商品房预售款监管全面规范属地政策“松紧”

3月份通过的全国预售资金监管办法，其实是今年1月29日住建部、人民银行、银监会联合发布的《关于规范商品房预售资金监管的意见》(以下简称《意见》)。

虽然目前全文并不明确，但根据目前可获得的相关内容来看，《意见》对于先行赔付的监管政策有比较准确的规范。

《意见》指出，商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要组成部分。

近期，部分城市商品房预售资金监管不到位，部分房地产开发企业违规挪用预售资金，严重侵害购房人合法权益。三部委制定《意见》的初衷是保障房地产项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

与易居研究院智库登记系统、不动产登记系统、监管银行管理系统对接，加强房屋网上登记、监管账户资金、不动产登记信息、银行按揭贷款等数据信息共享。商品房预售合同网签备案时，预售资金将同步存入监管账户。房地产开发企业应当将存入监管账户的预售资金明确到房，并对资金实行全程监管。

第五条：预售资金监管应根据项目建设进度设置相应的控制节点。控制节点及监管资金留存比例为：当竣工层数达到计划总层数的一半时，监管资金留存比例为60%；主体结构封顶，获得《主体结构工程质量验收报告》时，监管资金留存比例为30%；单体竣工验收达到《房屋建筑工程竣工验收备案表》时，监管资金留存比例为15%；项目按规定办理商品房销售备案或首次登记并交存首期住房专项维修资金时，监管终止。根据房地产开发企业信用评价结果，对等级较高的企业适当降低商品房预售监管资金留存比例。

规划总层数18层(含18层)的建筑，竣工层数达到规划总层数三分之一时，调控资金留存比例为70%；竣工层数达到规划总层数的2/3时，监管资金留存比例为45%。

竣工层数达到规划总层数三分之一、二分之一、三分之二的，由各区(市)住房城乡建设主管部门根据施工总承包单位出具的证明进行现场勘测。

相比青岛，长沙的尺度相对收紧，还是倾向于以建筑安保为主，加强监管。

3月16日，长沙市房屋交易管理中心发布《关于长沙市商品房预售资金监管系统上线运行有关工作的通知》(以下简称长沙《通知》)。

长沙《通知》明确表示，近期将升级长沙五区新建商品房预售资金监管系统。新建商品房全部预售资金，包括定金、首付款、按揭款、分期付款、公积金贷款等。必须全额存入预售资金监管专用账户。

新建商品房预售资金将通过统一的预售资金结算专用账户在资金结算完成后立即划入各项目对应的预售资金监管专用账户。一般情况下，预售资金到账结算账户后，会在当天转入项目对应的预售资金监管专用账户。各预售资金监管专用账户的开户银行应认真核对预售资金流向，及时清理和清除不明资金。原则上，预售资金专用账户

克而瑞的研究报告数据显示，虽然2021年上半年80家样本企业的数据分析显示，短期现金负债率合格率达到90%，但随着下半年流动性危机的爆发，说明房企实际流动性仍与账面数据存在差异。其中，售前监管资金使用受限，一定程度上挤压了企业的有效流动资金。

此外，根据部分企业的数据披露，截至2021年上半年，碧桂园、万科、恒大、保利的预售监管资金均达到数百亿元。恒大此前举行了宝教大厦2022年新年开工动员会。许家印在会上透露，恒大的预售监管资金已经达到500多亿元。

根据嘉里计算的流动性拥挤率指数(预售监管资金/货币资金)发现，碧桂园、华夏幸福、蓝光的流动性拥挤率均高于30%，万科、恒大、保利、华侨城也超过20%。

因此，尤其是对于国内大型房企而言，预售资金监管对企业有效流动性的影响，无论是从额度上，还是从流动性拥挤率指标上，都是客观存在的。通过预售资金监管政策的调整，适当缓解房企的流动性压力，已成为市场共识。

上面采访的一家TOP10房企的财务人员告诉记者：“以前个别地区执行(预售监管)过于严格，特别是不应该和预售备案价格挂钩，应该调整。

他举例说，某二线城市预售资金监管政策要求监管金额不得低于预售备案价计算值的33%。如今，地价占房地产开发总成本的一半以上甚至更多，房企开发建设成本占比越来越低，很难达到总成本的1/3。在这种情况下，房企还需要一定的利润空间，而这个监管金额不低于预售备案价计算值的33%的要求，使得监管金额远远高于本项目房企要求的开发建设成本，给公司造成了额外的监管压力和财务负担。建议监理定额按项目开发合同造价确定。

对于“重点额度监管”的理解，房地产公司的财务人员对记者说，对于重点额度监管的资金，应允许房企特定用途使用，如果房企因项目销售情况不佳，资金回笼缓慢，预售资金全部进入监管户并属于重点额度监管不得动用。但是本身项目仍在建设开发，需要支付大量的工程款以及预缴税款，因目前已获得的预售资金无法动用，企业不得不再大量动用自有资金支付相应工程款以及税款等，额外加重了企业的资金压力。

“建议重点额度监管的预售资金，在提供相应的证明材料之后，也可以动用，用于特定的款项支付以及税金缴纳等。”他说。

政策“保交付”初衷未改

事实上，商品房预售制度最初起源于香港，1983年在内地，深圳开始试点商品房预售。1995年元旦期间，《城市商品房预售管理办法》正式落地执行，标志着商品房预售制度在全国全面铺开。

预售制度的初衷是为了减轻房地产企业的开发成本和资金压力。

购房人按照商品房预售合同，向开发商支付购房款，购房款中包括了前期的定金、首付款，以及银行按揭贷款等。这些资金加总起来，构成了商品房的全部销售收入。而预售这一形式让开发商在建好房子之前就能先收到钱，从而加快资金使用效率。

国家统计局数据，2021年全年，房地产开发企业到位资金201132亿元，其中国内贷款23296亿元，占比11.5%，但定金及预售款为73946亿元，占比36.7%。而个人银行按揭贷款为32388亿元，占比16.1%。定金及预售款+个人银行按揭贷款的资金高达106334亿元，在房地产开发企业到位资金规模中占比超过50%。

这意味着，房地产开发资金有一半来自居民预支的购房款。

对于此轮全国预售金监管调整，克而瑞预测是全国性的商品房预售资金监督管理办法出台,主要意图在于政策纠偏，太原、石家庄、重庆、常州等高比例监管城市会出现松绑，释放出一定流动性，而在这些城市有更多货值的房企也会享受到明显的政策红利。

但预售金新规本质上仍以保交付、维护消费者权益为首要目标，且在落地中将“因城施策”，“视企而定”的可能性也比较大，因此整体对企业流动性影响有限。对于经营稳健性房企来说存在机会，可以通过高效去化、销售回款，获得合规资金的使用权，为稳定可持续经营提供支撑。