郑州房企抢市场:部分楼盘堪称“零首付” 部分楼盘降价销售

这半年来，王宇大部分时间都处于“低气压”状态。

“今年上半年卖了一套房，是亲戚买的。”王宇长叹了一声。他是郑州的一名渠道员工，有着多年的新房销售经验。他带客户看房后靠提成生活。“前几个月郑州楼市不好，我带的客户很少。有时候好几天都没有一个人，更别说交易了。好在最近行情有所好转，生活又有了希望。”

与王宇几个月的焦虑不同，在郑州卖二手房的顾永斌对今年过年后的市场充满期待。“以前卖二手房可以饿死，现在不能说能吃饱，但比年前好；看房的人多了，成交量也上来了。”

王宇和顾永斌的卖房经历是郑州房地产市场的一个缩影。

2022年上半年，面对持续低迷的楼市，郑州频频放出救市大招，多次登上热搜平台。从3月1日出台的被认为是全国首个系统、全面的楼市放松政策的——“19条”楼市新政，到提出全面执行首套房贷利率4.25%下限标准，再到近期受到广泛关注和热议的大型棚户区改造项目房票安置实施办法，各种政策走向意在刺激楼市。

从效果来看，前5个月楼市改善不明显，6月有触底迹象。国家统计局6月发布的最新数据显示，2022年5月，郑州新房和二手房价格环比分别下降0.1%和0.5%。从2021年8月开始，郑州一手房价和二手房价已经连续10个月双双下跌。看成交量，记者通过郑州360房产网梳理房地产市场销售情况发现，今年1-5月，郑州商品房成交38983套，同比下降48%；二手房共成交22092套，同比下降26%。6月，郑州商品住宅成交11428套，同比下降39%，环比上涨88%。二手房共成交7085套，同比下降3%，环比上涨104%。

“从实际情况来看，目前，国家、省市一系列帮助企业脱困的政策积极效应日益显现。郑州房地产市场的形势正在逐步恢复，与住房相关的金融环境得到改善，人们的购房成本明显降低。”6月30日，郑州市住房保障和房产管理局三级调研员李在郑州市新市民购房专项推进会上表示，二手房成交量明显回暖，改善性住房需求快速增加，看房人数普遍增加，商品房销量止跌回升，供需双方活跃，房地产市场信心逐步恢复。

新房市场先抑后扬

从3月份开始，吴女士就一直在“买不买房”之间徘徊。

吴女士是个“80后”。大学毕业后，她和老公在郑州买了一套两室一厅的房子。现在随着儿子和女儿的长大，换房变得越来越迫切。“本来手里想存的钱不够首付，打算等两年再换。后来听说政策放宽了，利率下降了。正是换房的好时机，一下子激起了我的买房欲望。”吴女士说。

吴女士所说的政策，就是郑州3月1日的“19条新政”。明确新政将对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭再次申请贷款购房时执行首套房贷款政策

记者了解到，这个楼盘位于郑州市灌南区。去年，其自行将其区域引入“小阳春”市场，价格也从2019年的15000元/平方米上涨到2020年的16000元/平方米，再到2021年的17000元/平方米。

然而，去年下半年郑州接连发生洪灾和疫情后，形势急转直下。到今年5月底，记者前去探访时，上述楼盘的价格已降至13000元/平方米，而探访当天，售楼处几乎没有购房者，十分冷清。

总体来说，项目所在的整个区域的价格都在下跌。“印象中的新城时光，从开盘时的17000元/平方米左右，降到了现在的13500元/平方米；公元前康桥未来均价14000元/m2，现在12000元/m2；融创的项目就更不用说了，一直是‘推广之王’。”一位长期在此区域销售楼盘的李经理告诉记者，这些项目位于郑州南三环至南四环之间，配套差，区域不成熟，基础教育缺乏，在行情不好的时候更不抗跌。

记者调查发现，除了上述区域，郑州多个区域都存在降价抛售行为。比如郑州滨河新区，之前整个区域的价格是16000 ~ 20000元/m2，现在降到了14000 ~ 16000元/m2。还有郑州的白沙区、吕波区等远郊区县，前几年都很火爆。因为远离主城区，周边配套不成熟，价格大幅下降。

