供应激增推高空置率至41.1% 武汉加快区域性金融中心建设 写字楼市场迎来利好

2022年7月20日，世邦魏理仕发布《2022年上半年武汉房地产市场回顾与展望》。世邦魏理仕认为，年内武汉写字楼及零售市场将有大量优质项目供应，其中写字楼全年新增供应量有望突破百万平方米，有望创下近十年来的新高。在供应高峰和市场不确定性的双重压力下，武汉写字楼空置率被推高至41.1%，武汉租金仍处于下行通道，同比下跌1.6%，至每月每平方米88.2元。其中，甲级和乙级写字楼租金指数同比分别下降1.4%和1.9%，甲级写字楼租金表现出更强的抗跌性。

今年7月，武汉发行《武汉市金融工作三年行动方案（2022年~2024年）》，标志着加快武汉区域金融中心建设全面启动，武汉金融市场再上新台阶，为写字楼市场带来利好。

供应量达到近十年来的最高值，将空置率推高至41.1%。

2022年上半年，武汉共迎来56.6万平方米的优质写字楼新供应，其中一季度交付80%。上半年新增供应总量创近十年新高。受全国疫情影响，武汉上半年租房需求较去年同期下降10.6%，净吸纳19.8万平方米。其中，甲级和乙级写字楼净吸纳量分别下降7.1%和12.7%。供应量和租赁需求的下降推动空置率同比上升1.5个百分点，至41.1%。随着国内疫情趋稳，武汉疫情控制正常化，预计下半年租赁市场将略有回暖。

从租赁需求来看，新增租赁行业前三名分别是传统金融、房地产建筑和TMT，贡献了超过一半的新增租赁交易。传统金融尤其是保险公司上半年表现亮眼。“十四五”期间，武汉将加快区域性金融中心建设，以高质量的金融发展服务“国家中心城市”和“长江经济带核心城市”建设目标。同时，武汉将建设成为科技创新中心，这是继北京、上海、粤港澳大湾区国际科技中心和成渝区域科技中心之后，国家的又一重要战略布局。随着金融和科技政策的落实，下半年两大行业有望稳定产出，释放租赁需求。

受宏观经济环境影响，2021年下半年以来，内资企业租赁占比持续超过本土企业。2022年上半年，新增租赁中内资公司占比继续上升至53%，其中第二季度占比超过60%，成为新增租赁需求中的主要资金来源。

在供应高峰和市场不确定性的双重压力下，武汉租金仍处于下行通道，同比下降1.6%，至每月每平方米88.2元。其中，甲级和乙级写字楼租金指数同比分别下降1.4%和1.9%，甲级写字楼租金表现出更强的抗跌性。

1号店经济持续发力。

2022年上半年，武汉零售楼市迎来武汉大悦城和武汉万象城开业，分别位于光谷中心城和建设大道商圈。它们是近年来其所在区域的首个大型商业综合体项目，为市场带来了总计33万平方米的新供应。

需求端，首店经济持续发力。武汉首家苹果店落户吴尚商城国光；美妆店HARMAY在武汉天地开了武汉第一家店，带来了旗下柠檬茶品牌introlemons。新开业的项目带来了大量的零售和餐饮门店，OBT集团旗下的Maison Margiela、JIL SANDER、MARNI纷纷圈地武汉万象城；中国茶叶新品牌——茶石

今年以来，武汉的超市主力门店调整频繁。今年上半年，G-Super、钟白生活影院、七贤超市、沃尔玛等退租案例均有记录。总店退租和疫情发生后，部分品牌策略调整，推高全市空置率至9.3%，环比上升0.3个百分点，同比上升0.1个百分点。消费支撑商场一楼平均租金稳步上涨。全市房租指数环比上涨0.4%，同比上涨1.0%。其中，核心商圈租金保持坚挺，同比上涨1.7%，在各区域市场表现突出。

世邦魏理仕武汉分公司董事总经理王毅表示：“武汉写字楼及零售市场年内将迎来一大批优质项目，其中写字楼市场全年新增供应量有望突破百万平方米，有望创下近十年来年度供应量的新高。零售市场也将迎来武商梦时代、武汉龙湖白沙天街、洪山万科广场的开业，新兴区域的商业氛围将得到改善。2022年6月至10月，武汉市政府将发放多轮消费券，覆盖商场、超市、餐饮等消费场景，有望有效提振线下消费，激发零售市场活力。”

大宗交易总量同比大幅上升。

2022年上半年，武汉大宗交易市场共录得5笔交易，交易总金额11.4亿元，同比上涨75.5%。得益于疫情防控常态化，武汉受此轮奥米克隆疫情影响较小，投资者信心增强。

从上半年武汉成交类型来看，写字楼和工业物业占据主流，企业自用成交占六成。从投资者类型来看，开发商与企业交易活跃，60%来自国内买家。从区域来看，新兴区域受到越来越多的关注，上半年80%的成交位于新兴商圈。

世邦魏理仕武汉投资与资本市场部副总监熊倩芬表示：“预计2022年下半年，投资者的投资意向和业主的出售意向都将增加。优质写字楼仍将是投资者关注的焦点。同时，随着新经济的快速发展和公募REITs的进一步成熟，产业园区、物流仓储等物业类型将在后地产时代进一步吸引投资者的关注和加码。”

区域性金融中心建设加快，金融规模提升。

今年7月，武汉出台《武汉市金融工作三年行动方案（2022年~2024年）》(以下简称《方案》)。《纲要》指出，“大力引进银行、证券、保险、资产管理、信托、汽车金融、

全国性金融后台中心等机构”，一方面政府加大对光谷的金融政策倾斜力度，形成金融机构中后台扎堆聚集效应。另一方面碳排放注册登记结算系统作为中国碳交易市场的“中后台”，是武汉提出建设全国碳金融中心最大的底气来源。以上这些现象均概括为“武汉金融中后台发力”。

世邦魏理仕武汉战略顾问部董事田泽生表示：“随着方案的出台，武汉金融市场规模将再上台阶；我们发现两大特色现象是武汉金融发展的新方向——?“金融中后台发力”和“金融服务实体”。

银行作为中国金融体系的主导，其发展动向一直是整个金融体系的风向标，武汉通过推动东湖高新区申报创建国家科创金融改革试验区，筹备设立光谷银行，加速金融与科技融合发展；瞄准建设全国碳金融中心，推动成立“赤道银行”“零碳银行”，形成全国领先的碳金融产业链服务格局。实体企业要做大需要靠创新，要做强需要绿色可持续发展，因此武汉金融产业发展的第二个特点是——服务实体。

“方案中“促进金融与科技融合发展”“建设全国碳金融中心”被提升到新的高度；这便是以金融与科技融合为抓手，碳金融结算功能为创新，通过定位“服务实体经济”形成具有武汉特色的金融发展正循环。”田泽生表示。