触底反弹 一线城市北京深圳率先微涨房价

跌了很久的全国楼市终于出现了筑底信号。

6月16日，国家统计局发布最新房价数据显示，5月份，70个大中城市新房价格指数环比下降0.2%，但降幅比4月份收窄0.1个百分点。一线城市反弹力度最大。5月份，新房价格环比上涨0.4%，涨幅比4月份扩大0.2个百分点。

一线城市新房价格连续5个月上涨。根据中国楼市变化的规律，房价的波动总是从一线城市开始，然后蔓延到二线城市，再到三四线城市。

城市下降的数量也有所减少。5月份，70个大中城市中，新房价格环比下降的城市有43个，虽然仍超过半数，但比4月份减少了4个，比2021年11月峰值(59个)减少了16个。

1-5月，全国商品房均价9527元/平方米，同比下降10.3%。这一降幅比1-4月份的10.8%收窄了0.5个百分点。

另有统计显示，70个大中城市二手房市场表现不佳，二手房价格跌幅超过新房，且跌幅仍在扩大，尤其是三四线城市。5月份，二手住宅价格环比下降0.5%，降幅比4月份扩大0.2个百分点。

相比新房市场受限价影响，二手房市场更能反映房地产市场的真实情况，说明实际市场仍处于低迷状态，复苏之路并不容易。

新房市场触底信号出现

总体来看，楼市仍处于触底过程中，房价仍处于下跌趋势。

国家统计局数据显示，5月份70个大中城市中，新房和二手房价格下降的城市分别有46个和57个，比4月份分别增加7个和1个。

分地区看，一线城市新房和二手房价格同比分别上涨3.5%和1.7%，涨幅比4月份分别回落0.4和0.7个百分点。二线城市新房价格同比上涨0.3%，涨幅回落0.7个百分点；二手住宅价格同比下降1.7%，降幅扩大0.7个百分点；三线城市新房和二手房价格同比分别下降2.2%和3.2%，降幅均扩大0.7个百分点。

但从连锁变化来看，还是有一些积极的变化值得关注。

国家统计局城市司首席统计师盛国庆表示，5月份，70个大中城市商品住宅销售价格继续下降，但降幅有所放缓，新建商品住宅城市数量有所减少。

新房市场的筑底信号更加明显。

5月份，一线城市新房价格环比上涨0.4%，涨幅比4月份扩大0.2个百分点；二线城市新房价格环比下降0.1%，与4月持平，至少说明下行态势没有进一步恶化；三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅比4月份收窄0.3个百分点。这是新房市场企稳的重要证据。

珠三角地区新房价格明显回暖。代表城市广州、深圳，5月新房价格上涨0.5%；深圳前期还处于连锁下跌状态；北京新房价格环比涨幅由4月份的0.7%降至0.4%，上海涨幅持平。

从同比涨幅看，北京、深圳、上海、广州新房价格分别上涨5.9%、3.9%、3.4%和1%。二手房价格方面，北京、上海、广州分别上涨5.3%、3%、1.3%；深圳同比下降2.6%。

上海中原地产首席市场分析师陆文熙认为，深圳楼市的房价上涨了二线城市中，成都、海口等城市新房热度持续多月居高不下；乌鲁木齐、济南、杭州等地新房价格。也逐月增加。

其中，成都新房价格涨幅连续两个月位居70个城市之首，5月份涨幅继续扩大，达到0.9%；乌鲁木齐新房价格环比上涨0.7%；海口、济南均环比上涨0.5%；杭州环比上涨0.4%。

值得注意的是，9个城市新房价格同比跌幅超过5%，包括南充、湛江、哈尔滨、北海、大理、泸州、岳阳、常德、秦皇岛。大部分是三四线城市，这些城市的市场下行压力还是很大的。

二手房市场复苏有待更多支持

相比之下，二手房市场还没有见底的迹象。

5月份，全国70个城市二手房价格指数环比下降0.4%，同比下降2.2%。

分地区看，一线城市二手房价格环比上涨0.1%，4月份环比上涨0.4%；二线城市二手房价环比下降0.3%，与4月份持平；三线城市环比下降0.5%，降幅比4月份扩大0.2个百分点。三城市二手房市场面临下行压力。

从同比变动看，5月份，一线城市二手房价格同比上涨1.7%，涨幅比4月份回落0.7个百分点；二线城市二手房价格同比下降1.7%，降幅扩大0.7个百分点；三线城市同比下降3.2%，降幅扩大0.7个百分点。

从房价下降的城市个数来看，5月份70个大中城市中，新建住宅价格环比下降的城市有43个，比4月份减少4个；二手房销售价格环比下降的城市有53个，比4月份多3个。新房和二手房价格下降的城市分别有46个和57个，比4月份分别增加7个和1个。

这些数据表明，二手房市场的降温趋势比新房市场更加明显。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，若是观察2020年以来数据，这也是各个月份中跌幅最大的数据。此类跌幅较大的城市也说明，一些城市楼市受到人口结构和市场行情影响，明显疲软，需要在政策方面做出调整，以减少二手房市场下行所带来的负面影响。他建议，在新房调控政策放松基础上，也要给予二手房市场更多关照。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，70城中过半数城市新房价格或二手房价格在下跌，说明楼市复苏路径并不稳定。目前，热点城市新房看房量增加，但转化率比较低，导致很多开发商不得不继续降价促销。二手房价格跌幅大于新房，这对于从二手房到新房的复苏路径来说并不是好消息，卖一买一的改善需求受到冲击，对新房市场形成拖累。

他认为，随着5月份定向降低LPR实施落地，纾困疫情及地产政策松绑等开始见效，如果再加上民企开发商债务处理加速，复工和竣工交付加速，市场对开发商无法交付的担心下降，预计热点城市回暖速度会加快。特别是，当能看到从豪宅回升到全面市场回升走势，市场才能实现整体复苏，也就是新房市场从一线城市到二三线城市复苏。

“预期复苏后，刚需和置换需求才能更多选择存量房，带动存量市场稳定，二手房市场跌幅收窄或止跌，才能对新房市场复苏形成进一步支撑。”李宇嘉表示。