民营房企展开信用保卫战:迎千亿偿债高峰

天宇地产的一则公告再次揭开了民营房企的窘境。

6月15日晚间，天誉地产(00059.HK)发布内幕消息公告称，对于即将到期的2022年7月及2023年12月优先票据的本息，公司将在合理时间内积极寻求与票据持有人协商，达成协议解决相应问题。未能履行到期债务的义务，未能及时与债权人就相应问题达成解决方案，可能导致相关债权人的义务提前履行等。并可能导致大量债务交叉违约。

天誉地产还表示，2022年由于部分债务本息，海外再融资环境仍无改善迹象，使得集团现阶段面临前所未有的(更多政策请参考www.fangchan.com)流动性压力。

据克而瑞研究中心统计，今年6-7月，200家核心房企境内外债务到期约1755亿元，约占下半年到期的61%。其中，民营房企偿债压力较大。近两个月到期债务总额约1178亿元，占总规模的67%。

中国人民银行调查统计司原司长盛松成在上周的活动中也表示，中国房地产行业的风险仍在继续。二季度大量房企美元债券到期，成为另一个风险点。

据记者统计，剔除违约房企，2022年约有12家房企债券到期规模超过10亿美元。6月，凯撒到期的四张海外优先票据、新力控股到期的一张优先票据和华夏幸福的一笔海外债务出现利息违约。

新的融资渠道并没有完全对民营房企开放，新房销售市场仍在下滑，有风险的新房企业仍在增加。面对迫在眉睫的流动性困难和债务压力，一些房企主动通过回购债券来减轻体重，他们也用债券续债来换取空间。也吸引国资“染红”，转让股权，变现资产，房企开始积极寻求自救等拯救。

房企打响了信贷保卫战。

偿债压力并未缓解

在大量债务到期的同时，房企融资渠道和规模仍在收窄，尤其是美元债务几乎“冻结”。

克而瑞数据显示，5月份100家典型房企融资总额为519.75亿元，环比下降40.3%，同比下降50.2%。单月融资规模为2019年以来第三低。其中，房企海外发债约61.07元，环比上涨366.9%，同比下降80.9%；国内债券发行314亿元，环比下降12.7%，同比增长21.1%。央企地产和国企地产是国内发债主体。

“虽然政策出口有所松动，但房企融资并没有明显改善，金融机构和民营房企都很尴尬。海外债券没有增加，大多是在展期内以高利率置换到期债券。”一位房地产公司内部人士直言。

同策研究院研究总监宋宏伟也表示，民营房企的融资环境正在进一步恶化，主要是因为房地产行业的整体融资政策没有改变。金融机构从风险偏好的角度选择重点向国有房地产、中央所属房地产和城投企业发放贷款。很多被雷到的民营企业，都是因为不能支付到期的某一笔融资债务而导致的，目前这种情况和趋势仍在延续。

6月份以来，这种现象再次加剧。

金科股份在收到con函三天后确认了“票据违约”和“账户冻结”的真实存在“从信用债的融资缺口来看，未来两到三年都会有融资缺口，只能靠项目销售来偿还，进一步加剧了房企的销售和偿债压力。”宋宏伟表示，如果房价出现下跌趋势，房企的处境将从现金流紧张变为资不抵债，这将加剧行业暴雷的发生，降低房企自救成功的概率。届时，部分房企会选择以“躺平”的态度去面对，这是行业最大的隐患。

惠誉国际评级大中华区房地产评级联席主管郑俊英表示，惠誉维持了中国房地产开发商“不断恶化”的行业前景，房企下半年的经营环境将充满挑战。20亿美元债券到期给房企造成了巨大的流动性压力，其他融资渠道包括银行贷款和预售资金都没有明显改善。未来房企信用和经营状况将继续分化，行业进入“剩者为王”时代。

有回购，有展期

信用重建不是一朝一夕的事，但房企的“自救”从未停止。

6月15日，碧桂园宣布，将提出回购2022年7月到期的票据的4.75%，并以每1000美元票据1000美元的收购价现金购买其所有未偿票据。该票据的未偿还本金总额为6.83亿美元。此次支付完成后，碧桂园年内无到期美元债务。

克里在报告中提到，除了维持市场的信心，低折扣回购债券比到期兑付更划算，因为目前的债券价格相对便宜。

除了碧桂园，旭辉控股、建业地产、中粮控股、融信中国、施琅地产、弘阳地产、时代中国等房企也相继回购公司债。

对于房企来说，提前回购即将到期的美元债券，可以进一步优化债务结构，同时向市场释放积极信号，有助于提振投资者信心。

然而，对于大多数房企来说，用自有资金赎回大规模美元债务并不容易。

根据CICC的统计，在2022年的前五个月，房地产已经发行了22只国内债券。时间表会再往前推半年，延长。

6月20日，绿地控股1笔美元债同意征求获96.76%票数正式通过。该票据发行规模5亿美元，息票率6.75%，原于2022年6月25日到期，绿地控股将该笔美元票据展期至2023年6月25日。绿地控股是唯一宣布债券展期的国企，尽管数额不大，但对市场震动比较大。

