重点城市增加租赁土地供应 城投格局将重新洗牌

租赁成为近年来房地产市场发展的高频词。从2021年开始，保障性租赁房成为行业的发力点。

为保证租赁住房供应，明确要求重点22个城市集中供地，租赁用地计划单列。“十四五”期间，租赁住房供应将力争达到新建商品房规模的30%以上，以满足和解决新市民和年轻人的住房问题。

基于此，重点城市土地供应的结构、方式、空间特征和规模发生了显著变化，“需要建设租赁住房”成为重点城市土地出让的基本条件。

显然，这将带来两个变化：

首先，大量租赁住房用地的供给端，要挤压普通城市宅基地的供给；

此外，租赁房的入市也会给周边销售型宅基地的转型带来不小的冲击。

不可否认，租赁住房用地的增加将深刻影响城市土地市场的供应格局，城市投资格局也将迎来大洗牌。

01

2022将是租赁用地供应关键年

长期以来，住房问题一直是大城市面临的主要问题。

尤其是2015-2017年，房价大幅上涨，北京上海等大城市常住人口购房压力倍增，住房问题越来越突出。

2021年底，中央经济工作会议首次探索新的发展模式，“租购并举”成为新住房模式的重要抓手。

2021年2月，自然资源部发布了关于重点城市土地供应的“两集中”文件，其中提到，2021年，重点城市将在年度计划中单独列出租赁住房用地，占比一般不低于10%，常住人口增长快、租赁住房用地缺口大的城市要进一步提高比例。

随后，住建部、财政部等四部门联合发文，明确新增市民和年轻人多、房价高或上涨压力大的大城市，要在“十四五”期间大力增加保障性租赁房供应，力争保障性租赁房占新增住房供应总量的比例提高到30%以上。

保障性租赁房成为“十四五”规划的重点。1月20日，全国住房和城乡建设工作会议提出，2022年要建设和筹集保障性租赁房240万套。

截至2021年11月，中国已有24个城市确定了“十四五”期间保障性租赁房的发展目标。24个城市在“十四五”规划中确定了505万套保障性租赁房供应计划，占所有城市新增住房供应的30%以上。其中，核心一线城市保障性租赁房目标全部突破40万套(间)；强二线城市的保障性租赁房目标多在10-30万套(间)区间。

02

租赁供地计划完成率不及预期

在2021年22个重点城市的土地供应计划中，经过对商品房和租赁用地规模的梳理和测算，发现除济南外，其他21个城市的租赁住房用地供应计划比例均高于10%，尤其是北京和上海，租赁宅基地占商品房用地的比例约为40%。

22个重点城市租赁宅基地总计划供应占宅基地供应总规模的比例大幅提高至15%。可以看出，“十四五”期间，各大重点城市对租赁宅基地供应的重视程度明显提高。

着眼于实际完成规模，大部分城市的表现不及预期。

从重点租赁住房供地计划平均完成率来看，只有40%左右，大部分城市完成率在20%-40%之间，普遍较差。只有北京、合肥、杭州、上海、宁波、成都6个城市完成率超过40%。

03

纯租赁、配建地位提升，房企投资态度转变

从2021年全年土地市场表现来看，整体热度呈现“先抑后扬”的趋势上半年土地拍卖市场火爆，房企参与竞拍热情较高。租赁宅基地主要来源于竞争和自持。下半年市场热度降温后，底价成交成为主流，进入竞建、自持环节的地块明显减少。纯租赁和建设用地是下半年租赁住房供应的主力。

在房企租赁土地的获取上，上半年也有较大差异。

上半年房企投资相对活跃，民企积极拿地。有的地块竞价太火爆，打到最高限价后，需要通过争夺租赁面积来确定中标人。在22个城市出让的租赁土地中(包括竞建、租房)，民营企业拿地超过40%，其次是地方平台公司，占比33%。两者也是租赁土地交易的主力。国企、央企和各类财团分别占15%和12%。

进入下半年后，民营企业的投资态度发生了巨大的变化，拿地不再是积极竞标需要建设的轮次。因此，新增租赁土地建筑面积大幅下降，占比10%；相反，国有央企和地方平台公司新增租赁土地占比大幅提升，国有央企增至22%，地方平台公司增至61%，成为各地新增租赁房源的主力军。

