春节特辑2022楼市关键词:行业:规模负增长

2021年，房地产行业销售规模和投资规模再创新高。

销售额在全年之前都很高，然后又很低。下半年以来，销售和投资陡然下滑，月度规模进入负增长。楼市下行压力加大。四季度，单一房地产行业的下行压力已逐渐蔓延至相关行业。

房地产行业作为支柱产业之一，在政策端的“良性循环”下，融资和信贷将出现边际改善。但由于市场需求透支、房价透支、支付透支和供给透支，短期内难以改善。预计销售和投资将出现负增长。在马太效应下，强势的一二线城市、房企、央企和优质民营企业将成为市场销售和投资的主流。在这种影响下，开发投资将失去稳定支撑，进入20年来的首次负增长期。

行业规模预期负增长

2021年行业规模再创新高。国家统计局统计数据显示，2021年全国商品房销售面积17.9亿平方米，比上年增长1.9%；商品房销售额达到18.2万亿元，同比增长4.8%。其中，上半年和下半年商品房销售面积分别同比增长28%和下降15%，上半年较好的市场表现是全年创新高的主要支撑。

具体来说，年内市场表现“前高后低”，下半年急转直下。销售面积月度增速继续回落。7月销售率由正转负下降8.5%，11月同比降幅扩大至15.6%。与近三年历史销售业绩相比，2021年6月、9月传统节点销售规模处于历史低位。

销售规模快速下滑的主要原因是涉房信贷收紧后居民购买力透支暴露，次要原因是销售业绩下滑后市场预期购房情绪转冷导致的踩踏效应。

2021年下半年以来，商品房整体销售业绩出现严重下滑趋势。虽然全年规模实现了正增长，但居民购买力透支效应的影响已经显现。2022年商品房销售规模将进一步萎缩，同比负增长。

一方面，2022年居民信贷端和城市控制端有望迎来边际宽松，但居民购买力透支短期内无法有效缓解，弱势二三线城市商品房销售缺乏支撑，强势一二线城市购买情绪变化也存在一定时滞。另一方面，2021年，土地购买面积和住房新开工面积都将为负。2022年预计新房供应将进入低谷期，供应不足也将限制销售规模。

2021年在融资压力下，房企新开工面积呈现负增长趋势，全年新开工面积19.0亿平方米，同比下降11.4%。

单个月来，新开工住房面积增速自二季度以来快速回落。4月新开工面积月增速由正转负，随后下降幅度波动扩大，12月同比下降31%。在此影响下，7月累计同比增速由正转负，降幅持续扩大。全年新建规模低于2020年，受疫情影响较大。建安房企投资新建住宅，从2020年下半年的“审慎”变成了2021年的“无力”。

2021年房企购地趋势与新建类似，受房企融资收紧影响，基于整体资金环境持紧但优质房企融资边际改善的判断，预计2022年土地购置面积和房屋新开工面积将继续负增长，拿地降幅收窄，新开工降幅将继续扩大。

具体而言，土拓投资方面，过去几年房企在土地市场大量拓储的时代已过，“去杠杆”背景下房企拿地仍以底价和低溢价为主，因此整体规模上预计负增长，但受到热点城市带动，降幅将有所收窄。

建安投资方面，过去3年土地购置规模持续走低，房企积极去库存动作下，留给2022年待开工土地存量有限。此外，经历了2021年销售、投资双双断崖下行后，房企对后市判断将更为谨慎，在未见新房销售有实质好转、融资环境有实质改善前，仍将降低对项目新开工的计划。因此，预计新开工规模将负增长且降幅进一步扩大。

国家统计局数据显示，2021年，全国房地产开发投资14.8万亿元，比上年增长4.4%，为2015年以后增速新低。

本轮行业下行期中，房屋竣工面积所带动的部分建安投资是2021年开发投资主要支撑。而呈负增长的土地购置面积与房屋新开工面积则对开发投资规模失去传统支撑作用。

基于土拓投资和建安投资2022年双双负增长的预判，房屋新开工和土地购置继续乏力，房屋竣工规模收缩，开发投资增速将失去必要支撑进入负增长。

此外，维持房地产业“良性循环”，避免单一行业下行压力向关联行业扩散是既定主线，在保障居民合理住房消费之下，开发投资增速不会出现大幅回落。

总结

受房地产行业资金面流动性紧张影响，销售和投资面临较大下行压力，2022年将正式进入负增长时代。房地产仍是压舱石和支柱产业。如果算上商品房总量，每年成交金额仍将在15万亿左右。

马太效应下城市中强一二线、房企中央国企和优质民企将成为市场销售、投资主流。新开工难有改善、竣工高峰过后预期施工面积将进一步收缩；核心土地仍是房企竞争标的，土地购置面积预期降幅将收窄但仍维持负增长，受此影响下开发投资额失去稳固支撑，将进入20年来首次负增长期。