上半年深圳共成交2.6万套房子:楼市低迷 “低首付”再现

来自乐有家的数据显示，2022年上半年，深圳楼市共成交2.6万套，较2021年上半年减少2.8万套，签约面积更低，仅为170.83万平方米，环比下降36%，同比下降30%。截至2022年6月30日，深圳一手房库存为294.5万平方米，处于高位。

经历了2021年下半年的供应高峰后，2022年上半年深圳开发商入市步伐谨慎放缓，各种新房促销活动层出不穷。二手房呈现价格下降趋势，成交均价回落至2020年，部分区域恢复至2019年水平；根据乐友家的数据，已有近一半的房源以参考价售出。

乐嘉营销总裁何凌表示，2022年上半年深圳楼市的表现让很多业内人士觉得低估了调控的决心。正是因为力度空前，市场预计短期内难以恢复。2022年上半年新房成交量波动较大，二手房成交量徘徊在2000套左右的超低水平。目前缺乏进入反弹通道的动力。但随着政策边际宽松，市场有望出现小幅宽松。

低首付蔓延

乐嘉署名研究论文16126篇，环比、同比下降40%；二手房转让不足1万套，仅9965套，比2021年下半年下降19%，同比下降65%。

交易量下降，价格也下跌。深圳新房限价严格，远低于同区域二手住宅；二手房价格下降，逐步回到2020年，部分地区回到2019年的水平。

在放松管制的压力下，深圳楼市销售新招频出：特价房、降价销售、开始占得先机的“低首付”方式。放眼深圳，从东到西，几乎每个板块都打出了“低首付”的新旗号。就连南山的新房，有的都贴上了“首付10%”、“首付xxx万元”的海报。

这一幕仿佛回到了2008年的深圳楼市，那一年“零首付”横行，开发商疯狂卖房。

实际上，以打折促销为噱头的“员工团购”，是在备案价的基础上打九折，再同步减去5000元/平方米的装修费用，制造更大的价格优惠；首付99万，历时不到一周，也是最低首付99万。剩余首付由机构支付，购房者在约定时间内支付。

“一般这种低价或低门槛的进场活动，主要目的是制造话题吸引客户的注意力和到场，出货是其次；项目现在卖的不好是市场的常态。不想‘躺平’，就只能不断想办法。"一位项目营销人员这样说道。

位于深圳龙岗区坂田的新城桂华府，甚至在7月份直接提出“客户100万元免息借款”，最终实现了首付40万即可入手的促销活动。

新城华府项目相关人员介绍，以最小户型82平米为例，在备案价首付30%的情况下，购房者需要支付约140万元的首付。活动结束后，购房者只需支付40万元首付即可入手；另外100万由开发商支付给第三方机构，购房者可以在两年内每半年还款25万。

开发商的另一个项目，位于深圳龙岗的新城金悦城，前段时间也推出了“首付减30万”的促销活动。据新城悦城的销售人员介绍，推出的促销房源是“工作到户”，购房者交的30万首付将由项目工程师先垫付，然后

比如深圳的困难公寓项目，之前就推出过“买一套大公寓送一套小公寓”、“以房换旧”、“青年人才合租计划”等营销方式。

以“青年人才共享住房计划”为例。出售的房屋是工业配套宿舍。前三年青年人才和企业共有产权，三年后可以互相回购。但企业承诺三年后房价上涨，买家可以原价购买另一半产权。三年后房价下跌，企业原价回购剩余一半产权。

对于企业来说，现阶段难度较大的公寓产品，销售和回收并不容易。和很多项目推出的分期付款没有太大区别，而且即使购房者3年后放弃购买，也相当于免费使用3年无息流动资金。

青年人才上车看似不错，但深入分析依然是以“人才”为噱头包装的营销工具。“想出这个办法的是一个老营销人员。”一位知情人士说。

但这个操作因为营销意义太强，与深圳的人才政策有一定冲突，一直被搁置。

在各种营销手段下，从数据上看依然未能拯救深圳新房市场；随着销量的持续下滑，目前新房去化周期已经上升到10个月。

一方面新房市场促销大战愈演愈烈；另一方面，存量房挂牌量也在不断上升，且为加快销售价格不断下调。据乐有家研究中心数据，当前深圳二手房价格已回调至2020年水平，近半房源按参考价出售，仅“3字头”便有东中部大范围板块多项目可选。

临深限购解绑?深圳客外溢有限

“上车门槛”不断下调下，目标对准深圳客群的外围板块还能吸引深圳客外溢吗？

以东莞为例，过去“深圳客”是扎堆进场，7月4日取消限购的东莞临深板块给出了直观答案。

目前，东莞新政已发酵近一个月，聚焦临深板块虽相比新政前市场热度上升明显，但从多项目一线销售反馈情况看，尽管“深圳客”身影出现频次高了，但成交组成中本地需求依旧是主力。

“过去进场的那些深圳投资客目前没有怎么见。”临深板块一项目销售表示。

受限于高价下的去化难题，东莞临深项目同样也在不断妥协让利，价格持续下调。

以临深板块凤岗两高地价项目为例，去年7月其中一个项目率先取证2栋楼，一栋均价约4.1万元/平方米，另一栋均价为4.46万元/平方米，无人问津下后续备案楼栋价格回落至“3字头”，对比首批均价每平方米下调近万元，且还有首付活动；另一项目则直接选择不入市，一直到近期首批房源才备案，价格也同样进行了妥协。

明显的价差优势是吸引深圳客户进场的一大关键，如今深圳市场本身艰难行进下，虽然东莞限购取消，但临深项目或还需主攻本地客户。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究院李宇嘉表示，深圳和东莞楼市联动性比较强，只有当深圳楼市热起来，居住购房激情被激活，在深圳没有购房者资格或购买力不足的居民，才会选择到东莞或大湾区其他城市购房。