长三角42城平均房价集体过百万大关

2022年第二季度，长三角城市屡受疫情影响，尤其是上海、杭州、苏州等大城市楼市一度止步不前。随着城市开始恢复工作和生产，一些城市在释放积压的住房需求后开始回升。

CRIC数据显示，今年上半年，长三角城市分化继续加剧，部分城市房价出现一定程度的下降。整体来看，2022年上半年42个重点城市均价超过100万元/套，房价集体迈过“百万大关”。

其中，四线城市义乌以341.58万元/套的均价，力压苏州、宁波、合肥等热点二线城市，在长三角42个城市中排名第5；南京赶超杭州，以416.6万元/套的均价位居第二。

因疫情影响长三角一度“熄火”

2022年上半年，长三角疫情反复，新建商品房成交面积和金额双双大幅下滑。随着城市开始恢复工作和生产，一些城市在释放积压的住房需求后开始回升。

CRIC数据显示，2022年6月，长三角42个城市商品房成交面积约1209.06万平方米，环比上涨69.38%，成交金额3019.79亿元，环比上涨86.05%。同比还是有一定程度的下降。

随着部分城市的回暖，城市间的分化仍在继续。

具体来看，4-5月上海因疫情处于静态控制。6月份城市重启后，第二批集中开盘率高达83%，开盘当天就有超过70%的楼盘售罄。2022年6月，上海商品住宅成交面积为90.21万平方米，高于2021年的月均89.78万平方米，目前已回到2021年的平均水平。

杭州、合肥等市场火爆。2022年，去污率基本在60%以上。主城区热度高，郊区形势严峻。

南京、苏州、宁波等市场已经火热，即使救市政策频出，也很难把成交拉下来。市场购房信心略显不足，观望情绪加剧。湖州、常州市场持续低迷，去化压力加大。

长三角城市套均总价过“百万大关”

虽然今年上半年长三角城市分化，部分城市热度趋于偏冷，房价有一定程度的下降，但从均价来看，2022年上半年长三角区域42个城市中，除池州、铜陵外，其他40个城市商品房成交均价均超过100万元/套。

虽然上半年池州、铜陵等地的套均价不足100万元/套，但5月单月套均价超过100万，即按照2022年5-6月的月度水平，长三角地区42个城市的套均价已进入“百万大关”。

义乌套均价341.58万元/套，长三角排名第5。

从能级来看，42个城市中，一线城市1个(上海)，二线城市5个(杭州、合肥、南京、宁波、苏州)，三线城市19个，四线城市13个，五线城市4个。

其中，二线城市均价323.5万元/套，三线城市均价191.07万元/套，四线城市均价206.74万元/套，五线城市均价244.93万元/套。

四五线城市均价高于三线城市的主要原因是昆山、嘉善、淳安、桐庐等城市受上海、杭州辐射影响，成交均价明显高于其他城市。

值得注意的是，2022年上半年，义乌商品房成交均价达到341.58万元/套，高于苏州、宁波、合肥等热点二线城市，在长三角42个城市中排名第五。

2022年上半年，上海当之无愧是长三角地区均价最高的城市，杭州却不是排名第二的城市。

2022年上半年，南京以416.6万元/套的均价赶超杭州，位列长三角42位个城市第2，仅次于上海。

从成交均价来看，2022年上半年南京成交均价33696元/平方米，?杭州成交均价34120元/平方米，南京单价依然低于杭州，套均总价的反超主要还是受成交面积和结构影响。从供求比来看，南京目前处于供不应求的情况，未来还有一定的上涨空间。

购买力是长三角复苏的底气

长三角产业基础深厚、民营经济发达，再加上人口政策的利好，流动人口快速向长三角区域聚集，为楼市提供了充足的需求，住宅市场韧性十足。

从长三角典型城市2020年常住人口情况来看，上海、苏州、杭州绝对量靠前，均突破1000万人，温州、宁波、合肥、南京、徐州次之，常住人口也达到了900万人以上，人口优势显著。

除了人口数量之外，购买力差异还体现在居民收入水平上，2020年上海、张家港、常熟、苏州、太仓城镇居民人均可支配收入超过7万元，杭州、宁波、南京、绍兴、无锡、嘉兴、舟山、温州、德清、湖州、金华、常州等12个核心城市城镇居民人均可支配收入超6万元。

结合购房难度来看，除了上海房价较高，2020年房价收入比近30年，杭州、合肥、南京作为第二梯队，基本持稳在15-16年，余下城市购房难度相对适中，苏州、衢州、绍兴、无锡、温州等18城房价收入比维持在10-15年左右，淮南、铜陵等购房基本无压力，房价收入比均在8年以下。

这也不难理解长三角42个城市2022年上半年新建商品房市场套均总价能够集体买入百万大关。

一直以来，长三角是全国楼市“晴雨表”，在同一楼市周期内，长三角地区相比于其他地区，往往启动时间更早、调整波动更大。这也造成了在大部分中小城市市场萎缩的背景下，需求支撑力强的长三角城市成为房企拿地的首选。

作为“安全牌”的长三角，目前42个城市已集体跨入套均总价百万的门槛。值得注意的是，目前长三角区域有不少城市出现了调控放松，实际开盘去化依然惨淡的局面，甚至有不少项目加推价格出现下滑，去化依然效果平平。对于销售流速、到访量、去化率等各方面断崖式下跌的城市和项目需要警惕。