深圳更新土地整理机制利息统筹项目应纳入全市年度土地整理计划

近日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市土地整备利益统筹办法》(征求意见稿，以下简称《办法》)公开征求意见。该办法适用于土地整理利益统筹(以下简称“利益统筹”)项目，主要由征用(出让)补偿手续不全的土地、征用和出让手续不全的土地、国有划拨土地等低效存量土地实施。

103010表示，国有出让土地出让年限原则上不得低于15年，但位于市土地整理专项规划确定的产业空间整理区和综合功能整理区的除外。

此外，利息统筹项目要纳入全市土地整理年度计划，具体实施方案包括整理资金计划、股权容积率计划、留用地计划、项目实施办法等。整体效益项目补偿包括资金和留用地两部分。

据悉，早在2018年，深圳市就已修订颁布了《办法》(深土规〔2018〕6号，以下简称“6号文”)，旨在保障外环高速、南屏三期、地铁4、6、12、14、20号线、城市基础设施用地等公共服务设施，在“6号文”中包括原农村集体经济组织以下实际控制的本单位合法土地和补偿手续未办理完毕(出让)的土地，已办理完毕但未完成的土地，以及国家已出让的土地。

值得注意的是，《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》改变了“先核算留用地规模，再核定留用地功能，最后计算留用地开发强度”的“6号文”方法，确立了“先核算留用地规划容积率，再确定留用地容积率，最后计算留用地规模”的规则，以促进不同整地项目之间的利益平衡，建立更加公平的整地效益分配机制。预留土地规划容积率由权益容积率、配套容积率、共享容积率三部分组成。

另据了解，《办法》基本延续了6号文关于土地整理项目实施方案和土地整理单元规划的管理要求，但在签订拆迁补偿协议、签订实施监管协议、出让留用地等方面对6号文进行了优化。在协商签订拆迁补偿协议方面，三种补偿方式包括：一是房产所有人自行搬迁；第二，市场主体移动；第三，区政府组织搬迁。项目实施方案、整地单位规划批准后，由房地产业主或区政府引入市场主体进行搬迁谈判，签订搬迁补偿协议等。其中房地产业主引入市场主体应经区政府确认。