最坏的时刻已经过去！地产板块:2022年是修复之年？

2022年是房地产修复之年，2023年是起飞之年，这是未来两年房地产发展的可能趋势。修复是全方位的，政策、估值、参与者的积极变化。看来房地产行业正在进入一个新的阶段。

谁也没想到，2022年第一周，a股涨幅最高的板块居然是房地产！万得数据显示，地产板块指数开年第一周报3522.02，周涨幅4.5%，行业第一，强于沪深300指数和创业板指数。

房地产行业高度依赖政策，需求修复。一旦房地产政策出现边际改善，a股房地产板块将会出现剧烈反应。业内人士表示，房地产板块此次上涨的主要原因有：一是预计2022年调控将继续回调，未来仍有降息空间；二是资金有避险需求，不景气的房地产板块性价比更高。

更为乐观的券商分析师认为，随着深陷债务危机的民营房企加速清算，2022年下半年房地产板块基本面将出现拐点。关注头部房企和产业链的投资机会，尤其是盈利能力和融资能力较强的国有房企。

分歧一直存在。房地产的拐点真的来了吗？还是只是热钱的短暂骚动？事实上，目前基金并没有把房地产作为建仓的主流轨道。主要问题是政策和需求限制以及市场波动。

毋庸置疑，房地产板块最糟糕的时刻已经过去了！业内预计，2022年是房地产修复之年，2023年是腾飞之年。中信证券报告称，目前房地产信用风险加速外溢的局面已经结束，房地产市场经营主体行为趋于稳定，消费者信心有恢复迹象，国内债券市场也适当放开。

历史如何演绎

历史总是在重演，只是形式不同。比如房地产行业是如何走出下行周期的？

以史为鉴，发现每个周期中，刺激点不同，手段不同，但结果都是房价暴涨，房地产进入牛市。2008-2009年，由于外部金融危机冲击导致经济下行，房地产市场流动性不足，于是减税、首付、放水、启动4万亿投资等宽松政策向市场注入流动性。2014-2015年房企无序扩张导致库存压力快速增加，地方债务危机叠加，于是RRR降息、棚改，政策面放松限购限贷，需求面调控去库存。

从历史经验来看，正是通过政府制定货币政策等宽松政策，房地产行业摆脱下行周期，启动市场。

但是，这一轮房地产的下行周期与以往不同。

需求下降是因为政府认为中国的经济非常有决心。因此，2017年政府开始实施“房住不炒”的大方向，逐步增加“去杠杆、两条红线、三个稳定”等。随着信贷收紧，销售下滑，2021年房企投资下滑，部分高杠杆民营房企暴露流动性危机，频频出现美元债等债务违约，如恒大、华夏幸福、索尼控股、阳光100、凯撒等。到目前为止，

预计房地产的金融属性将防止流动性危机向金融机构蔓延。到2022年，政策面有望纠正偏差，持续边际改善，着力放松导向，重点解决危机房企物业保障问题，非热点城市边际需求端放松。

政策边际改善、仍有降息空间

政府一直在做一些微不足道的改进这表明需要纠正前期政策过紧导致的部分民营房企销售下滑和债务危机。中信证券分析认为，虽然2022年政府稳定房地产的决心不变，但政策将大概率出现边际改善。

东方证券研报认为，在稳增长的压力和不发生系统性风险的底线下，预计2022年将酝酿更多利好政策。

另一方面，2021年底2022年初，央行全面降准降息，行动迅速。2021年12月6日，央行全面降准，释放1.2万亿长期资金。2022年1月20日，中国人民银行公布一年期LPR为3.7%，五年期以上LPR为4.6%，分别较上期下调10个和5个基点。

央行下调LPR的原因，业内分析，逆周期政策有助于缓解需求下降和预期减弱的压力，也有助于稳定房地产预期和信贷需求。受此消息影响，房地产板块及相关产业链个股大涨。

事实上，在2022年1月18日的国新办新闻发布会上，央行就说过“把货币政策工具箱打开大一点”。按照历史规律，货币政策在宽松周期内会多次降准降息，而之前的降息幅度有限，所以后续降息空间还是很大的。

从宏观层面看，比如“十四五”期间，经济增速超过“五五”的压力较大时，央行仍有降息的可能。从房地产板块来看，如果2022年二季度需求下行压力加大，房地产信用风险持续升温，或者企业利润同比转负，业内预测2022年央行再次降息的概率将大大增加。

据中信证券分析，预计后续还会有一两次降息，可能在2022年3月或6月；此次降息10个基点后，预计未来1至2个月市场将进入货币政策宽松的真空期，更多的结构性货币政策、财政政策和产业政策将逐步放松。

市场上也有不同的看法。东北证券宏观团队表示，“我们需要明确，在全球流动性收紧的大潮下，我们看到的大概率只是短期的宽松。事实上，2020年爆发后，货币政策宽松力度从时间和幅度看也均不及以往。中国央行整体会珍惜货币正常化的空间。”

关注头部房企和产业链：估值修复

2022年上半年是房企到期债务的高峰期，房企的信用风险将逐渐暴露，房企在2022年的全面盈利能力必将受到影响。

据历史经验，对地产板块，A股市场比港股更注重其政策面变化。目前阶段已无法从基本面去解读地产板块。业内认为，地产板块的信用恢复，比盈利恢复更加重要。信用意味着融资能力，是房企脱困的根本。

尽管需求恢复和房企信用风险释放，仍需一段时间。但在政策支持下，销售与融资回暖，危机房企逐步出清。

业内认为，优秀的头部房企，仍然具备估值上行的可能，尤其具备盈利能力、融资能力强的头部房企。它们将受益于并购和再融资定向宽松，而行业格局优化、稳预期、稳增长的局面下，头部房企也可能成为某些资金的偏好。

