楼市低迷两年多 天津开发商急求对策

低迷的天津楼市可能会有新的变化。

4月20日，据天津市房地产协会官微消息，为进一步促进房地产开发项目销售，根据广大房企需求，协会召开加快房地产开发项目销售座谈会。田放集团、金桥控股、中建信和置业北方区域公司等多家房企参加了会议。

从上述消息来看，会议研究了加快房地产开发项目销售的“津十条”政策，修改后将公布；建立相邻项目的良性竞争机制；部署制定规范商品房渠道销售的规定。

上述会议及相关政策的发布，可能会扭转目前天津楼市不景气的局面。柯睿研究数据显示，2022年一季度，天津商品房成交面积150.22万平方米，同比下跌40%，为2014年以来同期最低值；供应面积82.98万平方米，同比下降60%，略高于2020年一季度。楼市去化周期超过2年。

“除了天津和平区和南开区的学区房比较值钱，整个天津楼市都很低迷。新房方面，由于地价上涨，近年来天津一手房价格一直维持在高位，但商品房库存也持续上升。目前天津商品房库存(包括新房和存量房)3632万平方米，是热点一二线城市中库存最高的城市。”合富研究院高级分析师李兴旺表示。

“我希望市场会好转。”天津当地一家房地产公司的营销总经理说。

供销量双降

RealData最新数据显示，2022年第一季度，天津新房成交7626套，相比2021年的21426套，下降了64.4%。截至目前，天津商品房新房库存2470万平方米，去化周期超过2年。住宅成交面积150.22万平方米，同比下跌40%，为2014年以来同期最低值。

据记者了解，与去年同期相比，2022年一季度，天津四大区成交量均有不同程度的下滑；市区成交16.68万平方米，同比下降19%；其他地区下降38% ~ 53%。

值得注意的是，各板块发展不平衡，交易量呈现冰火两重天的状态。热点供不应求。一季度主城区总成交量18万平方米，其中主城区成交量因和平区学区房效应上涨。环城四区仍是天津市场成交主力区域，一季度成交近60万平方米；近五区成交42万平方米，同比下跌53%，冀州价格明显，其中宁河一季度供应量为零。

“受疫情影响，很多楼盘开工都推迟了，自然会影响工程进度，让开发商拿到销售许可证的时间相对不可控。”天津市建筑经济协会秘书长赵阳表示，一些开发商担心来访客户数量少于预期，这也影响了一些房地产销售的步伐。

“去年很多拿地公司都打不开市场。即使他们打开了市场，营销和推广效果也微乎其微。一旦疫情反复，客户没有上门，就只能通过渠道促销。”天津当地一家房地产公司的营销总经理说。

“2022年楼市销售不畅，购房者观望情绪浓厚，部分是有钱不着急的购房者。”天津东丽区某项目销售人员表示，这部分客户成交周期较长。目前，近30%的客户在观望，40%的客户因担心inc .下滑而推迟了购买计划。

对于天津房价的上涨，李兴旺认为不是市场回暖，而是目前热销项目的产品结构和总价发生了变化。一季度，天津市场“现象级红盘”在中海和平门成交139套，成交均价64405元/平方米。这些红盘入市，使天津成交均价保持了原有的价格水平和梯度；也从侧面反映出资金实力较强的购房者更倾向于选择城市核心板块置业。

此外，天津的土地市场也出现了萎缩。2022年，天津第一批集中供地推出30宗地块(29宗宅基地，1宗商业服务)，比去年第一批集中供地减少56%；部分地块的起始楼面价也较去年有所下降。

“一季度供应量减少，地方控制销量，但楼市整体库存压力不变，潜在库存未计入。目前楼市低位运行，购房者观望情绪依然浓厚，叠加疫情影响。去库存很难，隐藏的风险长期存在”，赵阳说。

预计5月市场将出现回暖

作为四大直辖市之一和“高考移民城市”，近年来GDP增长不明显，人口吸引力下降，楼市低迷。

4月20日，天津统计局发布一季度经济运行情况。根据地区生产总值统一核算结果，一季度，天津地区生产总值3538.52亿元，按可比价格计算增长0.1%。2021年，天津GDP为GDP1.57万亿元，距离排名第十的南京还有600多亿元的差距。

2021年全国人口普查数据显示，天津市常住人口1373万人，比2020年减少近13.6万人。事实上，2020年天津的人口已经减少了175万。2020年第七次全国人口普查时，天津人口只有1386万。比2019年的1561万人减少了100多万人；滨海新区常住人口甚至是负数。

2021年8月，天津将高考报名条件由单一的“户籍”调整为“户籍和学籍”的要求，打击高考移民，导致很多外地户籍放弃买房落户天津。

失去人口和高考教育资源优势的天津叠加疫情影响，房地产去化周期已经超过一二线城市库存红色警戒线。

为了楼市调控，天津之前多次明确，要分区制定政策，分区扶持。

居民改善住房需求。2月21日，天津市住房和城乡建设工作会议针对住宅市场提出将继续实施精准调控，做好供应结构调控，因区/因人/因房/因业创新调控机制；3月15日，津云又发布一则新闻，《分区施策！针对就近养老等需要，天津这样支持居民改善住房》，再次明确了天津将分区施策。

“一季度，中央多次发声维稳楼市，居民按揭政策边际改善，天津住建会议及官媒释放积极信号，有利于促进楼市稳定向好。”戴德梁行天津分析部分析师李娜表示，随着疫情稳定，天津市场正逐步走向正轨，前期积累的购房需求也将释放，加之临近“五一”，各大楼盘都会推出一定优惠，预计5月市场将加快回暖进度。