惠誉:2022年房地产销售仍将下滑25%至30% 明年有望恢复正增长

4月21日，惠誉发布报告称，政策的决定性变化应该会改善一手住房市场的情绪，但2022年的销售额仍将下降25%至30%。

报告显示，2022年第一季度，中国最大开发商的新房销售额大幅下降，许多开发商的销售额同比下降了30%至45%。大多数陷入财务困境的开发商经历了50%或更多的下跌。房价进一步下跌的可能性，以及陷入财务困境的开发商可能无法完成未完工项目的风险，令购房者望而却步。

惠誉对2022年销售下降的预测比之前对2021年12月下降10%至15%的预测更加陡峭。这一预测接近惠誉在2021年12月分析该行业潜在流动性压力时假设的30%的降幅。

尽管如此，惠誉认为，随着未来几个月房屋销售下降速度放缓，2022年第一季度可能会触底。政策提供了更明确的支持，一些地方放宽了购房限制和最低首付要求。2021年10月起，银行也加快了房贷审批。

尽管政府鼓励在岸金融机构向房地产开发商提供贷款，但惠誉预计，今年大多数开发商进入资本市场的机会有限，他们将继续依赖内部现金来满足2022年下半年资本市场到期债务的偿还需求。实力雄厚的开发商或许仍能在离岸资本市场融资，其中一些市场有第三方的信用增级。

惠誉认为，资金不足将抑制资金困难的开发商加快拿地和项目上马的能力。这意味着销售可能不会快速大幅回升。不过，2022年较低的销售基数和2022年下半年的强劲势头，应该足以让市场在2023年恢复温和的正增长。

惠誉认为，最近房地产市场的紧张局势将导致中期的结构性变化。惠誉预计，在目前情况下，财务状况良好且仍能获得融资的国企开发商和私企开发商将从财务状况不佳的开发商手中获得更大的市场份额。后者自2021年下半年以来未收购土地储备。

惠誉预计，开发商的融资成本仍将相对较高，这可能会促使民营企业采取更多“轻资产”的发展模式。那些能够不断提高财务透明度的公司应该更容易获得融资和买家的信任。然而，惠誉认为，开发商的整体利润率将保持疲软。

2022年销量的大幅下降将使市场更接近长期需求趋势。惠誉认为，2020年和2021年约15亿至16亿平方米的年销售量是不可持续的。同时，惠誉预计，中期内开发商对土地储备的收购将变得更加保守和有选择性，这将有助于开发商去杠杆。

惠誉认为，当前的市场低迷不会抑制长期的住房需求，这种需求将继续受到城市化的推动。随着新的融资和开发模式的出现，惠誉预计，经济适用房将成为市场越来越重要的一部分。但是在共同富裕的大背景下，私房还是会起到一定的作用。