更何况价格下降，销量也很惨淡。郑州360房产网数据显示，今年1-5月，郑州商品房成交38983套，同比下降48%。

转折点发生在6月。随着郑州经济的逐步回暖，疫情得到有效控制，市场开始出现回暖迹象，尤其是多个项目的热销，给低迷了一年的郑州楼市带来了曙光。

比如位于郑州金水老城区的万科古翠隐秀，根据嘉里的数据，该项目6月18日首开，推出约196套房源，成交均价约2.75万~ 2.88万元/m2(带装修)。目前已售出约159套；位于郑州金水以北

不过，也有项目成交依然惨淡，如与万科古翠隐秀同日开盘的东方宇亿万林府，推出约127套，成交均价约17000~18000元/平方米（毛坯），仅成交2套。

“本来5月份郑州疫情居家办公时，亲戚朋友都劝说不适合换房，已经放弃了。结果最近听说市场又起来了，再看看吧！”吴女士告诉记者。走出低谷。“在经历较长时期低迷之后，楼市开始一波缓慢的持续的提升和振作过程，是最令人欣慰的现象。”

克而瑞分析认为，2022年1~6月郑州房地产市场成交约469.19万平方米，成交均价约12316元/平方米，相比去年同期成交规模减半。同时，相比1~5月份，6月成交表现较好，成交量约为102万平方米，预计三季度市场成交跌幅将会收窄。

二手房交易逐步回暖

相比新房市场，2022年上半年郑州二手房市场一直在缓步回暖。

“今年过年后二手房就有明显起色了，后来新政实施、利率下调以及20%差额税取消后，买卖二手房的人又明显增加了不少。”顾永彬告诉记者。

记者了解到，自2015年1月1日开始，郑州对二手房征收20%差额税，即“非满五唯一”住宅交易时需缴纳差额税费，以一套原价100万元、现价200万元住宅计算，按照此前政策，交易需缴纳20万元个税；调整后，可以自主选择按全额1%征收，即2万元，交易税额大大降低。

20%差额税取消直接影响着一些次新小区房价。如位于郑州市金水区的安和文苑小区，在某房产平台上，一套于去年9月挂牌的房源，售价380万元；挂牌后多次降价，到12月时已降至345万元；今年3月初，则直接涨价30多万元，售价385万元。

不过，也有不少小区房源仍在降价。“去年想卖房时，小区同样户型还能卖到140万元，今年降到了130万元。”郑州市金水区一位计划卖房的业主告诉记者。

“以前，郑州楼市基本以新房销售为主，约占到7成，二手房成交一直较弱。尤其是去年，因利率高、放款周期长，导致二手房销售遇困。随着今年各项利好政策出台，咨询买房、卖房客户明显增多，市场也活跃了。”郑州市郑东新区某房产经纪人表示。

根据贝壳数据显示，2月底，贝壳郑州二手房挂牌量70000+套，6月底郑州二手房挂牌量79000+套，短短4个月时间，挂牌量增加了9000余套。二手房供应量增加明显，证明卖家挂牌积极性提高，业主信心正在恢复。

机构也认为，郑州主城二手房市场恢复明显，其中金水区以配套优势和价格优势大幅领先，多个项目停工烂尾问题也刺激部分客户转向二手房市场。

受二手房由冷转暖影响，王宇和他的几个同行朋友在上半年也开始做起了以前不愿做的二手房生意。

对于郑州楼市上半年发展情况，宋向清认为，上半年郑州根据本地商品房供需关系，出台若干针对性政策促进市场良性循环的效果逐渐彰显，交易数据在拉升。

同时他表示，经过“房住不炒”政策底线的持久加持，房地产市场的投资化、投机化、泡沫化、货币化已经严重弱化，现在买房基本都是为居住而买，极少用于投资盈利、投机牟利，楼市去化库存后，其泡沫化和货币化现象开始大减，危险也逐渐引入到可调控范围，亦是楼市常态化表现。