东方证券研报称，“在市场销售和信用环境的双重压力下，行业出清可能加速，预计并购重组带来的超额收益或超出市场预期，继续看好财务安全的头部房企的估值修复。”

平安证券称，看好2022年地产板块整体表现，维持“强于大市”评级，建议精选个股，配置短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企。

另一方面，产业链可能更早于开发企业复苏。中信证券分析称，产业链公司可能是这轮复苏的主要受益者，比如细分领域景气度高、产品和服务竞争力强的公司，如交易服务类、消费建材、玻璃、水泥、物业管理、家居行业。

但目前，业内分歧比较大。东方证券亦认为，“年初新房二手房销售都有所回落，行业弱复苏，并不稳固。一季度是全年销售的淡季和债务到期的高峰期，市场下行惯性仍在。”

中信建投房地产首席竺劲则称，“房地产板块，当前整个地产处于商业模式和财务模型重构的过程，目前分歧比较大。”据了解，短期内，还没听说有知名公募基金把房地产作为主流赛道，主要是政策和需求约束，市场波动也比较大。

困局未破、风险仍在

需要警惕的是，地产板块，目前仍面临着“销售不振+房企流动性”的双重问题。一方面，短期内在工程款兑付和债券到期高峰的双重压力下，房企仍存在债务违约风险。另一方面，大多数房企资金成本上行，房价下行，盈利能力有进一步下降的风险。最后，还可能存在政策不及预期的可能。

政策回暖和信心恢复存在时滞，地产板块短期内仍然面临阵痛。投资、销售存在压力和挑战。平安证券预计，2022年全国销售面积同比降低9.5%，投资同比降低2.6%。

尤其资金到位，对房企自救至关重要。2021年9月以来中央多次提及保持房地产信贷有序投放，维护房地产市场健康发展，但2021年10月仅个人按揭贷款单月增速反弹至1%，国内贷款同比降幅进一步扩大至27%，房企整体到位资金同比下降9%。可见，政策见效仍需较长一段时间。

如果2022年春季，市场无法如期复苏，销售将进一步承压。业内警告，当前情况下地产板块投资，仍有较大的不确定性风险。

长期逻辑已根本改变：重构商业模式

曾经，地产行业经历几十年的快速发展，成为国内经济增长的重要支柱。但此过程中形成的“高杠杆、高周转”粗放模式，暴露了很多问题和风险，高速增长已不可持续。因此，“房住不炒”、“三道红线”、“两道红线”等成为政府调控主基调。“三道红线”限制房企融资规模；“房贷集中度”设置银行涉房贷款占比上限；“供地两集中”要求22个试点城市分批次集中出让土地。上述调控措施，考验着对房企现金流，加上销售下滑，房企很快缺血，陷入流动性危机。

危机房企的目前处境，似乎陷入了“销售下滑-资金趋紧-投资收缩/债务违约-评级下调-金融惜贷-购房预期悲观-销售进一步下滑”的负循环困局。困局根源恰恰在于“高杠杆、高周转”模式不再适用，市场参与主体信心缺失。但短期内，模式转变与优化尚需时日，尚看不清方向。这恰恰改写了房地产行业的竞争格局。

平安证券研报分析，在地产信用分层的大背景下，危机房企将逐步出清，市场逐渐向央企、地方国企和融资能力强的头部民营房企聚拢。这些头部企业将在融资、拿地受益，将率先走出困局并进一步扩大优势，行业格局将有望重塑。

原因在于，信用风险暴露，部分房企评级下降，融资困难，将被动收缩投资，甚至债务违约。而地方国企及优质民企，在融资分化的格局下，更加受益。2021年第一、二批土拍，基本是国企、城投参与竞拍，稳定土地市场，而民营企业受损最厉害，纷纷收缩战略。另一方面，民企在经营压力下，不惜转让开发股权，甚至退出市场。这进一步推动了行业洗牌。数据显示，2021Q4国内房地产行业收并购已逐步放量。

对于未来房企的发展模式，用业内说法，就是实现地产行业正循环。中信建投房地产首席竺劲介绍，“正循环，即不靠杠杆，靠需求、靠开发运营。地产行业调控核心是房住不炒，有真实的住房需求。正向循环，把泡沫挤掉，让房企拥有合理的利润率，个人能买得起房子，而房企靠资本金滚动。这就是商业和财务模型的重构。”

地产市场，也将不再以规模论英雄。无节制追求规模，必然带来金融风险。实际上，目前去杠杆、三道红线、三稳，正向循环，都是希望房企不要以规模论英雄。目前融资好的企业，都是运营能力比较好。地产行业，也将从原来高周转或开发时代，进入运营时代。能把资产盘活、持有楼宇，进入运营和资产管理的时代。谁利润率高、能给股东回报、运营好、对融资能力提高、对购房人能创造美好生活的环境的、有社会责任的商业模式，才是未来的主流发展模式。

“地产板块，值得关注的未来两种发展模式：有运营与轻资产管理模式，综合性的生态圈的开发商，是未来行业的新的趋势。”竺劲称。

2022年是地产的修复年，2023年是起飞年，业内称，这是未来两年地产发展的可能趋势。修复是全方位的，政策端、估值端、参与主体都有积极变化。

一方面是二级市场的估值修复；另一方面是政策边际放松，两次降准、降息，行业政策在纠偏；对爆雷企业接管政策、企业自身反思和自救，都在积极推进。部分企业通过股权转让、出售资产、加强融资及提前回购等方式自救。

似乎，地产行业正进入一个新生阶段。