楼市复苏进程可能中断

随着房地产行业复苏乏力，部分城市业主近期停贷，成为楼市短期低迷的“导火索”，行业信心恢复进一步受到遏制。

半个月过去了，购房者有两大压力反应。

新房成交数据显示，民企新房转化率下降，最新一周涉及“停贷”的30个重点城市转化率降至19%。这意味着短期内买房对于民企来说越来越谨慎。

此外，购房者避险意识增强，导致新房成交量下降40%，二手房成交量上升20%。

行业来之不易的复苏势头恐怕又要被打消了。

影响最大的是新房市场。

CRIC监测数据显示，7月前两周“停贷”涉及的30个重点城市房屋成交量连续两个月下跌。

具体来看，第28周(7.4-7.10)，30个重点城市新房成交面积341万平方米，环比下降41%。此前连续八周上涨的格局被打破。

第29周(7.11-7.17)，成交量又下降了12%。

城市典型新房周成交量环比明显下降。比如景德镇和漯河分别下降了38%和43%。

对比7月前两周的周均值和6月的周均值，10个典型城市的新房规模也出现了41%的环比下降。只有成都和深圳，在成都华侨城滨江一号、深圳华润城等“倒挂热”项目的支持下，周成交规模呈上升趋势。

新开项目的转化率和转换率也很能说明问题。

第29周，30个重点城市去化率降至23%，比第26周峰值下降21个百分点。转化率降至19%，较第25周峰值下降19%。

对比6月份整体开盘率，也可以看出当前城市开盘率水平较低，重点50城市开盘率继续上升至39%，将中断房地产市场的复苏进程。

原因是地方调控政策放松后，边际效应降低，导致7月新房成交较6月自然下降。此外，疫情影响下经济尚未复苏，居民购买力下降。停贷的爆发也对购房者的信心产生了一定的负面影响。

在多重因素影响下，部分购房者再次观望，或选择某些项目，或选择购买二手房。

一个明显的趋势是，国企项目因为有“交房”的保障，越来越受到购房者的青睐。

近三周，央企国企和优质民企的访问量和转化率均有所上升，而民企大部分新开项目明显遇冷。

CRIC数据显示，第29周，央企新开工项目平均转化率已升至29%，优质民企略低于20%，均较6月末有不同程度的上升。

再看民营企业。

从第24周开始，民企新开盘项目一直在流失客户，转化率从第27周的高点下降到第29周的16%，下降了17个百分点。

具体项目方面，以南通两个项目为例，南通源创陈悦项目第29周客户访问量较第27周(6/25-7/1)下降23%，而央企翠湖溪第28周客户访问量较第26周(6/18-6/24)上升11%。

新房市场部分城市“停贷”对购房者的压力影响还体现在短期需求对二手房市场的挤压，加上部分城市相对宽松的二手房政策，会在一定程度上推动二手房交易上涨。

第29周，15个重点监测城市成交163万平方米，环比上涨6%，同比涨幅扩大至13%。其中南京和成都环比上涨14%和6%，较年内周均上涨41%和54%。我们看到，这两个城市个别项目出现了“停贷”的情况，再加上南京、成都均针对二手房出台相关政策，短期内促进了二手房市场成交。
聚焦10个涉及到“停贷”的典型城市，7月二手房周均成交规模环比上涨了5%。
相较于新房市场41%的环比降幅，二手房市场承接了不少外溢出来的购房需求。重点10个城市中，有6个城市出现新房周均成交环比大跌，但二手房周均成交环比上涨。
比如北京、苏州、青岛、南京、漯河和景德镇均出现“新房成交环比下降、二手房成交环比上涨”的现象，其中苏州、漯河和景德镇二手房环比涨幅超15%。

房地产市场复苏进程，仍然存较大不确定性。

近期，西安、汕头、沧州等十余个城市出台措施，进一步加强对商品房预售资金监管、对房地产项目进行全周期监管。随着积极信号的释放，市场信心以及观望情绪将有所缓解，而市场由点到面全面回暖仍需要时间。

从目前情况看，7月全国新房成交规模势必会遭受较大冲击，尤其是中西部二线城市短期将遭遇明显下降，而部分停贷项目较多的城市，短期市场复苏进程或将被打断，潜在置业群体因应激反应而不敢买新房，从而导致新房市场成交或进入下降通道。