今年房地产市场回暖尚需时日

2022年过去4个月，政策层面自上而下全面铺开，不断释放积极信号。目前已有100多个城市下调房贷利率，70个省市出台90多项放松政策。政策核心集中在放宽限售、放宽限购、降低房地产交易税费、实施购房补贴、增加棚改货币化安置等方面。在房企的纾困层面，也在不断着力化解企业债务风险，恢复企业经营的“造血”功能。

但从市场来看，全国商品房供应疲软，市场低迷，多地疫情反复因素，导致房企积极性大幅下降，“躺平”心态严重。在疫情不确定性的影响下，前4个月成交量累计跌幅继续扩大，长三角地区全面停工，杭州、合肥、南京市场走弱，苏北市场承压。二手房市场的惨淡远远超过新房。

5月份企业积极自救，部分房企加大以价换量力度，使得部分核心区域项目热销，楼市成交略有回暖。

然而，房地产行业的下行压力仍在继续。

这主要是因为这次疫情和2020年的疫情有很大的区别。2020年二季度以来，在房地产一系列宽松政策下，市场一路攀升，但目前来看，即使再出台宽松政策，也未必能达到2020年的效果。

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各地频出新政“托市”，回暖仍需时间

2022年以来，中央多部委密集表态稳定房地产，释放出强烈的维稳信号。仅4月份，就有39个省市出台了45条放松政策。

居民：苏州、南京、无锡等12个城市放松限购；兰州、淮北、宜昌等6个城市放宽贷款限制，降低首付比例；衢州、苏州、宜昌等4个城市放宽限售，天津、苏州、昆明等19个城市放宽公积金贷款；南宁、长沙、沈阳等四城市下调房地产交易税费；无锡、南通、宜昌等6个城市实行住房补贴；

企业：南京、常德放松预售资金监管；兰州、常德放宽了土拍规则。

4月底，中央政治局召开会议。会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从本地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。

在这一政策的指引下，5月份，各地房地产救市政策加速出台。据不完全统计，五一假期，东莞、惠州等18个省市发布或实施稳定房地产新政，降低限购门槛，达州、沈阳对多子女家庭购房给予优惠政策；洛阳、上饶、连云港、梅州等。都把首付比例降到了20%，还有株洲、南阳、黄石、岳阳等。要么有契税优惠，要么有住房补贴“托市”。无锡个人住房转让增值税免征期限由5年调整为2年。

在“春风”政策下，房企整体积极性较高，尤其是市场人气较高的核心一二线城市和强三线城市，基本都迎来了供应高峰。

从具体项目来看，不同城市不同项目的分化持续加剧。比如长沙市的万科千万汇项目和轨道的万科悦府项目，都是五一开盘，但是去化率分别是98%和46%，相差很大。但是，南京、无锡、常州、淮安等地的一些开盘项目。都是五一不到10套，开盘率大多在10以下

二是部分板块供应稀缺、周边配套完善、受限价影响存在二手差价的项目入市，带动了改善型需求的持续释放。Xi安龙湖青云阙项目是高新CID板块中唯一一个因为板块供应稀缺而推出的小户型产品，也是该板块中唯一一个带阳台的项目。五一当天平均参观人数达到300组，销售数量达到110套。

整体来看，虽然为了减缓房地产市场下行压力，各地在4月底5月初频繁出台新政策“托市”，但利好政策落实尚需时日，城市间分化将继续加剧。对于缺乏基本面支撑的广大城市而言，低迷仍将持续，短期内市场难以逆转。

02

市场与2020年差异较大，行业仍有压力

2020年二季度以来，房地产市场在一系列宽松政策下一路攀升，但目前来看，即使再出台宽松政策，也未必能达到2020年的效果。

这主要是因为2022年3月以来的疫情爆发与2020年有很大不同。根据2020年全国商品房月度销售面积、销售金额和同比趋势数据，2020年2月的“断崖式”下跌在3月开始回升，最终走出“V型曲线”。当时整体基本面还是比较好的。2019年底，市场仍处于高位。疫情过后，全国各级城市逐渐恢复，恢复高位运行。

2022年，整体环境发生了变化。首先，由于2021年以来的疫情，中国经济面临需求萎缩、供给冲击和需求压力，2022年短期内经济下行压力加大；其次，房地产市场的逻辑发生了根本变化，国家层面的刺激政策难以再现；第三，市场需求和购买力明显透支，城市化趋势放缓，住房需求趋于饱和，M1低速增长，房价超预期上涨，居民过度加杠杆购房等均意味着市场购买力已透支。

基于这样的大背景下全年销售面积及金额同比增速“缓坡滑落”，短期内整体市场依然有下行压力。

从投资来看，国家统计局数据显示2022年1-3月，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，涨幅较1-2月收窄3pcts。其中3月单月开发投资额为13266亿元，同比下降2.4%，对比1-2月同比由正转负。但房地产开发投资额绝对值仍然是除2021年以外近8年次高，整体规模同样维持在历史高位。

这主要是因为，一方面在“保交付”政策下，3月起地方政府和银行机构陆续与房企协商，尽可能让已停工、延期交付的项目复工。这一部分建安投资对开发投资有支撑，表现为前3月房屋施工面积累计增1%；另一方面受价格因素影响，2022年以来建筑材料、工程安装等价格涨幅较高，一定程度推高了房地产投资的总量。最后3月商品房销售额高于房地产开发投资额，在一定程度上对投资规模有支撑。

但需注意的是，开发投资的单月同比增速3月由正转负，除前置较高因素外，负增长表明建安投资和土拓投资已无力支撑整体投资增速。

当前房地产业处于政策宽松与行业信心的博弈期，房地产业还未到达回暖时刻，开发企业的投资热情和投资动力仍处于历史低点。

03

目前最大的问题，是行业信心问题

从目前来看，整体市场最大的问题，是消费信心出了问题，这个消费信心既包括普通消费，也包括对房地产等大宗商品的消费信心，目前整个市场相对比较谨慎，都不乐观。

由于目前房地产整体市场正在分化，未来也不会出现“齐头并进”的现象，因此未来的市场需要细分，而细分之下，就需要领头羊站出来。

如一二线城市的核心地段，可以针对这些核心地段的优质房源，采取一些真正放开的政策，通过“以点带面”的方法，慢慢从一线延伸至二线、三线，虽然过程不会太快，但是会激活市场。

近期，有部分城市连续多月楼盘销售惨淡，持续亏本，甚至不少项目停摆。如果在当前这个节点上，政策面能适度放开，如豪宅不限购不限价，此时购买力未必会比之前高，但只要能够撑住市场，那对整体市场信心的提振作用是非常大的，这将对整体行业都有帮助。

2022年至今，疫情的反复，打断了原本一二线主要城市回稳，甚至部分城市回暖的试点。若疫情能在5-6月得以有效控制，整体行业还是有希望可以通过一系列政策的落地使得行业重新回稳。

我们认为，随着利好政策的逐步落地，未来成交仍有望复苏，但城市间分化还将持续加剧。目前最重要的仍是对行业信心的恢复。