超过5%空置率警戒线 重点城市生意岌岌可危！

最近很多人会直观的感觉到商场的人少了，经常光顾的店铺有的没有开门，有的已经悄然关店。

这种现象反映了商业购物中心的两个重要指标，即客流量和空置率。

根据CAIC的数据，2022年上半年，9个重点城市的购物中心客流量普遍下降10-30%。

重点城市的空置率不断攀升。在CAIC监测的七个城市中，二季度平均空置率最高的武汉已经达到9.3%，北上广、成都、武汉的空置率都超过了5%的警戒线。

柯睿资产管理公司认为，5%是购物中心空置率的警戒线。高于这个标准会对商业购物中心的经营产生一定的影响。

客流量减少，空置率上升，核心问题是当前居民收入增速放缓，整体消费意愿降低。加上疫情范围不断扩大，预计随着时间的推移，商业市场整体将面临下行压力。

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武汉商业空置率最高

对于商业购物中心来说，人流量明显少一些。

2022年上半年，重点城市购物中心客流同比下降，客流降幅普遍在10-30%之间。

具体来看，北京4月底受疫情影响，对整体客流影响不大；而3月14日至20日全城静默7天的深圳，却受到了极大的影响。今年1-4月，客流同比下降23%，Xi安客流降幅最大，达到33%。

从全国重点城市的商业购物中心来看，整体空置率仍在上升。

在CAIC监测的七个城市中，2022年第二季度的平均空置率达到6.6%。除北京平均空置率较一季度下降1.8个百分点外，其余6个城市空置率均有所上升，其中上海商业购物中心空置率较一季度上升最快，上升了0.8个百分点。

上海经历了很长一段时间的疫情控制。到第二季度末，商业购物中心空置率为7.20%。事实上，2020年上海商业购物中心空置率为12.2%，同比上升4.2%，平均租金为每天每平方米33.1元，同比下降3.9%。到2021年下半年，空置率将为6.9%。

2022年疫情呈现出不确定性、措施持续时间长、政策严格、覆盖面广等诸多新特点。其对商业购物中心的影响不亚于2020年。预计空置率将继续上升，而租金将回落至两年前的水平。

截至第二季度末，重点城市商业购物中心空置率最高的武汉，空置率为9.3%。值得注意的是，武汉商业购物中心空置率近两年一直维持在9%以上，去年第四季度才降至8.3%。今年一季度以来，由于多个品牌的战略调整和门店的关闭，空置率被进一步推高至9.3%，达到近一年来的新高。

杭州和深圳的购物中心空置率相对较低。

二季度以来，杭州政府促进消费复苏的措施陆续出台，针对零售、餐饮等贫困行业的救济政策陆续实施。杭州商业购物中心平均空置率仅为2.7%。但由于区域商圈部分商场差异化调整成效有限，城东、城北项目空置率有所上升，带动整体空置率较一季度上升0.7个百分点。

深圳也低于5%的警戒线，录得3.7%。

在疫情冲击下，消费者购物意愿和零售商开店信心短期内受到打击。再加上品牌战略的调整，各大卖场退租调整现象频发。结果是

大约半个月前，被蛋糕界称为“爱马仕”的Lady M宣布终止在mainland China的门店。上海南翔印象城嘉定第一店也将于9月10日关闭。

上海复工复产后，老牌面包店克莉丝汀陷入“倒闭潮”风波，上海部分门店从8月1日起慢慢恢复运营。

展望未来，6月，位于上海传统商业街淮海中路651号的HM店近日悄然撤店。

据嘉里资产管理监测数据显示，2022年一季度，重点城市开店与关店比例(开店/关店数量)均小于1，其中深圳的租房需求更为活跃，开店与关店比例为0.95。这意味着交换机商店的数量基本相同。而上海、北京、广州的开店和关店比例数据分别为0.88、0.85、0.76，关店数量明显大于开店数量。

租金压力成为经营者难以承受之重。

方先生在上海一家购物中心经营餐饮小店，疫情两个月停摆，让原本勉强保本的小店雪上加霜，营业收入为零的情况下，租金一点也没少，由于无力支付租金和人工成本，上海复工后的6月初，他直接选择了关店。

二季度末上海平均租金水平较一季度微降，但平均租金仍然高达34.4元/平方米/天。也就是说，一个20平方米的店铺，月租金已超2万元。

与闭店对应的是，新开店项目开业率不足一半。

2022年全年计划新开业项目1008个，其中明确计划上半年开业的项目有241个，但从实际开业项目数量来看，仅有111个项目成功开业，完成率仅46%。

在接下来的很长一段时间内商业开业延迟成为普遍现象，保开业抢开业是商管企业当下要务。

为什么不消费了？

疫情对消费市场冲击较大，在收入下滑的情况下，人们的消费意愿也大大下降。

根据克而瑞资管调研数据显示，94.4%的消费者认为疫情影响了其消费，其中44.8%的受访者影响比较大，此外，有一半受访者对未来的消费“更理性”。

另外，央行发布的《2022年第二季度城镇储户问卷调查报告》也可以看出，今年第二季度，有23.8%的居民选择更倾向于消费，有六成居民倾向于更多储蓄。

消费疲软乃至停摆仍然是经济复苏面临的较大问题。

国家统计局数据显示，上半年社会消费品零售总额210432亿元，同比下降0.7%。其中，3月国内整个社零总额的增速首次转负，为-3.5%，随后4月和5月连续下降11.1%和6.7%。

 在具体的消费中，我们可以发现可选消费的表现也不容乐观，上半年数据中，有7大品类消费同比增速仍然为负增长。受物流的限制，线上的消费增长也处于乏力的状态。

从收入的角度来看，人均可支配收入增速放缓，与此同时，人均消费支出仅表现为微增。

国家统计局数据显示，上半年，全国居民人均可支配收入18463元，扣除价格因素，实际增长3.0%，而去年同期增幅12%；上半年，全国居民人均消费支出11756元，扣除价格因素影响，实际增长0.8%，而去年实际增长17.4%。

人们的消费意愿正在降低。

如今疫情进入第三年，疫情的不断反复致使线下消费需求越来越疲弱，消费总量和消费结构的转变，正在对原有的商业市场造成持续性的影响。目前重点城市购物中心客流同比均有所下滑，空置率不断攀升乃至高于警戒线，闭店潮来袭，商业经营再次调头下滑。