房贷利率逼近历史低点 你买房子吗？

半个月前，5月15日，央行调整首套房贷款利率不低于市场报价负20个基点。根据当时LPR的牌价，按揭利率可低至4.4%。随后，5月20日，5年期LPR利率下调至4.45%。

这两件事加起来有点：全国首套房贷利率下限将动态下调至4.25%！

这个跌幅还是很出乎意料的！城市也在“辅助”。据不完全统计，苏州、郑州、济南等17个城市参照全国房贷利率下限执行，大部分城市房贷利率达到历史低位。

那么问题来了。房贷利率下调后，房贷还款压力减轻。现在是买房的最佳时机吗？

5月20日，一年期贷款市场利率(LPR)为3.7%，五年期或以上贷款市场利率为4.45%，较4月下降15个基点。

这是自2019年LPR机制建立以来，over 5年多来最大的一次调整。就目前国内利率水平而言，目前处于相对历史位置。

此次调整后，按照最新的LPR测算，个人住房贷款利率首套房可达4.25%，二套房可达5.05%。

20年来，5年期贷款基准利率基本维持在7%左右。2008年，5年期以上贷款基准利率甚至达到7.74%。当时全国商品房成交开始萎缩，全年销售面积和销售金额下降20%左右，房价十年来首次下跌。

为了刺激购房需求，据CRIC统计，仅2008年就有5次降息，累计降幅2.16%。当年12月，5年期以上贷款利率降至5.94%。

随后几年，国内利率水平维持在5%左右，直到2019年LPR机制建立，5年期以上贷款利率降至4.8%。但由于2020年黑天鹅的爆发，五年多来，LPR至今已调整五次，其中2020年两次调整15个基点，2022年两次下调20个基点。

全国房贷利率是多少？

自2021年11月房贷松绑以来，半年来，全国房贷利率下降超过50个基点，部分城市下降100个基点。

融360数据显示，2022年5月(2022年4月20日-2022年5月15日)，全国首套房贷款平均利率为5.03%，环比下降13个基点，二套房贷款平均利率为5.36%，环比下降9个基点。

房贷利率水平回到了2016年。

当时全国首套房平均房贷利率为4.45%，二套房为5.4%。

在央行宣布首套房贷利率下限下调20个基点后，5月15日至5月20日之间，约20个城市的首套房贷利率最低可达4.4%。

在积极响应的城市中，涵盖了一、二、三线城市。

5月20日，继5年期以上LPR下调15个基点后，津、济、苏等二线城市房贷利率继续下调。

据丁祖昱鉴定楼市不完全统计，截至5月28日，32个一二线城市中，11个二线城市房贷利率最低，为4.25%，18个城市二套房贷利率为5.05%。

以天津为例，目前4.25%的初始利率处于2008年和2016年的最低水平。

除二线城市外，北上广深四大一线城市也有下调，但调整幅度相对稳定。根据最新的5年期LPR报价，主流利率下调了15个基点。

比如北京首套房利率由之前的5.15%降至5%，二套房利率由之前的5.65%降至5%；上海首套房利率由此前的4.95%降至4.8%，利率上浮 房贷利率调整，意味着月供额度下降，购房成本降低。

不少城市下调房贷利率至4.25%以后，我们按照“100万贷款本金、30年等额本息方式”的贷款方式进行测算，以重点10个城市为例，月供平均减少约350元，其中广州、天津、济南、青岛月供减少均在平均值以上。

面对这样的低利率，你会买房吗？

通过调研我们发现，多位购房者普遍存在两种心态，一类购房者认为，房贷利率下调会影响购房预期，但是否购房决定性条件还在于手头资金有多少；另外，本就计划买房的刚需购房者认为利率下调对其买房有一定刺激作用。

在杭州工作的韩先生在2021年一直参与摇号买新房，但2022年受到疫情影响，公司股票下跌，收入预期下降，因此买房之路就此搁浅。

他告诉我们，去年八九月份，杭州首套房贷利率达到近年来高点，有6.3%左右，但去年底一直在回调，目前已下降至4.45%左右。按照100万贷款总额来看，较去年9月月供就少了1153元。

在韩先生看来，即便是月供少了千元左右，但现在经济形势比较差，后续楼市应该还会有新的调整，所以不会轻易入手，还想再观望一下。

与韩先生不同的是，原本计划在两年内买房的李琦，在五一之后重启了买房计划。

李琦在北京工作，疫情原因导致她不想再租房，因为首付问题买房一直没有实现，今年有了一定的积蓄，加之父母支持，现在又赶上房贷利率下调15个基点，她计划疫情得到控制后就定下来。李琦告诉我们：“房贷利率下调对我来说有比较大的刺激作用，毕竟在一线城市，月供少一点，压力也小一些。”

但还有部分购房者表示，“我差的不是这点利率，差的是首付！”

那么，还没买房的你呢？

今年整体形势并不乐观。尤其4月城镇失业率上升0.3个百分点至6.1%，创2020年3月以来新高。受疫情影响，受访者普遍也遇到工资打折的情况。在此情况下，月供减负的决定性作用仍然有限。

这个时候，利率下调到底有没有促进作用？

我们认为，房地产市场亟需决定性政策出台，如降低首付款比例，直接有效解决购房资金问题。只有叠加各城市出台的有效购房优惠政策，减负效应才会明显释放。