商业项目最高备案价42万/平米？广州的奢侈品市场会如何演变？

最近广州楼市新闻不断。一是某商业平楼项目备案价高达42.5万元/平方米，以“天价”刷新广州房价天花板；之后又有一个商业项目，拿到了25万/平米的最高备案价！两个项目都来自金融城板块。

据我们核实，这两个项目的备案价格确实属实！

一套备案价最高的商业项目，42万元/平方米，于2021年12月成交。

但是记住，这是商业公寓，不是房子！

为什么一个商业项目的备案价格这么高？广州的顶级市场开始回暖了吗？

我们深入挖掘了一些数据。

近三年10万/以上酒店式公寓共成交34套

在弄清楚备案价格为什么这么高之前，首先要了解广州的限价政策。

目前广州新的房价指导机制是针对商品房的，商业地产(公寓)不受备案价格调控。商业项目价格卖多少，由开发商根据项目定位和市场情况自主申报。

根据我们对最高备案价为42.5万元/平方米的鼎好项目的调查，我们得到了该项目的部分备案价格表：

45000元/平米的备案价，是某楼盘唯一一套复式。根据我们目前拿到的备案价目表，除了顶层复式，这个项目单价最高的一个位于12楼，单价约21.7万元/平方米。

注意，该商业项目1套已于2021年12月成交，单价20万元/平方米，总价6438万元。

目前金融城板块的另一个顶级项目，最新一批备案价已经达到25万/m2！

最新一批产品包括江景大坪地板和叠树。目前在售的江景大坪楼9号楼141-160平米，均价100-15万/平米。255-310的别墅，折后单价20-25万/m2。

从历史成交数据来看，2019年以来，广州单价10万元/平方米以上的商务酒店式公寓共成交34套，带动房价进一步上涨至39091元/平方米，环比分别上涨21.3%和13.4%。

2022年，根据1月份的成交数据，新建商品住宅成交均价达到35273元/平方米，环比下跌9.7%，但同比仍上涨12.3%。在成交结构的推动下，2月成交均价可能会进一步上涨。

值得注意的是，毕竟新房网签数据有滞后性和结构性的影响。根据市场感知的真实走势，广州房价在去年下半年止涨，在“金九银十”变成“铜九铁十”后，以价换量的促销开始大规模出现，降价范围从远郊到郊区再到市区零星扩大，最近才稳定下来。

在这个过程中，只有广州中心区的鼎好价格一直坚挺，这也成为他们试图突破新一年最高备案价的依据。

无论是商品房创纪录的“天价”，还是2022年前两个月广州新房市场10万项目的两张预售证，豪宅市场透露出些许暖意。此前，广州住建部曾回应是否放宽豪宅限价，其中提到“动态价格指导”。这意味着今年新房定价方式将比去年的“一刀切”更加灵活。事实上，在“因城施策”的调控下，城市“四限”政策会在深度方向上不断调整和细化。

目前核心城市楼市整体趋于稳定，在政策“触底”迎来边际放松的同时，如何更灵活地微调政策，适度纠偏，避免“一刀切”带来的市场问题，也成为楼市稳定不可或缺的重要一步。