广州十几个楼盘在备案价松动传言后“喊涨”

元宵节刚过，广州一些项目就迫不及待地发起新的营销攻势。与前几个月大打折扣牌不同，这次部分楼盘举起了“涨价”的大旗。据了解，目前广州已有十几个在售楼盘贴出了类似“2月15日起全价上涨2%”、“2月16日起全价上涨”的海报。

从政策面来看，近期广州传出新房备案价松动，多个项目拿到了高于市场预期的备案价。“涨价肯定也是有原因的。备案价格的松动是一股‘东风’。”广州一位业内人士表示。

在广州首席分析师肖看来，相比2021年底的业绩冲刺，部分楼盘确实恢复了折扣。一方面，房企对政策边际松动后的年货市场有所期待，希望能止血，多盈利；另一方面也是希望营造“买涨不买跌”的氛围，刺激购房者入市。

“据说涨价主要是强迫顾客的促销手段。目前，我们已经取消了现房销售的折扣。其实价格没变。但是，在客户眼里，这也是涨价。”2月17日，一位宣布全面涨价的楼盘销售人员揭开了其中的奥秘。

“全面涨价”的玄机

2021年最后一个月，降价仍是广州楼市主流趋势，2022年首月成交数据不容乐观。根据柯睿的统计，虽然2021年底广州出现了信贷松绑、限签的迹象，导致成交量居高不下，但2022开年并没有延续去年底的火热势头，在利好的延续和央行在开年传递的降息套餐下，1月广州一手住宅网签量为近3月最低。签约套数为5822套，环比下降58%，同比下降54.9%。网签面积62.44万平方米，环比下降57.8%，同比下降54.8%。

基于这个市场，广州的一些项目依然打着“喊涨”的旗号。位于白云区的保利云台宣称“2月14日准时涨价10%”。从化区的时代印象透露，2月14日零点起所有产品价格上涨1000元/m2，黄埔区2月15日起价格上涨2%。番禺区刚需大市场亚运城也传出涨价消息，表示将取消优惠措施，2月15日起涨价2%。还有中海观云公馆、时代田芸、时代名作、雅居乐商务中心、叶静方毅天地、万科金域悦府、凯德凯丽花园等多个项目。它只声称总体价格上涨，但没有披露价格上涨情况。

亚运城连续五年蝉联广州单盘销量冠军。1月24日，这个市场的两大股东雅居乐和世茂集团相继发布公告，将所持股份转让给中海，中海最终以73.33%的股份成为第一大股东。中海入市后，市场猜测市场可能会有所动作。目前看来，涨价预期可能是第一把火。但据亚运城内部人士透露，上一届推出的一些优惠确实已经到了时间点，真正的价格水平实际上并没有上涨。“要看市场情况，未来不排除涨价的可能”。

想“涨价10%”的保利云台，并没有认真执行这一价格策略。2月17日，这个项目的销售人员告诉《中国房地产报》记者，目前还有一些特价单位，价格在4.7万元/平方米，好一点的单位在5万元/平方米左右。"南行的单位增加了一点，但没有10%那么多."

虽然从成交数据上看不到支持在售项目涨价的依据，但政策上还是有文章可做的。2021年，在房价上涨的压力下，广州从下半年开始严格执行新房备案价格制度，根据周边楼盘情况确定各个项目的备案价格，实行动态价格指导。据了解，很多项目的备案价格远低于开发商的预期，部分楼盘选择推迟入市步伐，买不起的干脆当毛坯房卖。进入2022年后，备案价松动之风开始蔓延，一些备案价较高的豪宅项目拿到了预售证，一些在售项目的新品也得以突破之前的平均售价。黄浦区某项目计划2021年第四季度开盘，但由于能拿到的备案价只有28700元/平方米，不确定，要等到2022年1月，最高售价36000元/平方米，均价超过30000元/平方米。

2月10日，广州市住房和城乡建设局没有正面回应备案价格松动的传闻。仅表示，广州一直严格执行房价指导和动态监管，支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求，促进房地产行业的良性循环和健康发展。

对于这一说法，有房企将其理解为政策放松的利好信号，也有业内人士认为不应过度解读。广州一位机构专家表示：“备案价格的放宽，并不意味着可以随意涨价。去年很多楼盘都以低于备案价的价格成交，影响价格的核心因素是供求关系。”

小肖文认为，涨价的真假还是要看市场，要看涨价后的效果。光喊口号不算。如果提高了价格，价格就站稳了，如果没有提高，就回到了折扣。“数量优先于价格。从今天的行业环境和市场环境来看，数量保证仍然是比价格保证更迫切的问题。”他表示，从1月和春节的数据来看，广州市场仍处于非常理性的氛围中，购房者观望情绪较多，各板块的营销策略不能一概而论，但整体来看，现在急于谈“小阳春”和“涨价”，市场修复需要更有耐心。

广州分行行长李茂哲也表示，虽然目前房地产信贷有所好转，但房企资金短缺问题并未得到根本解决，因此在年初的“一战”中，房企将加速去资本化金的需求。

而从市场情况来看，广州楼市的多空博弈也较为激烈。除了部分“喊涨”的项目外，还有不少仍在降价促销，例如，荔湾区某在售楼盘近期推出10多套特价单位，价格低至295万元，相较一年前开盘时的550万元，直降了255万元。