国家统计局:前两月销售规模负增长 行业尚未“回暖”

“下行压力巨大的房地产市场正在迎来‘好于预期’的变化。

3月15日，国家统计局发布了2022年1-2月房地产行业数据。商品房销售面积和销售金额分别下降9.6%和19.3%，土地购置面积同比下降42%，创历史最大降幅。在房屋施工面积小幅增长2%的带动下，整体开发投资同比增长4%。

2022年1-2月的销售业绩可谓是近年来最差的一年，销售和投资增速均降至近7年来的第二低。此外，2月份百强房企销售规模同比下滑47%以及市场成交数据显示，房地产行业仍处于下滑趋势，行业“回暖”时刻并未真正到来。"

01

前2月销售规模同比增速近7年次低

2022年的开局并不乐观。

国家统计局数据显示，1-2月，商品房销售面积15703万平方米，同比下降9.6%；商品房销售额15459亿元，下降19.3%。

虽然政策暖风频吹，整体信贷宽松，部分城市调控宽松，但短期内并没有达到刺激需求的效果，消费者的弱势局面并没有得到很大改善。

从销售增速来看，2022年1-2月商品房销售面积和金额同比增速均为2016年以来7年来第二低，仅高于2020年1-2月。

通过计算，1-2月商品房销售均价为9845元/平方米，比2021年12月上涨3%，比去年同期下降11%。结合1-2月商品房销售面积和金额同比增速，与2021年12月相比，分别收窄6.1个百分点和扩大1.5个百分点。

目前低迷的市场环境中有两个特点值得关注。

首先，在“房住不炒”的主基调下，叠加持续近半年的行业低迷，推动全国城市房价跌至短期低点。1-2月，商品房销售均价同比下降11%。据CRIC统计，1-2月，二线城市沈阳、郑州商品房成交均价同比分别下降16%和10%。三线城市东莞、温州同比均下降8%。

此外，商品房销售均价环比上涨3%，这意味着大部分城市不再“以价换量”，甚至收回了特价房。购房者在持续降价和零星房源风波下观望情绪浓厚，房企在“只看不买”的情况下，在新房销售上采取“平躺”策略。

02

“保交付”支撑施工同比增2%

1-2月房屋施工、开工、竣工中，只有施工仍保持同比正增长，其他两项均同比下降。特别是竣工面积累计同比增速从11%变为2021年末的10%，告别“竣工牛”。

具体数据显示，1-2月，房地产开发企业房屋施工面积784459万平方米，同比增长1.8%；房屋新开工面积14967万平方米，下降12.2%；房屋竣工面积1.22亿平方米，下降9.8%。

施工增长主要是交付保障措施落实到位后复产，企业加强在建项目投资重建市场信心，特别是加强监管后预售资金账户充裕，保证了部分房企出现债务危机时，大部分已售和已售项目能够正常施工。

土地市场已经进入冰点。房地产资金严控，1-2月不是22个城市集中供地的节点。大部分民营开发企业已经无力购买土地，购买土地的动力不足。数据显示，1-2月，房地产开发企业土地购置面积838万平方米，同比下降42.3%；土地成交价369亿元，下降26.7%。

图：全国房地产开发企业土地购置面积和土地成交价格增速

03

开发投资规模同比正增3.7%

2022年1-2月开发投资额维持了正增长，成为前2月行业亮点数据。1—2月，全国房地产开发投资14499亿元，同比增长3.7%。对比往年同期来看，为2016年起7年次低，仅高于2020年。

一方面，房屋施工面积起到了弱支撑作用。1-2月房屋施工面积同比增1.8%，在房屋新开工和土地购置双双负增长下给予开发投资额正增一部分支撑。

另一方面，2021年同期数据相对较低，2021年1-2月开发投资额为13986亿元，虽创新高且同比高增，但从结构上来看，彼时房屋新开工和土地购置均已低于2019年同期。可见2021年1-2月虽有数据繁荣，但实际投资已进入下行轨道。
????

2022年开年，新房销售规模同比负增长，房地产业仍面临着下行趋势。投资增速正增长意味着在各方面努力下，持续稳地价、稳房价、稳预期，市场运行状况出现积极信号，但从土地购置等其他指标来看，行业尚未迎来真正的回暖时刻。

短期内市场仍将处于调控信贷松绑和居民购房信心的博弈之中。同时基于2021年上半年较高基数，新房销售表现仍将维持负增长。土地市场冰点状态将延续，房企资金面未改善前市场热度难有实质转变，高流拍、国企央企托底将成为土地市场常态，重点城市将进一步完善优化土地出让规则。