房贷松动 购房者还在观望

现在房地产市场有一个现象。即使很多城市首套房首付两成，房贷利率降至低位，但似乎买单的购房者并不多。

近日，温州推出了还款自由灵活的房贷产品“安珠贷”，以刺激刚需的释放。

此外，十余个城市出台了“一人买房全家用”的公积金政策，以调动购房者的情绪。

房企也在发力。

比如有的房企推出了“首付5%，10月份交首年”的海报，河南两个县出台了用大蒜和小麦抵扣首付的新措施。

在目前的大环境下看这些东西，在经济下行压力下，购房需求疲软。为了刺激购房需求的释放，政策面不断迎来新的“招数”。

回顾2022年，已有167个省市相继放松房地产政策，其中73个城市下调了首付比例。降低后，首套房首付比例一般能达到20%左右。

但单纯依靠限贷政策来刺激，效果并不明显。

国家统计局数据显示，居民住房贷款在2、4月份出现负增长，5月份有所增加，但比去年少3379亿元。

购房需求仍有待刺激。

刚需购房压力不容忽视

对于刚需客户来说，由于工资水平等因素，买房前几年的还款压力普遍较大。

特别是疫情对经济稳定增长产生了很大的负面影响。最直接的影响就是就业和收入预期的下调，尤其是在青年群体中，体现在楼市上就是刚需购房人群。

国家统计局最新数据显示，16-24岁调查失业率为18.4%，创历史新高，比上月上升0.2个百分点。受此影响，4月消费者信心指数降至86.7，创历史新低。

过去几个月，政策层面重点是降低房贷利率和首付比例来缓解压力。

比如温州。

在推出房贷产品“安珠贷”的同时，温州出台支持合理购房需求的15条政策，首套房最低首付比例20%，首贷利率优惠；二套商业贷款最低首付比例为30%。同时发放住房补贴。

但根据我们的调研，目前“安珠贷的产品还没有上架”，其背后的示范效应值得期待。

以一笔20年期的100万贷款为例。目前温州的房贷利率最低为4.25%。也就是说，如果等额本息还贷，月供为6192.34元，平均资本中月供为7708元。

如果选择住房贷款前三年只还利息，那么最高月供只有3541.6元。还款压力减轻一半以上。

从温州房地产市场来看，本地市场刚需疲软。

中低端产品营业额连续三年下滑。CRIC数据显示，总价100-150万元的产品占比从26.7%下降至20.6%，净下降6.1个百分点。与此同时，总价在100万以下的产品，近四年下降了近2个百分点。

在“房价越贵越买”的思维惯性下，房贷等一系列政策对温州刚需购房消费的刺激有限。

居民房贷两个月负增长

当前楼市环境依然严峻。

自2022年以来，中国加入楼市放松调控的城市已达167个。

其中，对购房需求端的刺激不在少数。放松限购、首套房补贴、降低首付比例成为政策发力点。并且随着央行降低房贷利率，大部分城市的房贷利率已经降到了低点。

事实上，po的刺激作用根据央行的最新数据，中长期贷款增加了1047亿元，但比去年同期少了3379亿元，这真实地反映了住房抵押贷款的需求仍然疲软。

市场复苏仍存在较大不确定

如果市场真的企稳，还是需要政策“组合拳”。

简单来说，单纯通过下调房贷利率和首付比例等限贷政策的调整，很难对楼市产生本质的影响。

据不完全统计，目前至少有73个城市下调了首套房和二套房的首付比例，进而下调了房贷利率。从目前各城市的执行情况来看，首付比例仅限于公积金贷款。比如，5月20日，南通放宽限贷，首套房首付降至两成，二套房首付降至三成；5月28日，Xi安明确，首次申请住房公积金贷款购买普通住房的，首付款比例不低于20%。

5月房地产市场出现积极信号，市场触底企稳。

在这一背景下，有必要全面放松居民按揭贷款政策，支持刚需和改善购房消费，涉及全面下调首付比例，放松限贷政策标准，继续下调房贷利率等。

实际上，按揭贷款放松将对楼市产生比较明显的促进作用。

上海是一个典型的案例。

2014年和2016年是上海新房和二手房成交拐点。2014年9月，央行明确“认贷不认房”，首套房首付比例为30%，紧接着2015年3月，二套贷款未结清首付降至40%，4月以后上海新房二手房成交量逐月攀升。2016年3月上海出台政策明确首付比例为5成，成交量升至顶点，随着二套首付提升至7成，上海一二手房成交明显回落。

目前房地产需求端最大的问题还是购买力透支而造成的市场信心缺失，这一问题得不到好的解决，行业复苏进程就存在较大的不确定性。

在按揭方面，各地调整限贷降首付，放松居民按揭贷款支持购房消费，引导房地产交易正常化。由于当前商业贷款首付比例仍在有下降空间，2成首付多出现在公积金贷款层面，由于公积金贷款额度限制，因此对购房需求的刺激存在一定局限性。当前市场环境下，我们可以很清楚的看到一个现实是，现在单纯依靠限贷放松，对房地产市场的刺激作用已经没那么明显了。