三四线库存涨幅扩大至20% 去化周期近2年

2022年2月，恰逢传统春节假期。受疫情不确定性和楼市整体低迷影响，房企推盘积极性普遍较低，市场整体去化相对较弱。

2月底，国家统计局公布的数据显示，商品房待售面积57026万平方米，比2021年末增加6003万平方米，创历史新高。这主要与房地产市场的“急剧下滑”和新冠肺炎疫情的频繁发生有关。其中，住宅待售面积增加5552万平方米，居民购房热情明显消退，观望情绪继续加剧。

具体来看，广义库存同比增长3%至38.5亿平，部分弱二线和三四线城市同比增长超20%。比如保定、镇江、云浮等基本面较差的三四线城市，短期内潜在库存风险依然较大。

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待售面积增量创新高

商品住宅环比激增24%

国家统计局公布的数据显示，截至2月底，商品房待售面积57026万平方米，比2021年末增加6003万平方米。其中，住宅待售面积增加5552万平方米，写字楼待售面积增加104万平方米，商业和营业用房待售面积减少335万平方米。

按照历史规律，新年伊始，商品房待售面积会迎来大幅跃升，今年也不例外，但今年的增量超过6000万平方米，创历史新高。特别是住宅待售面积增加5552万平方米，环比猛增24%，合计增加5.7亿平方米。

究其原因，一方面，在市场低迷的背景下，房企“躺平”，购房者“观望”，供需疲软；另一方面，由于2022年初多地爆发新冠肺炎疫情等不确定因素，前期出手较大的沪杭等核心一二线城市，因新冠肺炎疫情而推迟了住房需求的释放。

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狭义库存同比增长5%

一线城市仅上海同环比齐降

狭义库存方面，根据CRIC监测数据，2022年2月百城商品房库存达到60874万平方米，环比微降1%，同比增长5%。

具体来看，一线城市中，只有上海一个城市的狭义库存保持环比同降。虽然供应量明显减少，但居民的交易热情依然不减。新开盘项目平均去化率维持在80%左右的高位，10万元/平方米以上的高端板块依然一盘难求，上海院子、招商云溪、苏河王开盘当天售罄。

北京供需偏弱，整体狭义库存与上月基本持平，同比微降3%。广州和深圳的房地产市场持续低迷。但得益于供给的显著收缩，狭义库存呈下降趋势，但同比继续上升，潜在的库存风险值得警惕。

二线城市中，大部分城市库存与上月相比变化不大，增减幅度在5%以内，而青岛、沈阳、武汉等北方和内陆城市2月底的狭义库存均超过2000万平方米，位列本月底狭义库存的TOP3。

三线城市由于供应萎缩，狭义库存环比小幅下降，不同城市跌多涨少，但跌幅基本在5%以内，不同城市间分化继续加剧。

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库存消化周期上行

三四线近2年压力陡增

从去污周期来看，库存消化周期一直在不断增加15个月之间，与此同时，上海去化周期“一降再降”，已由5.35个月降至4.67个月，显著低于去年同期，供应主导型市场下，居民购买力相对充裕，购房积极性依旧较高。

30个二线城市中仅有哈尔滨、大连、长春、兰州、呼和浩特、青岛、郑州等7个城市库存消化周期超过2年，以北部内陆城市居多，成交相对惨淡，三四线城市形势更为严峻，去化周期高达23.25个月，已经逐步迫近2020年疫情期间水平，环比上月大幅上涨10%。

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广义库存增至38.5亿㎡

三四线同比增幅超20%

广义库存来看，截至2022年2月末广义库存延续高位波动态势，达384796万平方米，环比微增0.2%，同比上涨3%。不同能级广义库存环比变动不大，涨跌幅均在1%以内，整体延续高位持稳，同比皆增，一线大增8%，涨幅居不同能级之首，主要源于去年基数较低影响，二三线涨幅在1%-5%之间，库存风险相对可控。

具体来看，一线城市中，上海、广州、深圳均保持环比回落，同比持增；北京则同环比齐增，主要源于北京本月完成了首轮集中土拍，挂牌的18宗地仅1宗流拍，土地市场“回温”带动广义库存环比跳增10%。

二三线城市中，贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台2月末广义库存量领先，高位持稳，突破1亿平方米，南昌、长沙、兰州、岳阳、沧州、太原、淄博、哈尔滨、宝鸡、蚌埠、佛山次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。

综合来看，分化趋势依旧：一线韧性较强，2月狭义库存整体持稳，去化周期仅12.96个月，库存风险基本可控；二线“中规中矩”，狭义库存波动不大；去化周期虽然同环比齐增，但仍低于百城平均。三四线压力陡增，狭义库存、去化周期同比涨幅属不同能级之首，显著超百城平均，此外百城广义库存一半以上积压在三四线城市，基数较大，短期内潜在库存风险依旧较大。

预判2022年3月，我们认为，狭义整体库存或将延续高位持稳，供需延续疲软是大概率事件。虽然多地陆续出台了降首付、降房贷利率等多重利好政策“托市”，但整体行业信心已然大不如前。