滩太古里的“Double?Parks双层开放空间”等。此类项目极为考验运营能力，复制难度较大，为现象级区域标杆项目，但由此带来的品牌价值提升也显而易见。商业的未来仍需精运营打基础，这样才能真正做到树立标杆，提升品牌价值。