工业用地迎成交高峰 园区物业管理市场迎春天？

2022年初，土地市场进入冰点，全国300个城市商业用地总成交降至近一年来最低点。

但工业用地交易规模已走出独立市场，迎来交易高峰。据柯睿物管CPIC数据系统监测，2018年以来，园区土地交易市场经历了由跌转涨的U型走势。到2022年1-2月，工业用地成交3564宗，占比54%，工业用地成交规划建筑面积达到70.4%。

随着房地产行业探索新的发展模式，告别过度依赖金融化的高杠杆发展模式，工业用地市场转热，也意味着野蛮生长的时代已经结束，未来五年将是行业大力发展的五年。产业整合、城市工业用地转型、文化创意园等新型园区的出现。为园区物业管理的发展带来新的机遇。

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2025年园区物管市场规模或破30亿平方米

公园的物业管理市场空间有多大？

首先，根据现有存量，根据中国物业管理学会的数据，2020年底中国物业管理行业总规模约为330.4亿平方米。上海易居房地产研究院《2021物业服务企业综合实力测评报告》发布的数据显示，综合实力500强企业管理的工业园区总面积为9.91亿平方米，占500强企业总管理面积(144.3亿)的6.79%。

按照物业管理行业总管理规模和500强企业园区管理规模占比，预计2020年底全国工业园区物业管理面积约为22.4亿平方米。

除了住宅楼，工业园区是仅次于写字楼的第二大非住宅业态。但与办公物业规模相比，园区与办公物业差距明显，相差3个百分点。同时，对于商业等非居住类商业，园区规模占比也只是略高，差距并不明显。

随着物业管理行业的发展和市场规模的不断上升，上海易居房地产研究院预测，到“十四五”末，物业管理行业的管理规模将达到430亿平方米左右。按照目前园区500强企业6.8%的份额，预计到2025年底，园区物业管理总市场规模约为29.2亿平方米，较2020年底增加6.8亿平方米。

从未来增量来看，园区物业多集中在各类开发区，对开发区工业用地潜力进行估算。目前，符合条件的开发区总批准面积约182亿平方米，已建成土地占可开发建设用地的76.92%。按此比例，现有已批准开发区潜在工业用地建设规模可达18.95亿平方米。加上存量和增量规模，未来园区物业管理面积将超过30亿平方米。

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园区物业管理毛利仅高于住宅

园区物业管理盈利能力如何？园区物业费水平在各行业对比中处于较低水平，仅高于小区物业。

对比2020年500强企业物业费，工业园区物业费为3.06元/平方米/月，仅高于住宅物业的2.24元/平方米/月。但从地区对比来看，一线城市的公园物业费水平明显高于其他城市，其中，一线城市的公园物业费水平为5.26元/平方米/月，二线城市和全国的平均水平为3.06元/平方米/月。

从企业数据计算，优秀商业企业商企服务类似的企业还有特发服务，其2021年中报披露，综合物业管理服务毛利率水平为14.3%。2019到2021H1平均毛利率为16.3%。

因此，可以推断园区物业管理的利润率在非住业态中处于较低水平，但仍高于住宅，园区物业管理毛利率约在14-18%左右。

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六成物企布局园区市场

园区物管正成为众多物企谋求转型主要方向之一。2018年，综合实力500强物企中，有272家布局产业园区物业。2020年，这一数据攀升至315家，占比超过六成。

500强物企中，园区管理面积排名前100强企业，其注册地占最大比例的为广东省。这与地区经济发展水平密切相关，根据2021年统计公布数据，无论GDP还是规模以上工业营收，广东省都排在全国首位。尤其是规模以上工业营收，大幅领先排名第二省份。

目前，园区物管市场主要参与方可分为不同类型，具体来看，主要是产业园发展以国家类级和省级开发区为核心，早期涉足这一领域物业服务的企业，主要是国资背景产业园区开发商的配套性企业；行业领先的大型综合性物企；一些具有园区开发商背景、市场化运营的民营物业主体兴起等五大类型。

已在园区领域深耕的企业，面对日益激烈的竞争，也在不断采取积极举措，拓展增长机会，围绕产业升级、探索配套服务新领域。

鼓励实体经济和产业发展的大环境下，尽管盈利水平低于商办等其他非住业态，面对行业竞争加剧，更多物企仍积极开展园区领域布局。比住宅更高的进入门槛、更专业化能力要求、原有入局者已形成竞争壁垒、产业迭代升级下企业需求升级和多元化等，这些都对拓展园区物管形成挑战。对于以住宅为主的大型龙头房企，收购园区类专业公司，不失为实现业态快速布局的好方式。