“打新热”持续不减 5年前 上海的“网红板块”最高涨幅达到116%

2017年，上海发了《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》，至今五年。

五年来，“打新”成为上海楼市的关键词之一，不少楼盘因“一二手倒挂”而受到买家的强烈追捧。

时至今日，仍然有很多新站倒挂。比如上海目前的两批新房，签约满五年才能转让。

事实上，5年前，第一批“摇号”项目“红盘”至今最高涨幅已达116%，但一手房能全部赚钱吗？不完全是。统计显示，10%的项目处于下降状态，最大降幅达到25%。

上海新房“摇号”已经有五年了。

2015-2016年，全国房价普遍上涨，一线城市出现了多年未见的涨幅。

2016年底，上海房管部门开始严控预售证审批和新房价格。之后获取项目预售证变得更加困难，“限价”、“二手倒挂”现象开始出现。

2017年7月，沪发行《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》。上海暂定加强房地产市场的调控。开盘销售的预售和现售商品房，应当通过公证摇号方式排序，按顺序购房。

上海正式步入“公证摇号买房”时代。

2021年1月，上海发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(《沪十条》)。2月，上海新房摇号积分制正式实施。

2021年3月，《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》(“新沪七条”)出台，“按照购房优惠政策购买的新建商品住房，购房合同签订并网上备案满5年后方可转让”。上海积分购房政策打了补丁。

此时，如果项目认购比例超过1.3:1，就会触发5年销售调控。

上海新房市场从2021年开始，签满五年才可以转让。五年后，市场情况不明。5年前，首批“摇号”项目入市。

我们交叉对比了2017年和2018年销售金额和面积前30名的热门商品，剔除重复商品后得到70个样本。以2022年6月二手房参考价格为基础，我们计算了这些热点项目在五年内的价格变化。

数据显示，59%的项目涨幅超过30%，价格飘红。

2017年3月，万科翡翠公园开盘。受“限价”影响，成交均价为62750元/平方米，低于之前2015年、2016年的项目。当时万科翡翠公园二手房挂牌均价8.2万元/平方米，倒挂近2万元/平方米，开盘“日光”。

2018年9月，万科翡翠公园加推最后52套房源，约712人参与摇号，中签率仅为7.30%，成为2018年最难买到的新盘。

2022年6月，万科翡翠公园住宅项目涨到13.6万元/平方米左右，涨幅116%。

类似万科翡翠公馆的项目还有很多，如云锦东方、中粮前滩海景一号、景尧公馆、古北一号、大宁金茂公馆等，都是当年的热门楼盘，至今涨幅都在50%以上。

有涨必有跌。并不是所有的房产都在普遍上涨。样本楼盘中，10%的楼盘价格出现下跌，半数下跌楼盘跌幅超过10%，最高跌幅达25%。

市区和郊区都有败落物业，甚至中环著名的高端项目也有。下跌的楼盘中，跌幅超过10%的都是郊区项目，市区项目跌幅较小。

由此可见，对于热点项目来说，并不是所有项目都会普遍上涨，即使是市区的高端项目，也仍有可能出现下跌。

从数据上看，2015-2016年是近十年来的交易高峰。2017年“摇号买房”时代开启后，整体交易规模减半。房价在几轮调控下也有所放缓。到2021年，新房平均交易价格由于对比的是2017年及2018年热点新房项目在当前二手房市场的价格情况，因此我们也特意找出了，2017年至今二手房项目的成交均价。

结果发现，从全市范围来看，2022年前6月上海二手房成交均价已经回到2017年水平，为38771元/平方米。

分不同总价段来看，总价500万以下的二手房平均单价已经跌破其2017年水平，高于2016年。总价500-1000万的二手房平均单价虽然高于2017年水平但也已出现回调，仅总价1000万以上二手房平均单价仍保持较高增长。

这一现象也符合2021年至今上海市场“打新”情况：豪宅“一房难求”，刚需“互相内卷”。
我们认为，只要“一二手倒挂”依然存在，上海新房市场的“打新”热还会持续。但在整体成交规模见顶之下，整体市场上升空间变得有限，“打新一族”的人数正在逐年下降中。

从目前来看，全市二手房成交均价已经回到了2017年水平，这说明已有不少二手房在新房“限价”下出现了价格的回调，随着一二手房价联动效应持续加强，未来整体房价涨幅也将变得可控。

在这其中，仍会有部分楼盘保持一定的热度和涨幅，如部分顶豪项目，但受规模和成交周期限制，对普通刚需和改善市场来说影响有限。