陈杰:今年是关键的一年 经济适用房政策需要突破

除了鼓励承担社会责任的国企等“社会企业”进入，还要努力为企业增加利润，从而调动更多的社会资本和资源。

“今年是发展保障性住房租赁的关键一年。要完成真正的制度建设，需要进行各种政策的破局，最大限度地调动社会资本的积极性。”

上海交通大学住房和城乡建设研究数据显示，截至2021年底，中国建设银行支持的住房租赁贷款余额超过1300亿元，各地已纳入和计划纳入保障性租赁房计划的项目累计贷款超过630亿元，可提供60多万套住房。建行专业化子公司建信房产管理的房源已达12.9万套，“建行荣剑之家”平台服务的个人客户超过3800万。建行在这方面的长期深耕虽然有商业逻辑，但其出发点是强烈的社会责任感所驱动，是基于市场规则的公益事业的现代“社会企业”。

国家开发银行等政策性金融机构贷款、保险公司股权投资或债权投资、保险私募基金等融资支持，周期长、利率低，与普通商业银行贷款或VC私募基金相比，更能匹配租赁住房包括保障性租赁住房在开发阶段的融资需求。但是，这些资金来源是稀缺的，不容易获得。而且运营阶段的租赁房融资需求仍有待突破。

今年2月，银监会和住建部联合发行《关于银行保险机构支持保障性租赁住房市场发展的指导意见》(以下简称《指导意见》)发售并公开发售，均受到市场追捧，产品供不应求。

但目前还没有面向保障性租赁房的公募REITs。保障房进入公募REITs试点，只能说是扫清了政策上的障碍，但商业实践中的麻烦并没有扫清。商业实践中的难点在于，保障房的收益率不可能很高，这是由保障房的政策属性决定的。底层资产收益率低，所以无论做什么样的融资结构，都很难引起资本市场的兴趣。

今年3月18日，证监会表示，正在加大力度推进保障性租赁房公募REITs试点。目前从各地反馈的情况来看，证券主管部门、住建系统、地方政府、保障房租赁企业对发行REITs都很有兴趣。

例如，2月11日，中共北京市委办公厅、北京市人民政府办公厅发布《关于推进北京城市副中心高质量发展的实施方案》，提出积极探索开展基础设施领域REITs试点，制定加快发展保障性租赁房REITs的配套政策。2021年11月17日，办公厅发布的《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》(沪府发〔2021〕12号)称，要通过长期贷款、发行债券、发行基础设施房地产投资信托基金(REITs)三项配套政策为保障性租赁房融资，并特别提出“在确保保障性租赁房资产安全、规范运营的前提下，试点推广以保障性租赁房为基础资产的基础设施。

很多企业为了推广REITs，也在积极储备相关项目。比如华润优超，上海地产集团等。

但关键是如何解决盈利的问题。此外，还有基础资产的合规性。

因为很多保障性租赁房项目的股权归属不是很明确，特别是那些建在集体建设用地上的项目或者非住宅的改建项目，土地使用权和房屋所有权都比较复杂，股权转让会有很大的障碍。

总的来说，今年是关键的一年

陈杰：从经济原理上讲，很难租得起房。说到底是因为它的收入是外在的，也就是从整个社会的角度来看，收入是很高的，所以政府很有动力去推动。而实际企业可获得的收入很少，社会收入远大于企业个人收入，导致企业积极性不高。根据这一分析框架，除了鼓励像国有企业一样承担社会责任的“社会企业”进入外，还应努力提高企业的收入，以调动更多的社会资本和资源。光靠国企还是远远不够的。

从增加企业收入的角度，我个人认为政府还是要加大对保障性租赁房项目的政策支持。包括在开发、经营、退出环节给予更多税收减免，如免收城市基础设施配套费，减免各环节增值税、房产税等税收；尽快使公用事业的定价完全符合民用标准，加快定价设施的改造，降低改造费用；对开发环节的用地需求给予更多的倾向性支持，特别是挖掘工业园区用地和集体建设用地的潜力；新建重建项目审批流程更加简化，可以“一站式”办理。必要时可以突破一些监管制度的刚性约束；给予更多优惠政策融资支持，加快融资创新。此外，在市场预热阶段，也需要对开发建设运营给予一定的财政补贴。

根据此前的政策安排，2019-2010年，两批24个城市通过竞标获得中央财政住房租赁市场发展专项奖补资金。这些城市在2019年至2022年四年间将获得中央财政专项奖补资金588亿元，其中直辖市10亿元，省会和计划单列市8亿元，地级市6亿元。这笔资金用于开发经济适用房是没有问题的。我们应该充分利用这笔资金。

还可以考虑像美国的低收入家庭税收信贷计划(LIHTC)一样，从投资保障性租赁房的企业母公司扣除一定的税收，鼓励企业加大投资。

再进一步，也可以考虑像上海这样的城市，这几年也在装修。

造中进行“区域统筹-区域开发”的创新探索那样，“肥瘦搭配”，“抽肥补瘦”，将收益率较好的项目与收益率较差的项目，捆绑式给到企业，以平衡企业最低收益率的要求。不然很多地段差、规模小、租金低的项目，再怎么进行融资支持和税费减免，都是无法实现资金平衡。

不仅项目之间要“混搭”，在同一个项目中，也可以考虑客户“混搭”、价格“混搭”。也就是说，一个租赁住房项目，可以50%服务限定人群，50%服务市场化人群。查看一些城市发布的保障性租赁住房指导意见和项目认定方法，都要求“纳管”的项目整体性纳入，一旦“纳管”就只能服务限定资格的人群，并且租金要受管制。如上海去年11月发布的《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》和今年1月下旬发布的《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》都有这样的要求。但笔者以为，保障性租赁住房不必要求项目整体“纳管”，应该给企业更多选项和更多运营自主权。

可以让企业将房源一部分纳管、一部分市场化，自己申报保租房占比，按占比折算补贴，三四年一个合约。政府首期发放补贴(按减免的土地税费融资支持水电气等折算)，期末考核时以保租房提供的量和租客满意度来确定补贴最终发放量。好的给奖励，差的进行处罚、要求退回全部或部分补贴。实质就是政府购买服务。

企业根据自身定位、地段、实力来自主选择保租房占比，与政府签订合作协议，并进行公示。大数据条件下，企业纳管房源服务全部在系统里，可稽查可追溯，监管难度不会很大。一个项目有保租房有市租房，这样做有多方面的好处：1.让租客结构更加多元，有利社区营造，青年人新市民更加融入社会主流，也避免“保租房”出现污名化；2.保租房房源更广，租客选择更多，供需匹配更加精准；3.让企业经营更灵活更从容。“纳管”房源做保底，市场化房源赚钱，相互支撑，更容易实现资金平衡。对企业而言，既有保底流量做“稳舱石”，也有市场竞争压力不至于“躺平”懈怠，仍时时有提高产品设计、运营管控和服务品质的压力。