6月13日，领地控股公告为实现再融资及改善公司流动资金状况，就一笔本金总额1.5亿美元，年利率12%的现有票据提出交换要约。就在领地之前不久，大唐地产刚刚完成一笔票面利率12.5%，本金2.83亿美元的境外债交换要约。

据记者不完全统计，今年以来有超过10家房企寻求债务展期。

1月，大发地产完成票据交换要约，发行了规模约1.38亿美元的新票据，年利率提升至12.5%；3月末，正荣地产5笔票据交换要约获接纳，发行2023年到期本金总额7.29亿美元年息8%的优先票据；5月，中梁控股达成交换要约，发行了两笔规模分别为4.29亿美元和2.02亿美元的新票据。

前述某房企内部人士表示，销售持续疲弱，再融资局面难开，只能谋求以高息置换即将到期债券，以及出售资产来缓解现金流紧张。预计未来一段时间民营房企在银行和非银融资会继续受到限制。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，面对年内第二个偿债高峰期，目前不少房企正忙于与债权人协商，试图获得一丝喘息，但成效并不大，主要是“借新还旧”的偿债渠道不通畅，债权人对行业信心不强，对房企偿债信心再度动摇。

“瘦身”引战进行时

偿债潮来袭，为加紧回笼资金，房企将各类资产摆上“货架”。

据记者不完全统计，6月以来，包括云南城投、远洋集团、阳光城、祥生控股等在内的10余家房企公告出售、转让资产或股权，涉及标的总额超过360亿元。

6月17日，云南城投披露拟挂牌转让20家下属企业股权或合伙份额，底价60.26亿元，收到价款用于偿还债务和补充流动资金。6月14日，远洋集团作价50.15亿元将远洋锐中心项目出售给项目合作方中国平安。6月13日，阳光城转让浙江永康6宗地块予滨江集团，股权转让代价为14.98亿元，滨江集团还需偿还目标公司原有负债33.04亿元，合计代价48亿元。更早之前，华夏幸福、泰禾集团等也相继出让资产。

某出险房企内部人士表示，目前行业格局下，市场资源必将向高信用房企聚集，其他房企只有实打实的销售回款和处理手上的优质资产获得资金回笼。

此外，截至6月中旬，北京、上海、重庆等产权交易所房地产项目公司股权挂牌达到66个，其中上市房企共发布20余笔子公司股权转让公告，涉及交易总价超170亿元。禹洲、中南、中梁控股、佳源国际等房企相继出售物业，涉及交易额约67亿元。

阳光城执行副总裁吴建斌提到，房企不能“躺平”，需认清事实，做好应急预案，把各方损失降到最低，尽可能保留企业最核心的能力。从财务角度看，以往大部分房企发展靠“超融”，导致净负债率过高，这是大部分房企未来需要改过来的问题。

在这轮地产暴雷期，国资出手纾困民营房企的案例也并不少见，但多以收并购具体项目为，真正从公司股权层面出资的案例屈指可数，成功上岸的只有建业地产和华南城两家。

5月16日，华南城公告称，公司向特区建发发行及配发33.5亿股新股份，认购事项所有先决条件均已达成，华南城已收到特区建发支付的相关款项。这意味着，深圳市属国资企业特区建发正式成为华南城单一最大股东。

6月1日，建业地产公告，公司董事长胡葆森单独拥有的恩辉投资将建业地产29.01%的股份转让给河南省铁路建设投资集团全资子公司。河南铁建由河南省人民政府100%控股，一举成为建业地产二股东。

“如果能够通过优质企业收购出险项目或是困难房企，就能够将风险控制在一定范围之内，也有利于整个行业和社会的稳定。”盛松成表示。

他对房企面临的资金困境提出了三条建议：一是在不改变去杠杆政策目标下，适当延长去杠杆周期；二是对“三道红线”不达标的房地产企业，监管部门可以考虑在维持当前指标6个月不上升的前提下，继续提供贷款；三是贷款集中度管理，对各银行达标时间可以考虑往后推迟半年或一年。

标普信评表示，受到需求疲软影响，预计房地产开发企业经营性现金流将会出现显著下滑，整体财务杠杆率将上升。在面对整体需求疲软时，融资端的回暖是企业抵御行业下行的最好武器。如果再融资渠道通畅，企业可以应对行业下行压力，企业杠杆可能升高，但仍可保持足够的经营韧性。国有房企也将承受销售下行、现金流萎缩的压力，但在再融资方面具备较大的优势；民营房企将面临现金流萎缩和再融资不畅的双重考验。