昆明楼市松绑背后:新房市场低迷 商品房库存已超90个月

继郑州、兰州之后，又一个省会城市出台稳定楼市新政。

4月16日，昆明市人民政府办公室发布《关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》(以下简称《意见》)，就加快商业用房拆除、缓解疫情期间房企困难、鼓励多种方式搬迁安置等提出25条意见，旨在促进昆明房地产市场健康发展和良性循环。

其中“提高住房公积金贷款额度，降低第二套住房首付比例”引起极大关注。当地一位房屋中介告诉记者，意见发布后，咨询电话不断。“大多数是关于公积金贷款额度的调整，首付比例和贷款利率的调整，一些客户担心开发商不会拒绝申请公积金贷款。”

上述房产中介表示，虽然从3月份开始，售楼处的客户数量有所回升，但客户的购买意愿并不高。“虽然之前政策宽松，但是支持力度不够，都在期待利好政策的释放。”

记者了解到，此前，昆明首套自住房公积金贷款首付比例不低于20%；购买、建造、翻建、大修第二套改善型普通自住住房的，首付款比例不得低于50%。同时，昆明公积金贷款最高额度双职工50万元，单身职工30万元。

“调整后的公积金贷款额度，大大降低了购房成本。”购房者张基宏告诉记者：“现在在昆明购买新房的门槛是100万元左右。按照之前的规定，双职工家庭公积金贷款最高额度只有50万元。如果不提高首付，一般用‘商业公积金’的组合贷款。现在公积金额度提高到80万，几乎可以解决所有贷款需求。”

27岁的张基宏大学毕业后和妻子留在了昆明。工作几年后，他打算买套房子。“最近一直在陆续看一些房子。本来是组合贷款。这几天听说有新政策，提高了公积金贷款额度。这种调整很好。”

除了调整公积金贷款额度，二套房首付比例也降至30%。根据最新政策，申请二套房公积金贷款(含原住房贷款已结清)的，最低首付款比例由50%降至30%；首套公积金贷款首付保持20%不变。

“刚性需求是支撑市场的动力，改善型需求是驱动市场的动力。”韩毅智库表示，在新冠肺炎疫情反复、经济形势多变的背景下，昆市市场表现疲软。短期来看，买家倾向于持观望态度。降低二套房首付比例可以刺激改善型需求，但政策的实施效果还要看具体的实施细则和执行力度。

前述当地房地产人士也表示，早在今年1月，昆明就已经出台购房补贴救市。符合条件的硕士、博士在昆明首次购房可享受一次性补贴5-8万元，但效果不明显。

从数据上看，昆明目前市场表现疲软。

柯睿数据显示，一季度传统淡季的昆市新房市场供需叠加信心持续不足，成交规模环比下降超三成；存量上升慢，去污周期30个月左右。在国家统计局最新发布的住宅销售价格变动情况中，2022年3月，昆明新房价格环比下降0.3%，同比下降1.9%；二手房价格环比上涨0.4%，同比下降0.5%。

相关机构数据也显示，从前述当地地产人士告诉记者，目前昆明楼市增量需求有限。“2015年以来，在居住、养老、度假、投资、刚需的带动下，昆明楼市一路上涨，60%的房子被外地人买走，导致本地需求提前透支。目前昆明房地产市场低迷，即使政策松绑，也很难在短时间内修复市场信心。”

作为准买家，记者还了解到，为了促进销售，当地很多楼盘都推出了一些打折销售房。如俊发集团针对楼盘推出了10个特价房和到货房，单价最低3999元/平方米；除了特价房，有些项目还有买房送车位的活动。

值得注意的是，商业和商品房的大量库存也是昆明楼市的一个重要问题。意见还将商业和商品房去库存放在政策首位，提出研究出台商业地产去库存和多功能利用配套政策。

据相关机构数据显示，截至2022年3月，昆明商品房市场存量高达1165万平方米，去化周期超过90个月，库存高企，去化压力大。

相关机构资深分析师认为，意见对昆明楼市有很好的引导作用，方向和导向比较明确。在延续“房不炒”、“三稳”政策的同时，根据昆明楼市情况对症下药，有利于稳定房地产市场的基础市场。