“两会”以来政策放松 行业发展新模式呼之欲出

4月15日晚间，央行再次发布RRR降息公告，共释放约5300亿元长期资金。货币政策在主动加大执行力度，继续降准降息为实体经济纾困，房地产市场或多或少会受益。自2022年“两会”提出“探索新的发展模式，因城施策促进房地产行业良性循环健康发展”的思路后，多部委决定稳定房地产行业。金融委员会强调，要及时研究提出切实有效的防范和化解风险的方案。银监会、央行、证监会、外汇局已陆续部署落实工作。财政部也表示，今年没有资格扩大房产税改革试点城市。

根据CRIC的总结，自“两会”以来，房地产政策呈现出九大典型特征。综合来看，政策的核心是短期稳定房地产，逐步恢复市场信心。房地产行业因城施策，持续推动行业良性循环。

在国际动荡和国内疫情反复防控的双重压力下，城市群成为推动中国经济高质量发展的新引擎，全面引领房地产行业新一轮发展格局。

行业新发展模式：住房与保障双循环

一系列政策指向探索行业发展新模式，即重点关注以下三个方面：

一是完善住房市场和保障体系双循环，着力解决新市民和弱势群体的住房问题，建立人、房、地、钱的新联动机制，促进行业良性循环。居民方面，继续坚持“房住不炒”的政策主基调，支持居民自住和改善性住房消费，抑制投资投机需求。在住房领域，坚持租购并举，大力发展住房租赁市场特别是保障性租赁房，保障租赁群体在享受共同服务方面享有平等权利。在土地环节，会根据各个城市市场的实际情况，动态调整土地供应的指标，也就是说大城市和超大城市的建设用地指标会继续增加，中小城市的建设用地指标会适当减少。资本方面，房地产行业持续去杠杆，融资“三条红线”和房贷“两条红线”持续发力，将企业负债率和居民杠杆率降至相对安全水平，坚决遏制房地产泡沫金融化。

二是房地产开发模式的优化调整，包括房企杠杆合理化、财务规模透明化、项目开发封闭监管、交房风控等。改变过度追求销售业绩规模的观念，转向平衡规模、利润、产品和服务的商业模式。融资“三条红线”落地后，优质房企积极优化调整财务结构，提升经营质量。然而，许多企业通过表外转移等财务技术美化了财务报表。因此，房企去杠杆必须在表内和表外同时进行，才能有效降低企业的经营风险。

三是房地产行业进入后发展时代，仍需积极盘活存量，有序推进城市更新，企业向轻资产管理转型，寻找第二条增长曲线。房地产行业规模基本见顶，全国商品房销售面积连续五年保持在17亿平方米的高位。未来，房地产行业将进入后开发时代。作为真正的est

4月以来，苏州、南京、福州等重点城市放松调控，各城市房地产市场周期性轮动。市场底部可能在二季度到来，成交可能企稳反弹。短期内，货币政策侧重于稳定房地产，逐步恢复市场信心，引导房地产交易回归正常化，化解企业偿债危机。在良性循环的政策引导下，房地产企业正迎来一个非凡的成功时刻。从长远来看，一系列政策的核心意义仍然是在恢复市场信心的基础上，引导行业探索新的发展模式。在后开发时代，房企的竞争力集中在全产业链的运营和资产管理上，商业模式也必然从重资产逐渐向轻资产转型。