惠誉:新城镇开发和新城镇控股的财务灵活性恶化

4月27日，惠誉将新城发展控股有限公司及其持股67%的子公司新城控股集团有限公司的“BB”长期外币发行人违约评级下调至“BB”，展望为负面。

此外，惠誉将其未偿债券和高级无担保评级从“BB”下调至“BB”，并将所有评级从负面观察评级名单中移除。

据悉，惠誉认为，由于债务到期集中，新城发展和新城控股(统称新城)的财务弹性恶化。2022年共有110亿人民币债券和离岸银团贷款到期，公司未发行此前预期的资本市场工具。负面前景反映了新城的销售压力，这种压力可能会持续一段时间，并进一步削弱其流动性。

新媒体称，新城的评级由2021年1500亿元的股权销售、充足的土地储备和42%的中等杠杆率支撑。惠誉认为，新城的流动性仍然充足，其仍拥有强大的银行贷款融资渠道，其投资物业组合每年可产生100亿元的经常性收入，这为其提供了包括抵押贷款在内的更多融资方案。

目前新城发展资本市场债务到期集中，销售压力依然存在。其2022年第一季度销量同比下降37%，与同行表现基本一致。不过，鉴于新城的土地储备主要集中在长三角地区的低线城市，惠誉认为疫情和相关社会限制可能会影响新城近期的销售。

惠誉估计，除去预售资金和17亿元流动金融资产，新城开发的可用现金约为390亿元人民币，大致可以覆盖新城开发的短期债务总额。但新城发展和新城控股2022年一季度在资本市场偿还到期债务后，控股公司层面的现金有所下降。惠誉认为，这两个实体的流动性仍然充足，因为它们继续拥有健康的银行渠道。

另据了解，惠誉认为，随着2022年第一季度收入增长22%至22亿元人民币，预计2022年新城镇开发的租金和管理费总收入将增长30%以上至100亿元人民币。每年第四季度，新城区将新增大部分购物中心，2022年新增25-30家购物中心。新城也在探索新的商业模式，30%-40%的新建商场将采用轻资产模式运营。惠誉认为，新城的购物中心组合将支持其信用指数，并为集团提供更多融资渠道。

值得注意的是，惠誉还预计2022年新城开发的杠杆率将降至40%以下，2022年股权建设成本将占现金回报的45%。