海南楼市AB面:不能买也不能卖的房子

年过六旬的吕海贵在海口市海甸岛有一套150平米左右的商品房。两年前，他想通过微信朋友圈等渠道卖掉这套房子。发了两年多的信息，到现在还没发。

“目前海口二手房交易流动性差，交易量低。”海南房地产销售行业资深人士邓涛告诉记者，目前海口二手房月成交量在1000套左右，对于一个省会城市来说并不算大。相比二手房市场的低迷，海口、三亚的新房交易更是供不应求，一些消费者追捧的热点楼盘甚至出现了“一房难求”的情况。

当地很多房地产研究机构的负责人也来到了驻地。该小区6月份在售二手房挂牌价平均为18000元/平方米，部分房源挂牌价在14000元-16000元/平方米之间。

记者曾问卢海贵，“这样发信息有什么效果？”他乐观地回答，反正朋友圈随便发，不收广告费。

“自2020年初爆发以来，海口二手住宅交易市场逐渐低迷，成交量很少。”海口房产约1000套，比去年同期下降50%左右，已登记房产429套，创历史新低。

记者从海口市自然资源和规划局了解到，今年1-5月，海口市存量房(住宅)转让登记7347套，面积69.5万平方米；去年同期该类存量房过户登记9955套，面积102多万平方米，今年分别比去年同期下降26%和32%。

存量房过户登记数据虽然不能准确反映二手房市场的成交量，但也在一定程度上反映了市场的活跃度。

“目前海口二手房市场长期低迷，流通性极差。”海南宅美科技有限公司总经理邓涛也告诉记者，受疫情、经济预期减弱等多重因素影响，符合购房条件的人数减少，居民预期收入降低，购房压力加大，观望情绪浓厚，市场回归理性。

“部分小区二手房价格倒挂严重，呈现‘有价无市’的局面。”一位不愿透露姓名的当地房地产资深人士对此表示担忧。房产经纪人数量减少，二手房交易周期拉长，交易难且少，直接导致房产经纪人经营困难，大部分处于亏损状态；市场上的小型房产经纪机构纷纷倒闭，大型经纪机构合并门店，裁员，留下的员工更多。

“一房难求”的新房市场

与海口低迷的股市相比，市区一些新楼盘出现了“一房难求”的情况。

在陆海贵卖房子的同时，“新海南人”刘和妻子周末在海口四处跑，寻找合适的房子。

“整个海口市的房地产基本上已经跑遍了。位置好的楼盘说没房子，位置太偏的地方不适合。你是房地产专业人士。你知道哪里有好房子吗？”刘问记者。

刘是一名短期受聘到海口某高校任教的教师。他一直想在学校附近或者市区方便的地方买套房子。同时，作为人才，虽然刘已经具备了在海口申请住房的条件，但他和妻子还是希望在市场上买一套普通的商品房。

今年年初，记者将陆海贵的上市信息转给了刘。他看了一下，当场摇头说：“我不想买二手房，但还是希望在单位附近买套房。”

近几年海南商品房用地供应量很少，供求关系以工业用地为主。李恊认为，受市场、疫情等诸多因素影响，企业拿地谨慎，甚至出现住宅用地拍卖现象，但土地的稀缺性使其价值仍处于高位。

王表示，海口、三亚商品房供不应求的主要原因是普通商品房在土地供应结构中所占比重较小，这就要求合理调整当地的土地供应结构。

他认为，今年5月15日海口率先出台楼市新政，这是海南“全域限购”四年来首次松绑楼市，但这种“松绑”新政对市场影响不大。

那么，未来海口楼市乃至海南楼市会有怎样的变化？

李恊认为，海口房地产市场的低迷预计将持续一段时间，预计今年第四季度将有所回升。

王认为，海南楼市的走势取决于宏观经济环境，房地产开发和购房者的信心也取决于他们对宏观经济环境的信心。“对于政府部门来说，现在最难的是如何解决‘控制房价’的问题，这需要智慧，因为限价政策已经实施快四年了。”

时至今日，陆海贵和莫晓林还在通过自己的渠道销售自己的房子；和刘一样的购房者还在海口跑着一个又一个楼盘。

这就是海南楼市的A面和B面：买不到房子的人和卖不出去房子的人，就像两条平行线，不能相交于一个交点。