上半年重点30城新房成交减半 本市跌八成

“2022年上半年已经结束，房地产市场下行压力巨大。

“就是买不起，改善在观望”成为上半年需求端的主要特征。

CRIC数据显示，1-6月，重点30个城市累计成交面积仍同比下降47%，几乎减半。

好消息是，6月份市场出现回暖迹象，多个城市已经率先回暖。

6月份，重点30个城市新房成交面积环比上涨48%，月度和累计同比跌幅正在收窄。

沈北再次表现出较强的韧性，环比涨幅超过50%，其中受疫情影响最大的上海环比涨幅最高；苏州、杭州、南京等城市迎来周期性回暖，环比涨幅超过20%。

二手房的回暖过程似乎比新房要快。重点八个城市中有六个城市成交规模逐月上涨，杭州、苏州涨幅逐月超过50%。

市场回暖有两个原因，一是供应量，二是利好政策的叠加效应。

但是，回暖只是一个相对的概念，市场远没有达到去年同期的水平。"

大多数城市在6月份出现了正增长，这也为面临下行压力的楼市注入了一点信心。

在CRIC监测的30个重点城市中，21个城市的新房交易量环比上涨，而5月份只有16个城市的环比上涨，4月份只有9个城市的环比上涨。

房地产市场正在稳步复苏。

据CRIC监测，6月重点30城成交面积1877万平方米，环比上涨48%，同比仍下降35%，这也意味着市场仍处于爬坡阶段。

上半年累计数据显示，重点30个城市累计成交面积8894万平方米，同比跌幅更接近“腰斩”。

6月环比涨幅最大的是上海，成交面积87万平方米，环比增长716%。疫情过后补偿性需求得到释放。

上海恢复的有多快？

从开盘率来看，上海平均去化率达到85%，70%的项目都是“日光”。内环单价10万的高端楼盘，可谓“一房难求”。

如6月9日，瑞虹新城御庭项目推出609套房源，1906人摇号，平均3人抢一套房；6月27日开盘的静安区天汇世纪玺项目和6月29日开盘的虹口区招商鸿禧项目，分别有500套和379套，当天全部售罄。

上海的回暖速度恰恰证明了一线城市的市场是最有韧性的。CRIC数据显示，重点30城市增加TOP10城市，一线占据三席。只有广州热度下降，环比下降60%。

长春、青岛、杭州、济南、郑州、苏州、佛山7个二三线城市，新房成交环比涨幅位列30城前10。

二三线城市复苏的进程正在加速。

6月份，26个重点二三线城市新房成交环比上涨28%。而青岛、南京、成都三个城市环比均为正增长，佛山同比降幅收窄至-3%。

这些被收复的城市有几个共性：一是供应量重，房企推盘节奏加快；此外，利好政策频繁叠加，预期改善，整体楼市正迎来需求的补偿性释放。

比如成都就是典型的例子。今年5月，成都两次为楼市松绑：降低住房套数认定标准，缩短购房期限，限售3年至2年，增加二胎及以上家庭限购1套住房。叠加房贷利率下调和公积金首付比例昆明、无锡、大连、宁波整体成交仍处于低位。6月份成交环比下跌，累计同比跌幅超过40%，平均开盘率基本不到30%。

从同比数据来看，更能说明问题。

在CRIC监测的30个重点城市中，仅有3个城市同比正增长，也就是说，仍有27个城市同比下降跌，这一比例达到了9成。其中，有11城跌幅超6成。

市场压力仍然很大。

上半年累计数据更是差强人意。重点30城中，还没有哪个城市出现正增长，仅成都上半年成交同比下降15%，排在30城首位。从降幅来看，仍有11个城市成交“腰斩”，这一比例达到近四成，其中，重庆上半年累计跌幅更是接近80%。

之所以成交上不去，与当前房地产市场信心有很大关系。首先，房企信用透支，项目交付问题成为购房者普遍关心的核心。此外，房价预期转跌，央行一份调查数据显示，未来三个月，仍有16%居民预期房价会下降，市场观望情绪仍然浓厚。很重要的一点是，市场需求和购买力透支，叠加疫情战线拉长，收入预期下滑，首付及月供还贷压力不断上升。

如今的形势较去年，已不可同日而语。

二手房复苏进程快于新房。

4月和5月，二手房成交规模已初步筑底，6月主要城市二手房成交均显著回升。

CRIC数据显示，6月8个重点城市二手房共成交414万平方米，环比上涨32%，同比降幅收窄14个百分点至下降27%。受此拉动，上半年8城累计同比降幅较前5月收窄3个百分点至下降45%。

除深圳环比微降、厦门环比持平外，其余6个城市环比均显著增长。

比如青岛和杭州，6月二手房成交面积环比增长169%和78%，涨幅排在8城前两位。

以杭州为例，“517”新政出台，二手房限购放松，叠加房贷利率降低，使得原本下行的二手房市场行情有了明显起色。5月二手房市场反弹，成交量突破4800套，环比上升25.1%；进入6月，成交放量，周成交数据在1700套左右，月成交套数突破7000套。

但从目前情况来看，杭州二手房市场想要恢复到强调控前的热度，仍需要力度更大的利好政策支撑。

此外，苏州是重点8城中，唯一一个二手房成交面积同环比齐升的城市。CRIC数据显示，苏州市区6月二手房成交面积为57万平方米，成交套数5430套，这一成交量同比去年同期增加8%，环比上涨63%。

上半年，苏州出台了一系列政策刺激二手房市场，比如二手房解除限售，公积金贷款额度提升，外地人社保缴纳年限缩短等，都成为刺激二手房市场活跃的原因。

杭州和苏州的二手房成交走势，都说明了一点，即政策救市有了初步效果，在经历长达半年以上的市场下行压力之下，主要城市二手房市场仍然展现出坚韧的一面，但整体市场回血，仍需要时间。政策端持续释放，市场已筑底。

积极的信号不断释放，重点城市一二手房环比齐增。但摆在行业面前的问题是，行业远未达到去年同期水平，且仍有较大距离。

也就是说，我们需要理性看待市场的局部“回暖”行情。

各城市之间市场复苏进度不一，已出现复苏迹象的城市整体市场回血仍需要进一步巩固；市场需求及购买力明显透支的三、四线城市，市场真正企稳还要很长一段时间。