一季度市场调整:招商蛇口销售拿地放缓

4月底的a股上市房企开始发布2021年年报和2022年一季报。然而，审计数据显示，在行业良性循环恢复之前，企业仍面临巨大挑战。

4月27日晚间，招商蛇口发布的一季度报告显示，期内公司共录得营业收入188.01亿元，同比增长48.36%；归属于上市公司股东的净利润4.44亿元，同比下降33.72%。

根据招商蛇口的解释，期内收入和利润的增加主要是由于房地产项目竣工和结转的面积增长，因此结转的房地产业务收入增加。但由于市场下行，该业务毛利率同比有所下降。

这一说法与2021年年报的说法几乎一致。

在3月下旬的年度业绩会上，招商蛇口首席财务官黄曾表示，2017年、2018年公司拿地成本较高，毛利率随着近几年的陆续结转而下降。至于后续毛利率，预计随着今年及2019年以后，尤其是2020年和2021年土地收购的结转，毛利率将有所提升。

公告没有披露不同行业的收入数据。据新媒体测算，招商蛇口一季度综合毛利率约为21.95%，同比下降4.35个点。去年公司税前毛利率还是25.47%。

除房地产结转毛利率因素外，一季度权益法投资收入和长期股权处置收入同比下降，也是招商蛇口增收不增利的原因。但财报显示，期内归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润仅为2.75亿元，同比下降56.73%，反映出房地产结转毛利率深受市场影响。

事实上，近期发布一季报的a股房企中，包括美好地产、豫园股份、信达地产、荣石赵晔、招商蛇口等，都存在增收不增利的现象；珠江、复兴、粤海置地、华侨城等的收入和利润。全部下降；只有金融街等少数房企保持增长，行业盈利能力普遍下滑已成共识。

以另一家国企华侨城为例。4月26日发布的一季报显示，营业收入下降12.56%，归属于上市公司股东的净利润下降80.44%，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润由盈转亏，下降幅度为107.41%。

对此，一位房产中介人士对新媒体表示，整体来看，行业受疫情和宏观经济的影响还是很大的。

房地产销售方面，今年1-3月，招商蛇口累计实现合同销售面积201.84万平方米，合同销售金额473.42亿元，同比分别下降35.78%和34.54%；3月份公司销售金额221.31亿元，同比下降27.40%。

按照全年3300亿元的销售目标，招商蛇口一季度仅完成14.35%。此前，该公司向投资者承认，1月和2月市场仍相对低迷。

同时，按货值计算，招商蛇口今年预计6200亿元货值仅占一季度的21%；第二季度将是一个重要节点，货值占比分别为34%和27%，销量有望逐步提升。

一季度报告还显示，截至期末，招商蛇口经营活动产生的现金流量净额为-33.2亿元，去年同期为-133.05亿元。该公司解释说

在具体投资策略上，招商蛇口主要将90%的资金投入指定的“30强城市”，其中10强城市占比62%，核心城市单个城市投入近30亿元，长三角和粤港澳大湾区占比70%。一季度新项目主要分布在盐城、宁波、佛山、金华、合肥。

招商蛇口此前向投资者表示，公司投资节奏将适度控制。如果市场有机会，就会多出手。如果大家都抢了，那就耽误了，不是为了抢。该公司继续表示，将努力使用更多的非招标、拍卖和拍卖形式来获得一些更好的项目。

4月起，招商蛇口联手长城资产，与保险公司凯撒签署战略合作协议，并跟进洽谈凯撒在大湾区的多个项目(包括老项目)。4月26日，该公司还与新世界中国签署了战略合作协议，根据该协议，同意在房屋开发、商业改造、城市更新和旧区改造等领域开展合作。

此外，招商蛇口也参与了首轮集中供地拍卖，包括长沙与麓山控股以底价2.7亿元摘得岳麓区王越街地块，并以摇号方式竞得总价13.88亿元的岳麓区滨江新城地块。