三四线“家乡置业”信守承诺 今年春节成交额同比大幅下降40%

2022年，整个房地产市场依然艰难。

春节前，央行两次下调MLF利率和逆回购利率。1月17日，1年期和5年期LPR较1月20日的前期分别下调10个和5个基点。然而，这些利好信贷并没有对春节楼市产生强烈的刺激作用。

随着多地疫情爆发，南方地区持续降雨，房企的供应热情也跌入谷底。据CRIC统计，30多个城市春节期间零供应，即使春节持续两周，同比降幅仍在20%以上。交易量方面，可谓一跌再跌，环比下降84%，同比下降40%。只有上海、佛山等少数热点城市出现增长，萧条程度一般。

在这样的背景下，我们认为2022年行业规模大概率回落，但从各地亮点来看，结构性投资机会较多。

01

多城售楼处“躺平”，30余城春节零供应

2022年春节假期已经过去。受疫情不确定性和楼市整体低迷的影响，房企推市的积极性普遍不高。CRIC数据显示，2022年1月31日至2月6日春节周期间，除上海、南京等少数热点城市外，大部分城市零供应。

不仅如此，根据各地春节售楼处的调查，大部分城市的售楼处都处于“躺平”状态，只留下1-2人值班，既没有促销，也没有大型活动。其中，受疫情突袭影响，今年北京仅有54%的售楼处保持正常营业，上海仅有20家售楼处营业，而深圳仅有50-60%的售楼处保持营业，与往年80%以上的售楼处开工率相比，房企整体销售热情不高。此外，由于去年四季度成交量有限，武汉对房企态度积极，春节期间大部分企业继续“营业”，是少数没有“躺平”的城市之一。

根据CRIC监测数据，即使结合春节前一周和2022年1月24日-1月30日的数据，春节前后两周新增供应情况仍不容乐观。数据显示，2022年1月24日至2月6日期间，40个重点城市新增供应量仅为434.4万平方米，较2021年同期下降23%，较2019年有所下降。

从能级上来说，二线城市比较亮眼。2022年春节两周的推货量与2021年基本持平，较2019年稳步增长20%，主要得益于节前一周Xi安、苏、昆、甬等城市的一波供货量。

一线城市和三四线城市都经历了不同程度的下滑，尤其是三四线城市，春节两周供应与2021年和2019年同期相比近乎“腰斩”，即便是人口输出大城市徐州，表现依然不佳。可见，房企对今年“返乡置业”并不太看好。

02

成交“一降再降”，“返乡置业”不再

过去的2021年，由于行业信心下滑，市场有强烈的观望情绪。在此背景下，2022年年初以来，信贷政策利好不断。继2021年RRR两次全面降息以及1月17日MLF利率和逆回购利率下调后，1月20日，新贷款市场一年期及五年期以上报价利率(LPR)较上期分别下调10个和5个基点，其中，5年期LPR由4.65%下调至4.6%，为2020年4月20日以来首次下调。LPR的下行趋势将压低企业融资和个人住房贷款利率。

一周之内，从1月17日MLF政策利率超预期下调，到18日“三力”等新闻发布会

从能级来看，一线购房需求相对“坚定”，成交稳定。春节周成交额同比微降8%，主要是去年基数较高，较2019年同期仍微增1%。以上海为例，春节周交易量较上月同期增长，较2019年增长16%，市场火爆。一方面来自于供给的繁重；另一方面，居民购买力相对充裕；另一方面，年初银行放贷周期有不同程度缩短，刺激了自住需求的集中释放。

二线交易的表现稍逊一筹。11个典型城市春节周成交额仅为15.4万，较上月减少60%以上。武汉、长沙、重庆、郑州、长春、成都、青岛、昆明等内陆和北方城市降幅较大。以武汉为例，延续了去年12月的低迷行情，客户到访呈现出显著的两极分化：主城区内的刚需刚改项目春节周来访量可达到两位数以上；但远城区，特别是产业聚集区的部分项目，还有主城区的改善或豪宅项目，来访量都非常少，春节单盘成交基本在0-2套之间。再如重庆，返乡置业成交占比趋于0，而案场到访统计中返乡置业客户占比也降至10%。而昆明有来访客户的27个项目中，21个认购成交为0，成都如是，主城五区春节期间有效订单不足50套。福州节前2个项目首次开盘，一个才成交3套一个成交5套。济南节前一个项目加推72套，蓄客一周仅15组，最终开盘去化率17%，比前期40%大幅下降。

三四线同样延续跌多涨少，分化加剧的市场特征，并未出现显著的返乡置业现象：东南沿海三四线城市诸如常熟、佛山、清远等春节周成交量虽然环比回落，但仍好于2021年同期，而洛阳、曲阜、开封等整体成交转淡，购买力迎来阶段性瓶颈，事实上，这些城市2020年便处于楼市下行周期，春节成交惨淡也在预料之中。部分城市诸如常州、徐州等春节期间案场到访量普遍偏低，有些楼盘甚至一天仅有1组客户到访，即便部分项目保持了高到访量，转化率也普遍偏低，一天成交量仅有1-3套，而CRIC监测的无锡春节期间60个在售项目中，约1/3的项目每天仅有1套成交。绍兴、温州去化率基本上20%，而且以价换量没效果，芜湖只有一个项目超过了10套，阜阳仅有三个项目在10套左右。云南省内只有西双版纳是好的，版纳最好的项目，来访量也是全省内最高，春节期间接近200组，但也只认购了4套。

虽然行业整体下行趋势未变，但“瑕不掩瑜”，聚焦春节期间的热销项目，一是主要集中在杭州、宁波等热点城市的热点片区，尤其是片区处于断供或是倒挂状态，开盘去化率普遍较高，二是刚改和改善需求持续释放，政策层层加码后投资客已然全面“退场”，居民购房开始复归理性，逐步回归为自住需求为主导，三是热销项目优惠让利幅度普遍较低，更多的优惠集中在增加首付比例上。
综合来看，2022年开局依旧很“难”，中央降息降准，信贷放松似乎并未在春节楼市激起太大的浪花，房企看淡后市，推盘积极性不高，各城市跌多涨少，我们认为，2022年行业规模大概率高位回落，不过对于购买力相对充裕的核心一二线城市仍是“兵家必争之地”，供应主导成交的市场属性使得其短期成交仍存在一定的释放空间，同时，随着地价节节攀升，刚改、改善仍是大势所趋，同质化竞争压力下，后期也将更加考验房企差异化的产品竞争力。