广州旧改收紧风时代中国要退出8个项目

4月16日，一份名为《关于恳请支持旧改项目退出的报告》的文件流出，引发业内广泛关注。这是由广州时代控股集团有限公司(旗下拥有香港上市公司时代中国和时代邻里)提交给广州市政府的，签署日期为3月29日。

根据文件披露的信息，时代中国积极参与广州的城市更新工作，已获得9个旧村改造项目的合作地位，沉淀了大量资金。近期各项政策叠加影响企业现金流稳定。“要顺利度过目前的难关，请市政府支持企业脱困，解决问题。”公司诉求是广州市政府可以支持协调收回从化区、增城区3个旧村改造项目的履约保证金，以及黄埔区5个项目的前期投入资金，共计约20.1亿元。

据了解，因为政策变化，时代中国从化区、增城区三个项目已经停工，黄埔区五个项目无法正常推进。

4月18日，时代中国表示，公司主动与政府相关部门就个别项目的新推广方案进行沟通是正常的商业行为。

“我们还计划退出一些旧村改造项目，正在寻找愿意接手的企业。”广州某房地产公司高管告诉《中国房地产报》，自去年8月住建部发文阻止城市更新拆建后，广州的城市更新政策有了很大调整。“很多项目受到影响，无法如期推进。企业不会算账，越拖损失越大。”

发给广州市政府的求助信

文件显示，时代中国分别于2019年3月、2020年7月、2021年10月与从化区河仓村、增城区乘风村、增城区新塘村签订项目合作协议，成为旧村改造项目合作企业和意向合作企业。三个项目总投资4.38亿元，履约保证金合计3亿元。但由于旧村改造政策的不断调整，目前三个项目的实施已经暂停。中方认为退还这些项目的履约保证金对解决现阶段的资金困难尤为重要，恳请广州市政府给予支持，协调在今年4月底前退还3亿元的履约保证金。

在黄浦区，时代中国参与了5个旧村改造项目，分别是岗背村、双井村、乌石村村、裕丰围村和冲岗村。按照黄浦区的要求，这些项目的拆迁已经提前启动，目前拆迁工作已经基本完成。为此，公司支付了高额的拆迁补偿费，总投资17.1亿元。同样，由于政策变化，这五个项目也无法正常推进。中方希望广州市政府协调黄埔区政府指定的单位或国有企业承担这些项目，并根据“城市更新十条”等相关政策退还其前期投资17.1亿元。

据《华夏时报》报道，目前房地产行业形势严峻，公司面临前所未有的压力。上述项目履约保证金的退还及前期投入将有力支持公司渡过当前难关。

对于这份求助信，时代中国表示，当城市更新政策和市场环境发生变化和调整时，公司将根据变化情况定期对现有城市更新项目进行审核和调整。“鉴于近期广州市及下属各区的城市更新政策和规划的修改和变化，我司就个别项目的新推广方案积极与政府相关部门沟通是正常的商业行为。”该公司强调城市更新

截至2021年底，时代中国的现金和银行总余额约为207亿元，短期负债率为1.87。2022年，110亿元短期债务到期，截至3月30日已偿还25亿元。公司管理层表示有信心及时偿还剩余的短期债务。今年4月末，时代中国有两笔美元债务到期，余额约21亿元。在业内看来，上述8个旧改项目的20.1亿元投资若能回笼，将有助于增加时代中国的现金流弹性，为偿债安装“安全锁”。

多家房企欲退出广州旧改项目

中国之所以要退出八个旧村改造项目，是因为政策变了。据了解，自2021年8月《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》发布以来，广州城市更新的政策导向已不如从前乐观。

今年3月底，广州市住房和城乡建设局发布《关于在深化城市更新工作推进高质量发展中加强年度实施计划管理的指导意见》，其中提到，除政府收储的新增居住用地等连续性城市更新项目外，各区应充分论证其对当地房地产市场的影响，充分考虑房地产市场供求关系，均衡有序推进城市更新，避免因“大进大出”导致房地产市场异常波动。短时间内大规模拆迁城中村等连片旧城区，防止住房租赁市场供需失衡加剧新市民和低收入人群租房困难。

此前，另一份重要文件已在广州流传，透露了全市(黄埔区除外)城市更新项目的命运。其中，实施方案已经批准的38个项目中，有23个可以继续推进；213个项目的实施计划尚未获得批准，只有23个项目可以稳步推进，95个项目需要延期。

各区也基于审慎的原则，制定了相关的城市更新推进细则。增城只有3个项目可以继续稳步推进，19个项目已经暂停。据悉，该区已明确表示，如果名单上的项目被暂停，开发商应寻找自己的退出路径。即使他们不退出，同意开会的概率也很低。

为防范项目开发风险，荔湾区要求开发商不得擅自转让旧村改造项目股份，不得擅自终止合作或放弃投资建设。

种种迹象显示，在广州城市更新领域，开发商面临的限制越来越多，再叠加行业的流动性紧张以及销售下行，选择按下暂停键或者退出的房企不在少数。例如，2021年12月，升龙集团跟番禺区的明经村达成了改造暂缓3年的协议，给予该村3000万元的补偿款，换得了3亿元保证金的解除。中国恒大、佳兆业、中国奥园、星河集团等企业的部分旧村改造项目也在寻求退出路径。

据悉，截至目前，时代中国的诉求尚未得到相关部门的回复。《广州市黄埔区?广州开发区加快省“三旧”改造改革创新试点工作的若干措施》（简称“城市更新10条”）的“拆迁前置”一项中规定，涉及重点征拆任务的旧村改造项目，可由征拆主体委托村集体及合作企业先行收购安置，符合城市更新政策的征拆费用及安置面积可纳入后续改造成本，若项目列入实施计划三年内实施方案未能获得批复，征拆费用可由区财政本息退还合作企业。

“履约保证金是可以退还的，但拆迁补偿等其他的前期投入能退还多少，多长时间能退回有很大的不确定性。”广州某房企高管透露，该公司也有部分旧村改造项目在找买家，“这是市场行为，毕竟是企业自己跟村里签的约，希望政府出面安排接盘方也不太现实。”按照行规，即便有买家接手这类旧村改造项目，卖方也无法一次性获得转让资金，“一般是根据项目的推进阶段分期支付，最后一笔款要到实施方案批复后才能收到，整个过程可能需要2年时间。”

据其介绍，该公司留下了几个较有潜力的旧村改造项目，但因为黄埔区新一版的城市更新政策迟迟未落地，公司资金压力增大，有的项目已经停工了几个月，临迁费也无法按期支付给村民。“等了几个月，实施方案一直没有批下来，怎么推进没个准信，听说是要压降建设指标。这样的话，账又要重新算了，企业很被动。”