另外，下半年也有一些实体企业拿下了租赁地，比如华为、雅戈尔、新乐。

04

杭州深度绑定优质地块，超八成含租地块溢价成交

不同城市的租赁用地供应模式和分布不同，发展进度也有快慢。接下来将以杭州为例，全面剖析不同发展模式下土地供应的变化和影响。杭州是近年来新增人口规模最快的城市，住房租赁需求一直十分旺盛。

从2017年开始，杭州就提出土地拍卖溢价率达到一定比例时，转入竞拍自持比例的规则，并明确自持商品房屋用于租赁，2020年对热点区域住宅用地增加初始配建公租房要求，进一步增加租赁住房的供应。

杭州的租赁用地有两种供应方式。

一、以商品宅地配建的方式供应，也是最主要的供应方式。据CRIC统计，杭州三批次出让宅地中接近七成的地块有配建公租房要求，配建比例基本为住宅建面的5%或10%，个别地块比例可达20%以上。

二、以纯租赁宅地供应，占比相对较少。在三轮集中土拍中，仅有4幅纯租赁用地出让，合计供应规模仅有28.3万平方米。

两种供应方式下，杭州三批次实际供应租赁宅地建筑面积达153.5万平方米，占实际成交规模的11.5%，达成了占比超10%的比例指标。但杭州2021年计划供应租赁住房用地的土地面积为101.34万平方米，按照2.2的容积率计算，计划供应建面达223万平方米。由此估算，杭州租赁用地的完成率约为69%，尚未达成供应规模指标。

核心板块优质宅地深度捆绑配建也是杭州租赁供应的典型特征。杭州市区中除临安外，其余区域的出让地块大部分均有配建公租房要求，其中富阳、上城、滨江等区域出让地块更是全部要求配建公租房。

从配租地块平均配建比例来看，中心城区出让地块的配建要求整体相对较高。其中西湖出让地块的配建公租房占比高达11%，一二批次出让地块均要求10%及以上的公租房配建，仅第三批次出让的小和山地铁上盖地块的配建比例有所下降，但也是由于地块本身性质复杂（为地铁上盖且住宅占比仅有53%）而调低了公租房占比。

从成交溢价率来看，配租宅地的平均成交溢价率往往也高于普通商品住宅地块，即使在热度明显下降的第二批也是如此。尽管配租宅地往往区位比较优越，但当行业整体资金环境趋紧时，出让条件较高的配租宅地也往往更容易遭遇流拍。

拿地企业方面。同其它城市一样，杭州成交的纯租赁住宅用地也全部由本地国企包揽，基本不见规模房企的身影。

对于配租地块。由于杭州核心片区出让宅地要求配建租赁用地是常规操作，因此在行业流动性宽松时期，规模房企对于此类地块竞拍未有太大阻力，如第一批次杭州成交配租地块中民企的占比高达89%，显著高于普通宅地中民企的比例。不过，随着2021年下半年市场遇冷，房企现金流压力倍增，企业对于配租地块的拿地意愿明显下降，尤其是素质一般的地块，多由国企竞得或惨遭流拍。

“十四五”以来，“保租房”成为房地产市场发展的关键词，相关支持政策频频出台，加速推进了保障性租赁住房的发展。

在此背景下，集中供地的22个城市商品住宅用地供应也发生了相应的变化：租赁住宅用地供应节奏明显加快，商品住宅用地配建租赁住房成为多数城市的标配，尤其是热点片区的优质宅地，配建租赁比例相对更高，极大压缩了项目的可售货值。

但进入2021年下半年，市场热度转向，紧融资背景下房企拿地越发谨慎，底价成交与流拍现象频繁出现，尤其是大比例配租宅地，或由地方平台托底，或直接流拍。这也造成了大部分城市租赁用地供应首年完成率不及预期。

而2022年是完成十四五租赁计划最关键的一年，40个城市计划筹建租赁住宅套数较上年翻番。预计今年集中供地的重点城市涉租宅地供应量将会有增无减。不过，由于当前市场仍在修复期，为了完成供地计划，各地土地出让门槛也在进一步降低，主动向企业让利。多数城市的供地结构也明显优化，中心城区优质地块的供应量明显增多。对于流动性较为充裕或有意增储的企业而言，可重点把握上半年低风险地块的拿地机会，把握当前拿地窗口期。