北京房地产市场故事:漫长的购买周期和焦虑的销售人员

6月底，李成还在犹豫要不要换房子。

春节过后，“互联网大厂”的员工考虑换房，打算从“码农”聚集的北京回龙观地区换到市里的学区。4月上旬几乎每天都有地产裁员，他不敢轻装加杠杆购置房产。

李成摇摆不定的置换过程，折射出购房者的犹豫和北京楼市的微妙行情。

2022年一季度，北京楼市终于结束了去年下半年以来的冷淡行情，走出了上升曲线。统计数据显示，2022年3月前三周，北京新房市场成交套数分别为474套、769套、1072套，成交量逐渐上升。

然而，这个市场并没有持续多久。到4月份，北京市住建委数据显示，二手房成交14239套，环比下降16.7%，同比下降28.5%。新房成交5096套，环比下降17%，同比去年下降36%。

5月疫情到了紧要关头，进一步阻碍了北京楼市的修复进程。根据诸葛找房数据，签约三套。这三套不足4万元/平方米的成交价也远低于备案价59975.99元/平方米。

目前这个项目的主要客源是改善型客户，有大量的养老替代人群。“目前市场信心还没有恢复，客户买房都很谨慎。”高哲说。

在北京门头沟东北六公里处，几栋刚需改造的主体建筑也受到同样问题的困扰。“同一地区的产品差别不大，‘近身肉搏’只能靠自己的手段。”某项目房企人士表示，部分项目有优惠20万元抢占客户的策略；还有的以“5.99折”活动吸引市场关注。

与门头沟相对偏远的区域不同，张静的项目位于市中心，但很少有买家来看房。“最近一周有十组来访客户，平均每天三四组”。

最近，张静感到了前所未有的困难。“原来即使是最差的市场也可以卖，就是可以卖的比较慢；现在真的是一套卖不出去了。去年一些买房意愿比较强的客户，今年都没动。”

上述房企人士分析，从去年开始，北京土地供应越来越频繁，同一区域也有不少地块成交。更多的土地供应意味着更多的房子和更大的选择性；再加上指导价下相对稳定的房价，购房者会有对比和犹豫，购买周期无形中被拉长。

激烈的竞争和供求关系的变化给房企带来了巨大的销售压力，而裁员降薪和对未来的不确定性让更多的购房者面临困境。这两年，李强的公司经历了几轮裁员，比例达到三分之二。即使他留下来，工资水平也下降了50%~60%。“现在买房这种大额消费基本不考虑了。”

楼市隐现分化

据中原地产统计，今年前5个月，北京已成交总价2000万元的豪宅754套，较去年最热时期上涨6%，远超普通商品房走势。

由于价格倒挂，北京市场上出现了不少“日光盘”。例如，4月初，北京东城的一个共有产权房入市时，近500套房源吸引了约2.3万个家庭参与认购。5月，北京海淀区北沙滩某项目开盘，总价1200-2700万元的714套高端房源在短短10小时内全部售罄。

但是，个别楼盘的火热并不能代表市场的整体情况。总体来看，今年前5个月，北京商品房成交量同比下降。相关统计显示，前5个月，北京新建商品住宅供应27916套，成交22956套，同比下降32%。

“考虑到下半年北京有200多个新房源项目在售，加上上半年成交量下滑，未来开发商可能会采取更多措施推进去商业化。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠表示。