深圳二手房参考价一周年:学区降价100万后仍难转手

深圳二手房交易指导价实施已经一年了。二手房指导价政策出台后，深圳二手房交易经历了一年的市场冷淡。

2021年2月8日，深圳市住房和城乡建设局宣布建立二手房成交参考价格发布机制，对3595个住宅小区发布了详细的价格指导标准。

二手房参考价政策实施后，深圳二手房交易市场一片惨淡，2022年1月成交1557套，为近年来最低。

针对深圳二手房市场现状，二手房成交参考价格是否会有所调整？中国城市经济专家委员会副主任丁松预测，后续深圳二手房参考价格政策可能会迎来修订和调整的配套政策，以减少二手房参考价格对刚需买家的影响。

学区房市场遭重创

2021年2月8日，深圳市住房和城乡建设局宣布建立二手房成交参考价格发布机制，对3595个住宅小区发布了详细的价格指导标准。

二手房参考价实施后，不仅中介平台逐步调整房价信息，银行也开始按照二手房参考价放贷。由于购房者在贷款时会根据二手房交易参考价格确定抵押金额，变相提高了二手房购买门槛，抑制了二手房交易的非理性上涨。

作为深圳首个实施二手房参考价格政策的城市，政策发布后市场反应迅速且激烈。

“在二手房参考价出台之前，二手房订单占门店总成交额的一半以上。执行参考价后，门店二手房成交量暴跌，现在门店的销售都在向新房市场转移。”在深圳工作了五年的房地产经纪人莉莉告诉记者。

据深圳市住建局数据显示，2021年深圳共销售新房52417套，同比增长15.5%，为2016年以来最高。同时，2021年深圳二手房成交40699套，同比下降57.3%，全年成交量受挫。2022年1月，深圳二手房仅卖出1577套，低于此前2021年10月的1650套，创下近年新低。

对此，莉莉表示，二手房参考价政策出台后，对热点学区的影响尤为明显。“政策实施后，百花区的房子整体降价幅度普遍在百万元以上，甚至很多房子降价后依然冰冷”。

长期以来，百花区因区内名校云集，被市场称为“深圳学区顶流”。在优质教育资源的加持下，这一带的二手房以“学区房”的身份标签被市场追逐。2021年初，百花区国家城市花园的一套房子以32万元/平方米的价格售出。当时，很多购房者称之为“天价”学区房。如今，在二手房参考价和拟出台的大学区政策的影响下，百花区的二手房市场正在迅速熄火。

位于百花区的长城大厦参考价为10万元/平方米。某拍卖平台显示，百花区长城大厦一套125.25平方米的房屋，第二次拍卖起拍价为1108.56万元，比第一次拍卖低约277万元，比政府参考价低约144万元。然而，房子仍然在第二次拍卖中被拍卖。现在，房子已经进入销售阶段，吸引了4293人观看，106人设置提醒，但截至发稿时，还没有

广东省住房政策研究中心首席研究员李认为，二手房参考价格目前面临两难境地。

一方面，如果根据实际价格变化，参考价格应该降低，但这将导致市场预期不稳定，买家更加谨慎。在房价高企的情况下，这是释放需求的巨大障碍。目前，促进消费、稳定预期、促进房地产良性循环成为楼市政策的新重点，不宜下调参考价格。

另一方面，如果上调参考价，不符合当前市场运行情况，不符合国家公布的深圳房价运行指数，可能传递出触底和救市的信号。

对于后续二手房参考价格政策的调整和预测，丁松认为，自二手房参考价格实施以来，深圳楼市的炒作受到了有效打击，但同时，由于二手房参考价格与按揭贷款额度直接相关，也对合理的市场交易产生了一定影响。

针对这种情况，丁松预测，后续深圳二手房参考价政策可能会迎来修订和调整的配套政策，以减少二手房参考价对刚需买家的影响。